만기 전 나가는 세입자..중개료는 누가 내야 할까?
계약서 작성 시 특약으로 적어놓으면 분쟁 생길 염려 없어요!
저희 자리톡 임대인 커뮤니티에 자주 올라오는 질문 중 하나가 “세입자가 계약 만기 전 이사를 나갈 경우 새로운 임차인을 구하기 위한 중개보수는 누가 부담하느냐?”인 건데요.
이번 글에서는 공인중개사법에서 규정하고 있는 내용을 바탕으로 이에 대한 정확한 답변을 해드리도록 하겠습니다. 계약서상의 계약 기간이 남아있는 세입자와 묵시적 갱신으로 살고 있는 세입자 모두에게 적용되는 내용인 만큼 임대인 분들께서 상식으로 알고 계시면 좋은 내용입니다.
기존 세입자가 부담하는 게 관행이긴하지만…
계약 만료 한, 두 달 전도 아니고 아직 계약 기간이 상당 기간 남아있는 세입자가 갑자기 이사를 나가겠다고 하면 임대인 입장에서는 당황스러울 수밖에 없습니다.
새로운 세입자를 구하는 일 자체가 번거롭고, 신경 쓰이는 일이기도 하고 만에 하나 신규 임차인을 구하지 못한다면 내 돈으로 보증금을 돌려줘야만 하는 일이 생길 수도 있으니까요.
이렇듯 계약 기간이 상당 기간 남아있는 세입자가 이사를 나갈 경우 신규 임차인을 구하기 위해 드는 중개보수는 나가는 기존 세입자가 부담하는 게 일반적인 관행이긴 합니다.
갑작스러운 이사로 임대인에게 부담을 안겼기 때문에 그 같은 부담을 조금이나마 덜어주기 위해서 생겨난 관행이라고 할 수 있는데요.
기존 세입자가 부담할 법적 의무는 없습니다
하지만 계약 만료 전 나가는 세입자가 임대인 몫의 중개보수를 부담하는 건 말 그대로 관행일 뿐 법적인 의무는 아닙니다.
만약 기존 세입자가 “나는 중개보수를 못 주겠으니 알아서 하시라”고 해도 임대인 입장에서는 뭐라 할 수는 없다는 뜻인데요.
그 이유는 공인중개사법에 규정된 내용 때문입니다. 공인중개사법 32조에 “개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다”고 명시돼 있기 때문이죠. 그리고 여기서 말하는 중개의뢰인은 임대인과 새로 들어오게 될 신규 임차인을 뜻하는데요.
이사를 나가는 기존 임차인은 법에서 말하는 중개의뢰인이 아니기 때문에 법적으로는 임대인 몫의 중개보수를 부담해야 하는 의무가 없습니다.
물론 많은 경우 기존 세입자가 중개보수를 부담하긴 하지만 앞서 말씀드렸듯이 이는 관행일 뿐 임차인에게 준수하라고 강제할 수 있는 부분은 아니라고 할 수 있습니다.
계약서상의 계약 기간이 남아 있는 임차인뿐 아니라 묵시적 갱신으로 살고 있는 임차인의 경우에도 이사를 간다고 해서 임대인 몫의 중개보수를 부담해야 할 법적 의무가 없는 것은 마찬가지이고요.
특약에 내용 기재했다면 중개보수 요구할 수 있어요
그렇다면 계약 만료 전에 퇴거하는 세입자에게 중개보수를 부담하라고 법적으로 정당하게 요구할 수 있는 방법은 없는 걸까요? 그렇지는 않습니다.
임대차 계약을 맺으면서 계약서에 중개보수 관련 특약을 기재했다면 계약 만료 전에 퇴거하는 세입자에게 법적으로 정당하게 중개보수를 요구할 수 있습니다.
그 내용이 민법과 주택임대차보호법 등 법의 테두리를 벗어나지 않고, 반사회적이거나 비상식적인 내용이 아닌 특약은 계약 조항으로서의 효력을 갖게 되는데요.
계약 만기 전 퇴거 시 중개보수 부담과 관련된 특약도 법에 따라 효력을 갖는 특약이기 때문이죠.
계약서를 작성하며 “계약 만기일 전 퇴거 시 새 임차인을 구하기 위한 중개보수는 현 임차인이 부담한다”와 같은 특약을 계약서에 기재했다면 임대인은 계약 만료 전에 퇴거하는 임차인에게 중개보수를 법적으로 정당하게 요구할 수 있습니다.
중요한 내용이니 이 점 꼭 잊지 마시길 바라겠습니다.
기존 임차인에게 전달받은 중개보수를 임대인이 지급하세요
마지막으로 중개보수를 공인중개사에게 전달하는 올바른 방식에 대해서도 말씀드리도록 하겠습니다.
이사를 떠나는 기존 임차인이 공인중개사에게 직접 임대인 몫의 중개보수를 지급하는 경우도 적지 않은데요. 엄밀히 말하자면 이는 법적으로 잘못된 방식입니다. 기존 임차인이 임대인에게 중개보수를 전달하면 임대인이 이를 공인중개사에게 지급하는 게 법적으로 올바른 방식입니다.
이는 앞에서도 설명드렸던 공인중개사법 32조 때문인데요. 법에 따라 공인중개사에게 중개보수를 지불할 의무는 중개의뢰인, 즉 임대인과 신규 임차인에게만 있기 때문입니다.
중개의뢰인이 아닌 기존 임차인이 공인중개사에게 중개보수를 전달하는 건 실무적으로는 그리 큰 문제가 되는 일은 아닐 수 있지만 엄밀히 말하면 법에서 규정한 방식을 벗어난 것이죠.
그렇기 때문에 가급적이면 임대인이 기존 임차인에게 중개보수를 받은 뒤 이를 공인중개사에게 전달하는 방식으로 중개보수를 지급하라는 게 전문가들의 조언입니다.
이번 글에서는 계약 기간 만료 전 혹은 묵시적 갱신 기간에 이사를 떠나는 기존 세입자에게 중개보수를 부담해야 하는 법적 의무가 있는지 여부와 특약을 통해 기존 세입자에게 정당하게 중개보수를 부담토록 하는 방법에 대해서 살펴봤는데요.
오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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