법인을 임차인으로 뒀다면 꼭 기억하세요!
법인 임차인이 임차한 주택 매도할 때는 반드시 먼저 동의받아야 해요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 임대업을 영위하다 보면 개인이 아닌 법인을 임차인으로 들이게 되는 일도 심심찮게 벌어지게 되는데요. 이번에는 법인 임차인을 둔 임대인이 꼭 명심해야만 하는 사항에 대해서 안내해 드리겠습니다.
임차인이 법인일 경우 해당 임대주택을 매도하기 전에 반드시 먼저 동의를 받아야만 하는 이유에 대해서 설명드릴 텐데요. 그러지 않을 경우 정상적으로 매매계약을 잘 체결했다고 하더라도 법인 임차인의 보증금을 집을 판 기존 임대인이 돌려줘야 하는 일이 발생할 수도 있기 때문입니다.
왜 그런지 살펴보겠습니다.
법인은 주택임대차보호법 일부 조항 적용 못 받아요
개인 임차인이 들어와 있는 주택의 경우 해당 임대주택을 매도할 때 임차인에게 동의를 얻지 않더라도 법적으로 큰 문제가 생기지는 않는 편인데요. 그 이유는 매매 계약이 체결됨과 동시에 신규 임대인에게 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 부여되기 때문입니다.
주택임대차보호법 제3조 제4항에 ‘임차주택의 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다’는 내용이 규정돼 있기 때문입니다. 새 집주인이 저절로 새 임대인이 된다는 뜻이죠. 그러니 보증금도 새 임대인이 돌려줘야만 하는 것이고요.
물론 그렇다고 하더라도 임차인이 있는 임대주택이라면 매도 전에 임차인에게 이에 대해서 안내하는 게 혹시 모를 분쟁을 예방하는 데 도움이 되기는 합니다.
법인은 대항력을 못 갖춰요
하지만 법인 임차인의 경우에는 임대주택을 매도하기 전에 임대인이 임차인에게 동의를 구하지 않으면 큰 문제가 발생하게 되는데요. 나중에 매우 큰 문제가 될 수 있습니다.
그 이유는 ‘임차주택의 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다’는 내용의 주택임대차보호법 조항이 법인 임차인에게는 원칙적으로 적용되지 않기 때문입니다.
이 같은 법 조항을 적용받기 위해서는 임차인이 대항력을 갖고 있어야만 하는데 법인의 경우 임차주택에 주민등록 전입신고를 할 수 없어, 애초에 대항력을 갖지 못 하죠.
동의받고, 따로 특약으로도 써놔야 해요
임대인이 법인이 임차인으로 있는 주택을 매도한 경우에는 ‘임대인의 임대차 보증금 반환채무를 매수인이 면책적으로 인수하였다’는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임대차 보증금 반환채무는 주택 매도에도 불구하고 소멸하지 않는다는 게 대법원의 지난 판례이고요.
정리해서 말씀드리면 법인 임차인의 동의를 받지 않고 임대주택을 타인에게 매도했을 경우에는 해당 주택이 더 이상 내 집이 아니더라도 법인 임차인에게 보증금을 돌려줄 책임은 기존 임대인에게 있다는 뜻입니다.
주민등록을 할 수 없는 법인 임차인은 개인 임차인과 달리 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵기 때문에 법에서는 이처럼 집주인이 보증금 반환 채무를 매수인에게 넘기고 책임을 면제받으려면 꼭 법인 임차인의 동의를 받도록 규정하고 있는 것이죠.
기존 임대인이 2억원 물어준 사례도 있어요
실제로 최근에도 법인이 임차인으로 있는 주택을 매도했던 기존 임차인이 매도 전에 임차인으로부터 매도에 대한 동의를 받지 않아, 법인 임차인의 보증금 2억원을 물어내야만 하는 일이 발생하기도 했죠.
해당 임대인 입장에서는 법을 몰랐다가 2억원이라는 거액을 날리게 된 것이죠. 해당 임대인은 ‘공인중개사가 해당 내용을 안내해 주지 않았기 때문에 공인중개사에도 책임이 있다’는 취지로 소송을 제기했지만 대법원에서는 '중개사에게는 책임이 없다'는 판결을 내렸죠.
임대인이 스스로 법 규정을 잘 알고 있어야만 뜻밖의 손해를 예방할 수 있다는 사실을 다시 한번 보여주는 사례였습니다. 결국 믿을 것은 자기 자신밖에 없는 것이죠.
법인이 임차인으로 들어와 있는 주택의 경우 매매 계약 체결 전에 꼭 동의를 받아야만 보증금을 반환하는 책임이 새로운 매수인에게 이전되는 만큼, 이 점 꼭 유의하시길 바라겠습니다.
이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들께 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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