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Aug 27. 2022
전원주택 부지로 어떤 땅을 사야할까?
평범한 생물교사가 직접 지은 목조주택 건축 일기#2. 임야를 선택하다.
전원주택 부지로 어떤 땅을 사야 할까? 사실 고민이 많이 되는 부분이다. 개인의 성향이 반영된 입지조건과 토지 가격이 부지 선택을 할 때 가장 중요한 요소이지 않을까? 생각한다. 전원주택을 지을 수 있는 지목으로는 대지, 전, 답, 임야 등 다양하다. 하지만 내가 원하는 평수와 금액, 주변 환경 등을 고려해서 찾은 땅들이 모두 대지 일 수는 없다. 공사를 진행하는 데 있어 대지를 구입하면 착공허가와 동시에 건축물을 올릴 수 있고, 개발허가 자체가 필요 없고 부가적인 개발 비용(세금)등이 발생하지 않는다는 큰 이점이 있다. 하지만 대지가 평당 가격이 비싼 편이고 기존의 폐건물이 있다면 처리하는 비용 또한 발생할 수 있다. 나에게 가장 적합한 땅을 찾다 보면 개발행위허가를 받아야 하는 임야를 선택해야 하는 경우가 발생한다. 나 또한 압도적인 전망과 가격 경쟁력 때문에 이 임야를 선택하게 되었다.
<개발행위 허가를 받아야 하는 임야를 구입할 때 고려해야 하는 사항>
1) 개발행위허가를 진행하기 위해서는 측량사무소를 반드시 거쳐야 한다. 지역별로 개발행위 허가의 기준이 상이하므로 중계한 부동산에서 개발행위에 전혀 문제가 없는 임야라 하더라도 반드시 지역 측량업체를 찾아가서 개발 진행 시 문제가 되는 부분이 없는지 확인 하기를 권장한다. 덜컥 임야를 구입했는데 개발행위 허가를 받을 수 없다면 건축 부지로 사용할 수 없는 일이 생기므로 번거롭지만 신중히 결정해야 한다.
2) 상수도가 연결되지 않아 수돗물 공급이 되지 않는 경우가 많다. 반드시 내가 사고자 하는 땅에서 지하수 물이 잘 나오는지 확인을 해야 한다. 옆집, 아랫집에서 물이 잘 나온다고 해서 지하수가 잘 나오는 것은 아니다. 지하수 업체에 상담을 받고 수맥을 진단한 후 결정을 해도 늦지 않다. 인근 마을에는 지하수가 원활히 나오지 않아 공동 물탱크를 사용하는데 여름에 인텍스 수영장에 물을 채우는 것이 눈치가 보여 수영장 운영을 하지 못한 사례를 보았다. 아이를 키우는 입장에서 마당에 수영장도 못 만든다면 많이 아쉬울 것이다.
3) 집터의 향을 확인해 햇빛이 잘 드는지 확인해야 한다. 특히, 여름과 겨울에 태양의 고도 차이 때문에 같은 남향이라도 나무에 가려 겨울에는 빛이 들어오시간이 짧을 수 있다. 토지를 구입할 때 여름에 드는 빛만 확인했기 때문에 나 또한 이러한 실수를 범했다. 4계절을 확인해보고 토지를 구입하는 것이 이상적이지만 그렇지 않은 경우에는 겨울 위성사진을 통해 집터에 눈이 녹았는지 녹지 않았는지를 확인해보고 구입한다면 좋았겠다는 생각을 지금 해본다. 들어오는 햇빛은 막을 수 있으나 햇빛을 가져올 수는 없기 때문이다.
4) 진입로 폭과 도로의 사적 지분으로 발생할 수 있는 문제점이 있는지 확인해야 한다. 부동산을 통해 확인할 수도 있지만 현장답사 시 인사도 드릴 겸해서 마을 이장을 통해 진입로와 도로의 사용에 대한 문제점이 발생할 수 있는 여지가 있는지 확인해보기를 권장한다.
5) 개발이 가능한 임야를 사서 개발행위허가를 진행하고 토목공사를 통해 집터를 만드는 방법을 택할 때 확인해야 할 것이 있다. 그 이유는 건축업자들이 임야를 사서 개발행위 허가를 받고 토목공사가 완료된 땅을 분양해서 팔기 때문이다. 건축업자 마진을 포함하기 때문에 가격은 비쌀것이다. 하지만 동일한 조건이라면 더 편한 방법을 선택하는 것이 맞을 것이다.
필자가 구입한 땅은 평당 80만 원이다. 완벽히 동일한 조건에서 비교하는 것은 불가하지만 대략적으로 비교해 볼 수 있는 분양택지의 평당가는 150만 원 정도이다. 평당가 150만 원에는 개발행위허가 시 발생하는 비용(대체산림 조성비, 산지 원상복구비 예치 보험)과 보강토 토목비용이 포함된 금액이다. 필자가 구입한 땅을 개발할 때 아래와 같이 추가 비용이 발생하였다. 금액 산출의 세부적인 내용은 공정별 글을 작성할 때 제시할 예정이다.
- 측량 인허가비=250만 원, 대체산림 조성비+산지 원상복구비 예치 보험=약 500만 원, 보강토 토목 비용=2000만 원, 지하수(대공)=700만 원
이 금액을 합산하여 평당가로 환산했을 때 분양택지와 비교했을 때 약 3000만 원의 차이가 발생했다. 동일한 입지조건이 아니므로 정확한 비교는 아니지만 확실한 건 개발 가능한 임야를 사서 주택 부지를 만드는 것이 더욱더 비용을 아낄 수 있는 방법이라는 것이다.
* 임야구입비용 : 148,324,640원
- 도로지분 포함 임야 163평 : 140,400,000원
- 취등록세 : 6,634,640원
- 중계수수료(법무사비포함) : 1,290,000원
지역별로 가격차이가 많이나므로 대략적인 기준으로 참고하시기 바랍니다.
