부동산 개발의 시작-1

사업계획을 잘 작성하기

부동산 개발 사업계획서를 처음 봤을 때는 숫자들이 가득 들어있고, 마지막 줄 정도에 얼마정도 남는다고 표시되어 있어 부푼 꿈을 안고 볼 수밖에 없다. '우와, 이렇게 많이 남는 사업이었어'라는 생각이 저절도 들게 된다. 하지만 이는 계획일 뿐이다. 여기에 생명력을 집어넣는 것은 개발자의 상상력과 실행력이라고 할 수 있다.

부동산 개발에 있어 가장 중요한 요소 중에 하나는 정부의 규제이다. 사실, 아무리 좋아보이는 토지라 하더라도 공법상 제약이 있다면 이는 아무런 쓸모없는 토지가 될 수 있다. 이런 규제산업이기 때문에 기획부동산이라든지 사기꾼들이 판을 칠 수 있는 것이다. 만약 기획부동산이 토지를 팔 때 어떻게 파는지 생각해 보면 쉽게 알 수 있다. 그들의 부동산은 항상 '호재'가 예정되어 있다고 한다. 그리고 그 '호재'는 아직 언론이나 일반에 공개되지 않았다고 한다. 그래서 당신에게 이러한 절호의 찬스를 잡을 수 있다고 유혹한다. 하지만, 생각해 보면 그렇게 좋은 토지에 좋은 호재가 있다면 자신들이 했지, 일반에, 특히 나에게 팔리가 없지 않을까? 상식적인 이야기이다. 어찌되었든 좋은 토지는 좋은 상품을 개발할 수 있는 곳이고, 무엇인가를 행정적인 부분을 바꾸어야 하는 무엇인가가 있다면 이는 매우 어려운 일이 될 것이고, 또한 실행만 된다면 분명 엄청난 이익을 가져오게 되는 것이다. 수도권 주변에 대규모로 개발된 현장들을 생각해 보면 아주 쉽게 이해할 수 있다. 그러나 이러한 개발 계획을 세울 수 있는 토지는 생각보다 많지 않고, 또한 내가 원하는 사업을 영위할 수 있는 것은 더욱 적다. 그러니, 숫자로만 보여지는 사업계획은 공허한 외침일 수도 있는 것이다.

여하튼 부동산 개발 사업계획서 자체는 앞서 이야기한 것처럼 크게 의미가 없을 수도 있다. 물론 '없다'고 단정짓는 것은 당연 아닐 뿐더러 상당히 중요한 계획임에는 분명하다. 다만, 계획을 실행할 수 있느냐 하는 가능성의 문제이다. 개발계획을 세울 때는 '상상력'이 중요하다. 부동산 개발이 대단한 이유는 허허벌판에 혹은 공터에 건물을 세워서 많은 사람들에게 공급한다는 것이다. 세상에서 이보다 더 無에서 有를 창조하는 일이 있을까? 신도시 개발을 생각해 보면, 농지였고, 황무지였을지라도 개발사업이 진행되고 나면 언제 그런 곳인지 전혀 예상할 수 없는 그런 공간이 되는 것이다. 그러니, 이러한 계획을 바탕으로 PF(Project Financing)이 이루어지는 것이 아닌가. 계획서 한장에 꿈과 희망이 농축되어 있으니 얼마나 중요한 것인지 모른다.

하지만, 부동산 개발 역시 사업이기 때문에 정확한 예측이 필요하다. 최근 2~3년 동안 금리가 급격하게 올라가고, 토지의 가격이 상승했으며, 시공비가 몇 배가 되었다. 이로 인해 부동산 경기가 한순간에 하강기로 접어들면서 거래 절벽이 되고, 새로 분양해야 하는 물건들이 미분양 상품이 되어버렸다. 애초에 사업계획을 세울 때 이러한 요소들을 반영하지 못했다면 분명 사업주체는 매우 힘들고 어려운 상황이 되었을 것이다. 실제로도 시행업을 영위하는 사업체들과 시공을 담당하는 건설사들이 어려운 상황에 처해있다. 이처럼 꿈같은 이야기로 가득찬 사업계획은 일장춘몽이 될 수도 있고, 하나의 대단한 사업이 될 수도 있는 것이다.

부동산 개발에 있어서 사업계획은 '상상력'으로 가득찬 숫자임에 동시에 '실행력'이 필수로 동반되어야 하는 것이다. 그럴 듯 해보이는 숫자의 조합이 전부가 아니라 이를 어떻게 만들어 가고 실행해 나갈 수 있는지 철저한 검증이 있어야지 사업이 성공할 수 있는 것이다. 다음 연재에서는 실제 어떻게 사업계획이 작성되어 나가는지 살펴보기로 하자.