이자 없이 돈을 빌릴 수 있다?

부동산 레버리지 투자를 위한 기초 지식

투자의 기본 가정

하워드 막스의 마켓 사이클 곡선

먼저, 사이클 곡선을 다시 한번 보겠다. 하워드막스의 ‘투자와 마켓 사이클의 법칙’이라는 책은 위와 같은 그래프로 시작한다. 부동산 시장의 그래프도 이와 같은 모습을 따른다. 등락이 있으나 우상향 한다는 것이 투자의 기본 가정이다. 과거에도 그랬고, 앞으로도 그럴 것이다. 또한 ‘가치가 있는 아파트’는 위 그래프와 같은 모습을 따라왔고, 앞으로도 그럴 것이다.

이를 돈의 가치와 인플레이션으로 설명할 수 있는데, 이 부분에 대한 이해가 별도로 필요한 경우 EBS의 ‘자본주의’라는 책이나 영상을 참고하자.

EBS 다큐프라임 자본주의

타이밍을 기막히게 알고 투자하기는 어려우나, 개별 아파트 가격이 쌀 때 사서 자산으로 모아 나가거나, 비쌀 때 파는 것을 목표로 한다. 위에서 이야기했듯 아파트는 지역별로 같은 사이클을 타기 때문에 전반적으로 가격이 싼 구간에서 매수하면 된다.

사실, 아파트 ETF와 같은 것이 있다면 힘들여서 아파트에 대해 공부하지 않을 것이다. 주식의 경우 개별 주식에 투자하지 않아도 ETF라는 대안이 있지만, 아파트 투자의 경우 대안이 없다. 내가 직접 개별 아파트를 매수하고 매도하는 방법이 아파트를 통해 수익을 낼 수 있는 유일한 방법이다.

레버리지와 플로트

레버리지는 대출 등 다른 사람의 돈을 이용해서 내 자본의 이익을 높이는 일이다. 5억짜리 집을 매수해서 6억이 되면 수익률이 20%가 되지만, 5억짜리 집을 매수할 때 3억의 대출을 활용하고 2억의 돈을 들였다면 수익률은 50%가 된다. 대출을 활용하자 20%의 수익률이 50%로 높아진 것이다.

이 중 무이자, 무기한으로 사용할 수 있는 레버리지를 플로트라고 한다. 보험, 복권 등 권리를 팔고 현금을 받는 것이 대표적인 플로트다. 우리나라의 전세제도는 임대인이 플로트를 활용할 수 있도록 해준다. 즉, 세입자에게 전세로 거주할 수 있는 권리를 제공하고 세입자로부터 무이자로 빌리는 전세보증금을 플로트로 활용할 수 있는 것이다.