언제 사야 할까?

부동산 레버리지 투자의 실제

설명을 잘 따라온 사람이라면 두 가지 측면에서 전세 레버리지 투자가 궁금할 것이다. 첫째, 사이클상 가격이 싼 구간인지 어떻게 알 수 있는가? 둘째, 사이클상 저점에 그래서 어떤 아파트를 사야 하나? 이 두 측면에서 설명해 보도록 하겠다.

절대 가격 판단하기

서울 아파트 매매지수, KB부동산

앞에서 주가 지수 그래프를 봐 왔으니 간단하게 서울 아파트 매매지수 그래프를 살펴보자. 등락이 있지만 우상향 하고 있는 모습이 보일 것이다. 인구와 저출산의 이슈가 있으나, 사람들이 좋아하는 지역과 아파트에 투자하는 방법은 미래에도 유효할 것이라 생각한다. 다시 그래프로 돌아와 보면 주가 지수 그래프와 같이 저점이 보일 것이다. 다만, 그 모양이 주가 지수 그래프와 같이 좁고 깊지 않고, 넓고 평평한 모양을 띤다. 이렇게 가격이 천천히 움직인다는 것은, 투자자에게 수많은 기회가 있음을 의미한다. 최근 몇 년간 부동산 가격이 오르면서 부동산으로 돈을 번 사람들의 후기가 가득했듯이, 과거 하락장에서는 망한 사람들, 자살한 사람들, 하락론자들이 주로 뉴스에 등장했다. 주택 가격이 계속 떨어진다는 의견이 지배적이었고, 주변에 집을 산다는 사람들이 있으면 걱정부터 했다.

하락장이 깊어지면 사람들은 집을 사려고 하지 않는다. 그리고 주변에서 집을 사려고 하는 사람을 말린다. 매매를 하지 않고 전월세를 택하기 때문에 임대료가 올라간다. 매매가는 떨어지고 임대료는 올라가는 것이다.

이때가 집을 매수하기 좋은 때다. 아무도 집을 사려고 하지 않을 때, 워런 버핏이 이야기하는 모두가 공포에 젖어 있을 때가 바로 탐욕을 부릴 때다.

개별 아파트 가격을 분석해 보면, 과거 하락기에 최고가 대비 30-50% 정도 가격이 빠졌다. 어떤 아파트가 얼마나 빠질지는 알 수 없고, 정확히 저점을 잡는 것은 불가능에 가깝다고 생각하기에 개인적으로는 고점 대비 30% 내외가 빠진 가격이라면 상당히 괜찮은 가격이라 생각하고 있다.

전세가율 살펴보기

앞에서 말한 것처럼 매매가가 떨어지면서 임대료가 올라가면 전세가율이 올라간다.

투자하는 입장에서 전세가율이 높으면 (매매-전세) 금액이 적다는 이야기이고, 투자하기에 좋은 시기임을 뜻한다. 즉, 매수 여부는 매매가가 정하지만, 매수 시점은 전세가율이 정한다. 전세가율은 투자 시점과 수익률을 결정하는 중요한 지표다.

호갱노노에서는 전세가율 그래프를 제공하며, 개별 아파트 가격 그래프를 보면 아래쪽에 전세가율 그래프가 나온다.

이 아파트에 살지 않더라도 매수해서 전세/월세를 놓는 사람들이 있다. 이렇게 투자하는 수요까지 포함해서 나타내 주는 가격이 매매가이며, 반면 전세가는 이 아파트에 거주하는 수요를 나타내는 가격이다.

투자 수요가 어느 정도 있는 단지가 가격이 오를 여지가 있으며, 전세가율이 계속해서 80% 이상으로 높게 유지되는 단지는 투자 수요가 거의 없다고 보는 편이다. 실제로 우리가 알고 있는 좋고 비싼 단지들은 전세가율이 꽤 낮다.