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Jun 20. 2024
서민의 내집마련 자금조달
20억의 자산차이
서민이라면 집을 구입할 자금이 있더라도, 주택도시기금의 내집마련디딤돌 대출을 활용해야 한다. 그 이유에 대해서 두 사례를 비교하여 이야기 하도록 한다.
Case 1)
근로소득으로만 수익이 발생하는 가람이는, 아파트를 구매하는 것이 목표이다. 대출을 받으면 빨리 구매할 수 있겠지만, 가람이는 대출 받는 걸 싫어해서 아파트 구매 비용 전액을 모으기로 한다. 매년 2,500만원씩 20년을 모아서 5억의 자산을 형성했다.
그리고 투자 겸 거주할 생각으로 5억원짜리 A아파트를 구입한다.
20년 동안 거주 후, A아파트 시세를 확인해 보니 5억이 올라 10억이 되었다.
가람이는 생각했다. ‘5억을 모으는데 20년간 뼈 빠지게 일했는데, 아파트를 보유하기만 해서 5억원의 자산이 올라가다니. 투자하길 잘했다!’ - 과연 그럴까?
해당 기간 동안 매년 물가가 3.6%씩 20년간 올랐다고 가정 해보자. A아파트 구매 후 20년이 지난 시점에서 물가는 20년 전에 비해 2배가 된다. A아파트의 실질 가격은 20년 전과 동일하다. 투자의 관점에서 본다면 본전만 유지한 셈이다.(물가는 복리로 증가하며, 3.6%씩 상승 시 물가가 2배 되는데 20년이 걸린다.)
case 2)
현수 또한 아파트를 구매하고 싶어한다. 현수는 5억원이 있으며, 구입하고 싶은 아파트도 5억이다. 현수는 아파트를 구입 하는데 본인의 돈을 적게 쓰고 싶어했고, 그 방법을 찾아 보기로 한다.
그러다 주택도시기금의 디딤돌대출 상품을 알게 되었다. 디딤돌대출 30년, 1.6%금리(신혼가구, 자녀 등 우대금리 적용)로 아파트가의 80%인 4억을 빌리고 나머지 1억은 본인의 자산으로 부담하기로 한다. 그리고 디딤돌대출은 체증식 상환이라는게 가능하다는 걸 알아서 체증식 상환으로 진행한다. 체증식 상환이란 첫해에는 원금을 조금만 갚고, 나중으로 갈수록 점점 많이 갚아 나가는 구조이다. 1년차에는 연간 680만원, 2년차에는 연간 755만원 3년차는 연간 830만원.. 이런식으로 증가한다.
대출 상환방식 종류4억의 디딤돌대출로 인해 현수의 기존자산 4억은 투자로 활용할 수 있게 되었다. 가장 유명한 s&p500에 4억 전액을 투자한다. 최근 10년 간 s&p500의 tr(total return) 평균 성장률 12%이다. 평균성장률 보다 낮게 성장할 수 있으니 10%로 가정하여 계산하면 첫 해에 4,000만원의 자산이 증가한다. 이 수익을 활용해서 대출 원리금 680만원을 갚으면 3,320만원이 남는다. 이 금액을 기존자산에 더해 계속 재 투자 하면서 해를 거듭하면 다음의 표와 같은 결과가 나온다.
대출 원리금과 자산수익(누적)