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Jan 25. 2024
서울 상급지 갈아타기 매수기 - 1
상급지로 이동은 항상 옳다.
작년 2023년에 초에 일어난 일입니다.
1.
저는 2018년 초에 서울 은평구 '응암동 재개발' 59A' 타입 입주권을 매수하면서 부동산 세계에 발을 들였습니다.
그리고 2020년 5월에 완공과 동시에 녹번역 인근 새 아파트에 입주해서 살고 있었습니다.
새 아파트였지만, 저는 입주할 때부터 떠날 계획을 세우고 있었습니다.
저의 목표는 이것이었습니다.
최대한 빨리 매도하고 상급지로 갈아타자.
제가 처음 부동산을 매수할 때는 급지에 대한 개념이 크지는 않았습니다.
'대중교통이 편리한지?'
'대단지인지?'
'1군 시공사가 시공하는지?'
이렇게 '지역' 보다는 '아파트' 자체에 대해서 생각을 더 했습니다.
그런데 첫 입주권 매수 후, 부동산 세상이 돌아가는 트렌드나 부동산 공부를 해서 얻은 생각을 종합해 보면 가장 중요한 것은 '급지'였습니다.
즉 '급지'는 '입지'가 좋은 곳을 말합니다.
입지를 평가하는 여러 가지 요소들이 있지만,
제가 생각하는 가장 중요한 요소는 이 것입니다.
학군
저는 두 딸을 키워야 하는 입장이어서 그럴 수도 있습니다만, 가장 중요한 것이 학군이고 학군이 좋은 곳을 기본적으로 급지가 높습니다.
서울에서 학군으로 좋은 곳이 어디일까요?
강남/서초, 목동, 중계
강남구 대치동이 학군이 가장 좋기는 하지만,
서울에서는 강남/서초 8 학군이 다른 지역보다 평균적으로 학군이 좋기 때문에 강남/서초 전체를 포함했습니다.
그리고 목동도 학군이 좋고 중계도 학군이 좋죠.
하지만, 학군 외에 일자리, 교통, 각종 인프라를 종합적으로 고려해서 가격이 결정되기 때문에 강남, 목동, 중계의 가격차이가 발생합니다.
2.
은평구는 학군이라는 측면에서 봤을 때는 그다지 좋지 않은 수준으로 평가될 수 있습니다.
그것이 맞고 틀리고를 떠나서 저는 이것이 가장 중요하다고 생각합니다.
가격은 거짓말을 하지 않는다.
많은 사람들이 좋다고 하는 곳이 비싸고,
적은 사람들이 좋다고 하는 곳은 쌉니다.
나 혼자 어느 지역이 좋다고 우겨봤자,
그 주장을 다른 사람이 받아들이지 않으면 가격으로 반영이 되지 않습니다.
그렇게 봤을 때, 제가 살고 있는 아파트보다 더 좋은 지역에 더 좋은 아파트가 많이 있었습니다.
그래서 전 조금이라도 좋은 입지의 아파트로 이사를 가고 싶었습니다.
그래서 처음에는 강남 20평대 아파트를 갭투자로 사두고 월세로 회사 근처에서 살면서 착실히 돈을 모아서 첫째가 초등학교 고학년이 되기 전에 실거주하는 것을 목표로 했습니다.
하지만, 강남이 '토지거래허가제' 지역으로 되면서 갭투자가 불가능하게 되었고 15억 이상 아파트에 대출이 되지 않으면서 직접 매수해서 들어가는 것도 불가능한 상황이었습니다.
그러면 그다음으로 학군이 좋은 곳이 목동이었으나, 목동도 비슷한 상황이었습니다.
'토지거래허가제'로 실거주로만 가능하였고, 대출제한도 있어서 쉽게 갈아타기 할 수가 없었습니다.
그리고 결정적으로 다른 문제도 있었습니다.
3.
20년 겨울에 첫 째가 태어나고,
22년 봄에 둘째가 태어나니 생각이 많아졌습니다.
저랑 와이프랑 둘이서 살 때는 빌라에서도 살았는데, 이제 아이들을 키워야 하니 어느 정도 쾌적하고 안전한 곳에서 아이들을 키우고 싶었습니다.
만약에, 강남이나 목동에 갭투자로 아파트를 사는 경우에 실제로 살 집은 월세로 구해야 합니다.
하지만, 대부분의 돈을 집을 사는데 투자했기 때문에 보증금은 최소화해야 합니다.
그러면 집 상태가 좋기는 어려울 것이라고 생각했습니다.
이제는 아이도 있기 때문에 극단적 '효율'을 따지기는 어려웠습니다.
와이프도 원하지 않았고요.
와이프 육아휴직이 끝나고 복직하면,
딸들은 제가 다니는 직장 어린이집에 다녀야 했습니다.
그래서, 회사 근처로 집을 구해야 했습니다.
그러면 저에게 지금 가장 중요한 것은 '학군'이 아니라 '직주근접'이었습니다.
그래서 알아보게 된 지역은 바로 여기입니다.
마포
저도 와이프도 직장이 광화문 일대이고,
서울 동쪽보다는 서쪽이 익숙하다는 이유로 성동구보다는 마포구를 중심으로 알아보기 시작했습니다.
자주 도와주러 오시는 장모님도 서북쪽에 사셨고요.
마포구로 갈 수 있는 아파트 List를 정리하기 시작했습니다
대출을 맥시멈으로 약 6억 원 정도 받아서 매수 가능한 아파트의 가격은 약 15억 원이었습니다.
그래서 마포로 15억 원 이하로 갈 만한 아파트들을 정리하였습니다.
마포에서는 마포대로 축에 있는 아파트가 좋다고 생각했지만,
가격적으로 어려워 광흥창역 및 대흥역 일대의 아파트를 눈여겨보고 있었습니다.
광흥창 인근은 서부선이 완공되면 교통도 좋아질 것이라 생각했고요.
마포그랑자이는 30평대는 불가능했고 20평대는 가능했습니다.
그래서 와이프랑 함께 임장을 갔는데 마음에 들지는 않았습니다.
특별한 이유는 없었습니다.
와이프와는 처음 와서 그런가 싶어 했고, 좀 더 지켜보기로 했습니다.
그러고 나서 마포자이 2차를 임장을 갔습니다.
10년 차쯤 된 아파트인데 관리 상태가 매우 좋았습니다.
사전에 부동산에 일정을 예약을 하고 가서 아파트 내부도 볼 수 있었습니다.
3개 정도의 매물을 봤고 그중 3번째 매물은 너무 마음에 들었습니다.
마음에 든 결정적인 이유가 있습니다.
바로 이것 때문입니다.
한강뷰
조금 멀었지만 한강이 보이는 거실뷰가 있었습니다.
저는 바로 사랑에 빠졌습니다.
나중에 부자가 되면 꼭 한강이 보이는 곳에서 살아봐야지 하는 마음을 품고 있었는데...
한강이 보일 것이라고는 전혀 예상치 못했는데 한강이 보이니 그게 마음에 들었습니다.
마포자이2차