부동산 상급지 실전 갈아타기

상급지로 갈아타기는 빠르면 빠를수록 좋다.

2023년 초, 부동산 흐름이 가장 안 좋은 시기에 갈아타기에 성공했습니다.

사람들이 무서워하고 두려워 할 때가 기회입니다.

결국 제가 갈아타기 한 시점이 가장 바닥이었습니다.

갈아타기 할 때는 내가 가지고 있는 물건을 어떻게든 던지는 것이 중요합니다.

옛날 가격 생각하고 붙들고 있어도 그 가격이 오지 않습니다.

빨리 팔고 갈아타는 곳에서 벌어야 합니다.

저는 이렇게 갈아타기를 했습니다.

- 기존 : 은평구 59m2 신축 아파트

- 개선 : 마포구 84m2 재건축 입주권

기존에서 개선으로 갈아타기를 했습니다.

급지도 올라가고 평수도 넓혀서 갔으니 나름 성공적인 갈아타기입니다.

갈아타기를 하면서 얻은 경험과 아쉬움 점을 정리해서 상급지로 갈아타는 아주 구체적이고 실무적인 글을 적어보고자 합니다.

그럼 시작하겠습니다.

1. 갈아타고자 하는 목표 상급지를 임장을 하고서 어디를 살 것인지 5곳 이하로 후보지를 줄인다. (가용 예산, 대출 등 디테일 파악 완료)

매도를 하고 "이제 어디로 이사 갈까?" 이러면 안 된다.

2. 후보지 근처 부동산에 최대한 많이 연락해서 현금 준비되어 있으니 잔금이 짧은 조건도 맞출 수 있다고 하면서 급매가 나오면 연락 달라고 간곡하게 요청드린다.

3. 이제 내 물건을 팔자. 단지 근처 및 인근 지역 부동산에 문자를 많이 보내자. 대신, 최대한 공손하고 예의 바르게 문자를 드리자.

안녕하세요? xxx 아파트 매도하고자 연락드립니다.

1. 동호수 : aaa동 bbbb호 (타입)

2. 가격 : 명일(토) 17시까지 제시

(*최저가 : 동일 매물 기준 최저가)

(** 예시 : 마지노선 가격 8.1억)

3. 조건 : 가격에 따라 1 or 2개월 내 잔금

4. 집 구경 : 명일(토) 14시만 가능


궁금하신 사항 있으시면, 언제든지 편하게 연락 주시기 바랍니다.

실제로 우리나라 정유사나 석유화학회사에서 석유/석유화학 제품을 판매할 때 웨스턴 상사나 일본 상사에 이런 비슷한 형태로 tender 메일을 보내서 가장 비싼 가격으로 제품을 판매한다. 경매라고 생각하면 되겠다.

가능하면 금요일 이른 아침에 문자를 보내고, 토요일까지 계약금 송부 조건으로 하자. 그리고, 토요일에 집 보러 올 수 없는 경우를 제외하고 한 날에만 집을 보여줘서 입찰자들에게 경쟁심을 불러오자.

4. 위와 같이 매도하는 경우가 그래도 내가 매도 가능한 최저가격에서 조금이라도 비싸게 팔 수 있을 것으로 생각된다. 실제로, 제가 아파트를 매도하는 날 비슷하게 부동산에 연락을 하니 반차를 써서 바로 집 보러 오시는 분도 있었다.

5. 만약에 저렇게 30곳 이상에 연락을 해도 아무 답장을 못 받으면 내가 적어놓은 최저 가격이 급매도 가격이 맞는지 냉정하게 검토를 해보자.

6. 그러는 사이에 매수하고자 했던 곳에서 운이 좋게 급매가 나올 수도 있고 급매가 아니더라도 조금이라도 조정된 가격으로 offer가 들어오면 매도/매수 가격을 최종으로 검토하고 상세 조건을 협의한다.

7. 만약에 매수하는 곳에서 1개월 안에 잔금을 말하면 "나는 짧게라는 것이 2개월 정도를 말한 거다"라고 발을 빼놓고 매수자에게 잔금 언제가 가능한지를 확인하고 운 좋게 1개월에도 가능하다고 하면 매수하는 곳에 추가 네고를 한다.

"1개월은 정말 무리다. 추가 네고 가능 금액을 알려주시면 동일 가격으로 깎아서라도 해보겠다"라고 말한다.

8. 그리고 1개월은 도저히 불가능한 상황이면, 1.5개월 정도로 협의를 보거나 무조건 한 달 내라고 하면 매수 입찰을 한 부동산에 1개월 가능 여부를 물어보고 조건을 조정하자. 보통 대출도 2~3주 정도의 시간을 필요하니, 1개월 조건은 많지는 않을 것이다.

9. 매도를 했는데 내가 원하는 곳에서 급매가 나오지 않거나 전혀 기척이 없으면 한 달 내에는 어떻게든 매수를 하는 것으로 정하고 집요하고 끈질기게 집중해서 갈아타기를 성공한다. 운이 좋아 매도 이후에 전체적으로 가격이 떨어지면 몰라도 가격이 벌어지면 정신건강에 매우 해롭다.

10. 중개사님들 성향에 따라 "뭐, 이런 놈이 다 있어?" 또는 "이렇게 열심히 하는 사람도 있네" 이럴 수 있을 것 같은데, 만약에 내가 중개사라면 손님인데 어떻게든 매도할 수 있도록 가격을 제시하고 잠재 고객들에게 서둘러 연락을 돌려볼 것 같다.

11. 물론, 시장 상황에 따라 온도가 다를 순 있겠지만 내 스스로 다음 상급지 갈아타기에서 이렇게 해봐야겠다고 생각을 정리한 방법이다.

감사합니다.