초기 재개발 투자 시 고려할 것들

High Risk High Return???

1.

초기 재개발 투자는 이렇게 표현이 되겠습니다.

"High Risk, High Return"

개발 극초기 투자이다 보니 사업 진행여부가 가장 불확실한 단계입니다.

그만큼 Risk가 높기 때문에 잘 되면 얻을 수 있는 수익도 늘어나게 됩니다.

다만, 투자에 대한 지식과 경험에 따라서 누군가는

"Low Risk, High Return"으로 보시는 분들도 분명히 있습니다.

그리고 실제로 과거에는 썩빌라를 사모아서 새 아파트 입주권을 받으면서 부자가 되신 분들이 많죠.

과거에 그렇게 부를 쌓아오신 분들은 아직도 그렇게 많이 투자를 하고 계십니다.

저도 학창 시절부터 재건축이 진행되는 아파트에 살았었고, 재개발 입주권 매수 한번, 재건축 입주권 매수 한번 하면서 나름 재건축/재개발에 익숙한 편입니다.

'초기 재개발 투자'에 대해서 ​제 생각을 말씀드려 보도록 하겠습니다.

2.

재개발 투자는 보통 이런 식으로 돈을 벌게 됩니다.

1) 조합설립 후 프리미엄 상승

2) 사업시행 인가 후 프리미엄 상승

3) 관리처분 인가 후 프리미엄 상승

4) 입주 후 가격 상승​​

단계가 하나하나 진행되면서 불확실성이 줄어들고 가치는 상승하게 됩니다.

투자자는 조합설립 전에 들어가서 설립 후 매도하거나 또는 각 단계별로 진행 상황에 따라 매도해서 시세차익을 얻습니다.

여기서 가장 중요한 것은 바로 '언제'입니다

"도대체 언제???"

도대체 언제 조합설립이 될 것이며,

그다음 단계로 언제 진행될 것이냐는 것이지요.

거기서 Risk과 이익이 발생합니다.

​그럼 과거 재개발과 현재가 무엇이 달라졌는지 생각해 보겠습니다.

크게 3가지 요소를 살펴볼 수 있겠습니다.

공사비, 지역, 공급가능성

위 3가지 요소에 대해서 현재 시점에서 생각해 보면 다음과 같습니다.

- 공사비 인상 : 원가 상승

- 지역 견고화 : 부동산 급지 견고화

- 공급 가능성 : 개발 제한

하나씩 살펴보겠습니다.

1) 인플레이션으로 물가가 상승해서 공사비가 증가했습니다. 전체적으로 원가가 올라갔기 때문에 판가가 고정되어 있다고 하면 먹을 수 있는 마진이 축소되었습니다.

2) 상/하급지가 견고화 해지면서 일반분양가를 높게 받을 수 있는 지역과 아닌 지역이 확실히 구분되었습니다.

예전에는 급지 개념이 최근처럼 명확하지는 않았는데 이제는 "어느 구면 평당 얼마" 개념이 명확합니다.

그러니 원가가 올라도 판가는 마음대로 올리기가 어렵습니다. 

3) 서울 내 재개발/재건축할 수 있는 곳이 많지 않습니다.

그러다 보니 가능성이 높은 곳은 초기 가격이 비싸고 가능성이 낮은 곳은 가격이 낮으니 투자하기가 쉽지가 않습니다.

그래서 1차적인 결론은 이렇습니다.​​

​공사비가 올라 원가는 올라가고 판가는 급지에 따라 구분되어 있고 정비사업 할 곳이 많지는 않다.

3.

좀만 자세히 들어가 보겠습니다.

건설사 다니는 지인들 이야기와 여러 정보를 종합해 보면 원가, 즉 공사비는 지역과 큰 상관이 없습니다. 강남이면 비싸고 인천이면 싼 것이 아닙니다.

특화를 얼마나 하고 그 지역을 공사하는 지역적 특성(암반층이 많거나, 산이 거나)에 연관되어 있습니다.

그럼 결국 원가, 공사비라는 측면에서는 지역에 따라 대동소이합니다.

​판가, 즉 일반분양가 입장에서 생각해 볼까요?

이건 명확하죠 상급지일수록 일반분양가는 높습니다.

그렇다면 공사비 인상으로 인한 원가 상승분을 일반분양자에게 높은 분양가로 전가할 수 있는 상급지일수록 투자자들에게 유리하겠습니다.

다만, 서울 상급지에 공급을 많이 늘릴 수 있는 '땅'이 많지 않습니다.

4.

지도 어플을 켜고 서울만 화면에 가득 차게 해 놓습니다. 그리고 서울에서 재개발 투자가 가능한 빌라촌을 찾아보십시오.

그다음 이런 질문들을 할 수 있습니다.

1. 상급지인지?

2. 개발호재가 있는지?

3. 한강이 보이는가?

이런 질문들을 종합적으로 검토해서 가장 최적의 장소를 투자할 수 있겠지만, 초기 재개발은 '20년 걸릴 생각을 가지고 있어야 합니다.

이런 투자를 결혼을 앞둔 신혼부부나 아이가 있는 가정에서 할 수 있을까요?

쉽지 않을 것 같습니다.

그럼 초기 재개발은 누가 투자하는 것이 적절할까요?

지역에 따라 차이는 있겠지만 초기 재개발을 갭으로 투자할 수 있는 지역에 투자한다 하면 그래도 1~3억은 필요합니다.

사회 초년생이 그만한 돈을 모으려면 얼마나 걸릴까요? 아주 넉넉히 월 300만 원씩 6년을 모아야 원금만 2억이 됩니다. 그쯤 되면 결혼할 나이가 될 것 같은데 그걸 갭으로 또는 그 금액 전체를 가지고 초기 재개발 투자가 가능할까요?

대충 운 좋게 초기 재개발에서 입주까지 15년 걸린다고 보면 15년 안에 결혼하고 아이도 태어나고 그런 걸 생각하면 현실적으로 사회 초년생이 1~2억씩 초기 재개발에 투자한다는 것은 굉장한 도박이거나 굉장한 인내심을 소유한 사람입니다.

그렇다면 초기 재개발은 어떤 사람이 투자해 볼 수 있을까요?

냉혹한 현실 세계처럼 역시나 돈 좀 있는 사람이 가능하겠습니다.

상급지에 안정적인 한 채를 확보하고서 남는 자금으로 제2의 투자처를 찾을 때 가능하지 않을까요?

1~2억 그냥 자식 증여해 준다는 마음으로 한강변이나 상급지 구역에 사두고 잊고 사는 거죠. 뭐 15년 뒤에는 어떻게든 되지 않겠어?

이런 사람이 아니고서는 확실히 투자하기가 어려울 것 같습니다.

자본주의 사회는 역시 돈 놓고 돈 먹는 사회입니다.

다시 한번 말하지만, 본인이 남들보다 정보 우위에 있어서 개발 정보를 알고 서울 외 지역에 소액으로 투자를 한다면 말릴 수 없습니다.

그렇게 운 좋게 들어가서 바로 구역 지정되면 프리미엄 좀 받고 파는 것도 가능한 이야기입니다.

물론 전제는 잘 된다는 가정이겠지만요.

빌라는 잘 아시다시피 환급성이 좋지 않기 때문에 매수는 쉬워도 매도는 불가한 상황이 생길 수가 있습니다.

그런 건 당연히 유의해야 합니다.

최종 정리를 하겠습니다.

1. 일반 분양가를 높게 받을 수 있는 상급지에 투자하는 것이 좋지만 그만큼 투자비용이 상대적으로 높아진다.

2. 시세대비 싸게 매수를 해서 투자 효과를 올리거나 미래 투자가치가 높을 것으로 예상되는 구역을 매수하자.

3. 그리고, 2세에게 물려준다는 생각으로 당분간 잊고 살자.

감사합니다.