임대수익 만들기, 오피스텔 투자

제3장 독서를 재테크로 연결한 7가지 사례

  오피스텔은 주거와 업무를 모두 해결할 수 있는 공간으로, 임대수익을 창출하는 투자자들에게 인기 있는 선택지다. 소형 아파트나 주택에 비해 초기 자본이 적게 들고, 상업 및 주거 기능을 동시에 갖추고 있어 다양한 임차인들에게 매력적인 공간으로 자리 잡았다. 특히, 단기임대와 장기임대 모두 가능한 유연성을 제공해 수익구조가 다각화될 수 있다. 특히 도시화가 진행되며 직장과 가까운 곳에서 생활하려는 수요가 늘어나면서 오피스텔 시장의 성장은 꾸준히 이어지고 있다. 이런 점에서 필자는 《불황에 뜨는 수익형 부동산》, 《노후를 위해 오피스텔에 투자하라》 등 오피스텔, 셰어 하우스, 지식산업센터, 상가, 꼬마빌딩 등의 수역형 부동산 관련 책을 보면서 2~3천만 원의 소액투자 가능한 오피스텔 매입과 고정적 임대수익 창출이 가능했던 투자 사례를 말하려 한다. 

■ 임대수익률 vs 시세차익

  집을 소유하니 집을 담보로 낮은 이자의 담보대출이 가능했다. 2016년 저축해 놓은 예금 일부와 아파트 담보대출을 활용하여 전용 15평의 주거형 오피스텔을 매입했다. 재테크 관련 책에서 매번 반복되는 내용 ‘지렛대 효과’를 충분히 활용한 것이다. 

  그 당시 필자가 매입한 오피스텔 임대수익률은 15.5%로 서울지역 오피스텔 임대수익률 평균값(약 4.3%)의 3배가 넘는다. 최초 분양가보다 5천만 원 저가로 매수한 것이 한몫했다. 부동산 지역분석 책들을 읽고 현장답사와 주변 부동산중개업소를 방문한 것이 투자 결정에 큰 도움을 주었다. 오피스텔은 향·조망·층에 따라 임대료 수익이 다르며, 매수자 우위 시장에서는 좀 더 좋은 상품을 좀 더 낮은 가격으로 매수할 기회가 많다는 것을 알았으면 좋겠다. 

  투자 대상 물건은 전철역 도보 1분 거리에 위치하며 지하층에 대형마트, 1층부터 5층까지 백화점, 그리고 27층까지 주거형 오피스텔 약 800실로 구성된 주상복합 형태의 랜드마크빌딩이다. 입지와 상품성 모두 양호하고 임대수요도 풍부했다. 소유 기간 내 한 번도 공실이 없었고 임차인 변동도 없었으니 세입자 때문에 신경 쓰거나 부대비용도 들지 않았다. 나름 잘한 투자라 생각했다.

  

  그런데 오피스텔을 매각하면서 깨달았다. 잘 한 투자가 아니라는 것을. 왜일까? 매매가 상승이 아파트 대비 현저히 낮았다. 같은 기간 아파트 매매가 상승의 3분의 1에도 못 밑이니 잘 한 투자가 아니라는 말이다. 분양가보다 20% 할인된 금액에 매수하여, 임대수익률이 15% 넘고, 임차인이 풍부하여 공실 걱정 없는 주거형 오피스텔임에도 불구하고 매매가 상승은 매우 낮다는 점이다. 이유가 있다. 우선 매매 시 취·등록세가 4.6%로 높다는 점, 주택으로 간주되어 매매 수요가 제한적인 점, 시간이 갈수록 인테리어와 건축물의 노후화로 신축 대비 경쟁력이 떨어지고 임대료 상승이 제한적인 점, 많은 소유주로 토지지분이 적고 재건축 등이 어렵다는 점, 이런 요소들이 반영되어 오피스텔의 경우 매매가 상승이 아파트 대비 현저히 낮다는 것이다. 오피스텔 투자비용으로 서울역세권의 소형 아파트를 샀어야 했다. 부동산 장기 상승장에서 기회비용을 상실했다는 생각에 수익을 내고도 허탈함을 느꼈던 사례다. 이렇게 또 하나의 투자 경험을 배웠다.

■ 오피스텔 투자의 정석

  부동산 투자의 수익모델은 3가지다. 하나는 시세차익이고 다른 하나는 고정적 임대료 수익을 고려한 것이다. 그리고 가장 좋은 투자 모델은 매입 후 고정적 임대료 수익을 가져가다가 적정 시점에 매각하여 시세차익을 거두는 것이다. 오피스텔 투자를 잘 만하면 임대수익과 시세차익 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. 

  임대수익형 부동산은 매월 고정적 임대수익이 잘 나오는 물건을 선택하여 투자하는 것이 보통이다. 임대수익형 분양상품을 홍보할 때도 수익률 개념을 도입하여 판매에 나선다. 즉 예상 월세와 보증금인 임대료를 연 수익으로 환산하여 분양가 또는 매매가로 나눈 비율이 투자수익률이다. 예를 들어 분양가 2억의 오피스텔이 입주 후 보증금 1,000만 원에, 월세 60만 원을 받을 수 있다면 임대수익률은 3.6%가 된다. 물론 기타 세금 및 중개수수료 등이 더 들어가기 때문에 실제 임대수익률은 더 낮다. 여기서 핵심은 싼 물건을 사든가, 임대료를 높게 받아야 한다는 것이다. 한 가지 더 고려 사항이 있다. 최종 결과는 매각 차익이 결정한다. 따라서, 임대수익형에 투자할 경우 최종 결과는 투자수익률을 고려해서 매매 물건과 매매 시기를 선택해야 한다는 것이다.      

  그러기 위해서는 1단계, 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 매수한다. 2단계, 임대수익률을 높인다. 공실이 없이 시세보다 임대료가 높을 때 임대수익률은 높아진다. 3단계, 이것이 가장 중요하다. 매각 시점에 큰 시세차익을 받을 수 있는 것을 골라서 투자해야 한다. 임대수익형은 임대수익률을 가지고 수익환원법을 적용하여 매매가 또는 분양가를 책정하는 것이 일반적이다. 하지만 투자 물건이 도시정비사업 또는 각종 개발계획의 영역에 포함될 경우 비싼 가격에 매각할 수 있다. 애초에 임대수익형을 투자할 때는 매각 차익을 높게 받을 수 있는 입지와 상품을 고려하여 투자하라는 것이다. 임대수익형 투자 고수는 월세 수익으로 담보대출이자 정도만 내면서 매각 차익을 극대화할 수 있는 물건에 투자하는 사람이다. 소액투자 가능한 임대수익형 상품으로는 오피스텔, 도시형생활주택, 섹션오피스, 지식산업센터, 생활형 숙박시설 등이 있다. 금리가 높은 현시점에서 임대수익형은 수익률이 떨어진다. 그래서 투자자 입장에서 기피 대상이 되어 수요가 줄어드니 시세가 더 떨어진다. 이럴 때일수록 옥석을 가릴 수 있는 능력이 필요하다. 따라서 4단계는 앞에 언급한 세 가지 조건이 충족되지 않았다면, 임대수익형 상품에 투자하지 않는 것이다. 그 돈으로 다른 곳에 투자하거나 금융상품에 넣어놓고 투자 대상을 기다리는 것도 재테크 방법이다. 아주 중요하다. 

    

  다시 한번 정리해 보겠다. 저가 매수, 임대수익률 높일 것, 매각 차익 극대화, 최종 투자수익률을 고려하여 변변치 않을 경우 투자하지 말 것 또는 다른 상품에 투자하길 추천한다. 최근 수년간의 유동성 장으로 아파트 가격이 너무 올랐다. 그래서 아파트 대체 상품으로 오피스텔과 도시형생활주택 공급이 많았다. 저금리와 유동성에 힘입어 분양도 잘 된 사업장이 많다. 하지만 서울과 떨어진 수도권 택지지구에 입주한 오피스텔, 도시형생활주택, 지식산업센터, 상가, 생활형 숙박시설 등 임대수익형 부동산의 공실이 엄청나다. 잔금도 못 내어 경매, 공매로 넘어간 것도 많다. 분양가보다 낮은 매물이 부지기수다. 이들 중 보석이 될 만한 물건을 저가로 매수하여 운영할 능력이 있다면 잘 골라 보는 것도 좋은 투자가 될 수 있다.