아파트 투자의 정석, 생애 첫 내 집 마련
제3장 독서를 재테크로 연결한 7가지 사례
이 책 《독서와 재테크 불변의 법칙》은 부동산을 찬양하거나, 투자를 권유하지 않는다. 이 책의 주제는 독서를 통한 자아 성장과 자산증식의 방법을 얘기한다. 직장인의 어려움과 불확실한 미래의 두려움을 극복하고자 30대 후반에 독서를 시작한 필자는 매년 100 여권의 책을 10년 넘게 읽고 있다. 독서를 통해서 바리스타 자격증을 취득하고 브런치 카페를 창업하여 4년간 운영할 수 있었고, 부동산을 비롯한 재테크 책을 읽고 부동산 투자에 눈을 떴다. 서울에 생애 첫 주택을 장만함과 동시에 1년에 집 한 채씩 늘려간다는 목표로 아파트 분양권과 오피스텔 등 수익형 부동산에 투자하여 높은 수익률을 냈다. 그러던 중 2021년 느닷없이 코로나19 감염병이 확산되어 가는 시점에 마당 있는 집을 꿈꾸며 세종시에 전원주택을 짓고 서재를 들였다. 일주일에 3일 서재에서 책 읽고 글 쓰며 작가의 꿈에 도전하였다. 이 모든 것의 출발점은 2011년에 시작한 독서였다. 독서를 통한 재테크 지식이 쌓이며 2013년 하반기부터 부동산 투자를 시작했다. 지나서 생각해 보니 운이 좋았다. 이번 장에서는 독서를 재테크로 연결한 사례를 중심으로 필자의 경험과 생각을 말하려 한다.
1. 아파트 투자의 정석, 생애 첫 내 집 마련
집이란 무엇인가? 에드윈 헤스코트의 《집을 철학 하다》를 읽으며 집에 대한 필자의 생각을 적어봤다.
집은 자립이다.
집은 정의다.
집은 자존심이다.
집은 인격이다.
집은 거주 살아가는 공간이다.
집은 은신처다.
집은 상속이다.
집은 재테크다.
집은 교환, 화폐다.
집은 이념이다.
집은 전세다.
집은 약속이다.
집은 떠났다 돌아오기다.
집은 성실함이다.
집은 욕망이다.
집은 차별화다.
집은 우월감이다.
집은 누추함이다.
집은 나눔, 분배다.
집은 화려함, 자랑질이다.
집은 집구석이다.
집은 사랑이다.
이렇듯 집을 상징하는 단어를 모아보았다. 여러분은 어떤 집을 원하는가? 집에 대한 우리 사회가 보는 시각들이며 개인에 따라 집을 대하는 관점이 다를 수 있다. 집은 인간의 욕망이 집약된 공간이다. 집 지을 땅을 차지하기 위해서 전쟁은 끊이지 않았고, 더 크고 더 좋은 자리에 집을 소유하고자 인간의 탐욕은 멈출 줄 모른다. 20여 년간 나한테 집은 ‘교환가치’의 비중이 컸다. 사고·팔고, 빌리고·빌려주는 행위를 통하여 집의 시세차익과 임대료 수익의 높고 낮음을 평가하는 것이 집에 대한 나의 생각이었다. 직업적 한계가 반영된 것이라고 스스로 위로해 본다.
■ 생에 첫 내 집 마련
2011년부터 부동산 투자 관련된 책을 읽기 시작했다. 역사 이래 변함이 없는 투자의 제1원칙 “쌀 때 사서 비쌀 때 팔아라.” 부동산을 싸게 사는 방법 중 하나가 경매다. 그래서 경매, 재개발, 재건축, 갭투자, 지역분석 등의 재테크 관련 책들을 사서 주말에 집중적으로 읽고, 세미나 참석, 현장답사를 다녔습니다. 여러 책과 데이터를 종합한 결과 서울에 아파트 가격이 가장 낮은 시점이 지금, 2013년 하반기라고 판단했다. 그래서 지금이 투자 적기라고 판단했다. 이유 중 첫째는, 전세가율이 80%를 넘어 지속적 상승하고 있다는 점. 둘째는, 2008년 세계 금융위기로 2013년까지 부동산 시장 침체기에 아파트 입주 물량이 크게 줄었다는 점이다. 신규 아파트의 공급량이 감소하고, 매매가와 전세가의 갭이 줄어들면서 전세수요가 매매 수요로 전환되는 순간, 서울의 아파트 가격은 큰 폭으로 상승할 것이기 때문이다.
지금 집 사지 않으면 영영 못 살 수도 있겠다는 위기감이 엄습했다. 주식투자 할 때 저점에서 상승세로 돌아서면 본전 생각에 추격매수가 어렵다. 부동산도 마찬가지다. 오히려 부동산은 단기간 상승 폭이 수천만 원에서 억대까지 상승하기도 한다. 그래서 부동산 상승장에 추격매수로 돈을 벌 수 있는 투자자는 매우 한정적인 것이다.
■ 쌀 때 사서 비쌀 때 팔아라
주식투자의 격언 중 가장 유명한 말은 “무릎에 사서 어깨에서 팔아라”라는 의미는 상승장의 초입에서 매수하여 하락장의 시작 전에 매도하는 것을 말한다. 필자는 2013년 12월에 서울 2호선 더블역세권에 위치한 아파트를 계약하고 2014년 봄에 소유권 이전을 마쳤다. 예상은 적중했다. 2014년부터 서서히 서울의 아파트값은 오르기 시작하여 8년간 지속적으로 상승한 것이다. 그리고 2020년 예상치 못한 코로나19의 확산으로 시중 유동성이 급증하기 시작했다. 전 세계적 펜데믹으로 침체된 경제를 살리기 위해 막대한 양의 돈을 풀기 시작한 것이다.
우리나라도 어쩔 수 없었다. 정부는 소상공인 지원 등 수십조의 정책 지원금을 풀었다. 여기에 한국은행의 기준금리 인하는 계속되어 0.5%라는 초저금리 시대를 연 것이다. 전 세계가 팬데믹으로 경제가 저성장의 늪에 빠졌는데 우리나라 만은 부동산 시장의 호황기를 누리게 된 것이다. 특히나 2019~22년 상반기까지 3년 반 사이에 아파트값이 급등했다. 코로나19 펜데믹으로 만들어진 유동성 장세는 주택가격 폭등이라는 결과로 돌아온 것이다.
2014년 생애 첫 내 집 마련을 계기로 이때부터 1년에 한 채씩 집을 매입한다는 전략을 세웠다. 매년 월급을 저축하여 3~4천만 원을 모으면 아파트 한 채를 살 수 있었기 때문이다. 즉 신규 분양아파트의 계약금 10% 또는 매매가와 전세가 갭이 적은 아파트의 경우 소액 투자가 가능했기 때문이다. 부동산 투자의 핵심은 타이밍이라고 한다. 언제 사서 언제 파느냐가 투자의 거의 전부를 좌우한다는 말이다. 보통 매수 시점을 알려주는 시그널은 많다. 아주 단순하다. 거래량이 증가하면 가격은 오른다. 공급이 부족하거나 수요가 증가하면 가격이 오른다. 금리하락은 부동산 수요를 증가시킨다. 이런 데이터는 모두 공개되어 우리가 알 수 있다. 한마디로 부동산 상승 시점은 누구나 쉽게 파악 가능하다는 말이다.
필자가 경험한 재미난 사례를 하나 말하려 한다. 서울의 아파트 매매가가 오르기 전인 2013년 말에 매수한 아파트가 약 100%가 오른 2018년경 필자는 아파트를 팔려고 단지 내 부동산중개소에 들렀다. 중개 사장님과 대화를 하는 한 시간 사이에 세 팀이나 방문해서는 인터넷에 내놓은 매물을 지금 바로 계약하겠다는 것이다. 그래서 저분들 뭐 하는 사람이냐고 물으니, 중개 사장님 하는 말이 갭투자 하는 투기꾼이라는 것이다. “오늘처럼 주말이면 갭투자들이 많이 와요.” 하길래, 아 지금 집 팔 때가 아니구나 하고 매물을 내놓지 않은 기억이 있다. 그 뒤로 2배가 더 올라 결국 2021년 실거래가 대비 매매가 상승은 약 2.8배 자기자본 투자수익률은 약 600%로 성공적인 투자가 되었다.
핵심은 빠른 실행력. 부동산 시장의 회복 시점과 하락 시점을 알 수 있는 분석력을 키우고, 때가 왔을 때 빠르게 실행하는 것이다. 2014년 이때부터 ‘1년에 집 한 채씩 매입하겠다’라는 목표를 세우고 실행에 들어갔고 2021년경 다수의 자산을 매각한 것이 적중했다. 재테크 관련 책만 300권은 본 것 같다. 책 읽고 현장답사하고 판단 및 의사결정을 내린다. 그래서 독서가 자산증식에 중요하다. 부자들이 독서를 많이 하는 이유도 마찬가지 아닐까.
■ 아파트 투자의 정석
세상은 돌고 돈다. 부동산 시장도 돌고 돈다. 지금은 조금 주춤한 부동산 시장이 언제 다시 상승할지 아무도 모른다. 필자는 투자에 있어 몇 가지 원칙이 있다. 첫째는 안정성이고, 둘째는 환금성이다. 그리고 세 번째가 지속성이다. 한마디로 이기는 투자다. 이기는 투자를 하려면 몇 가지 투자 기술이 필요하다. 그래서 선택한 재테크 종목이 부동산이고 이중 아파트를 선호한다. 부동산 투자에서는 1년 앞을 볼 수 있는 눈과 남들보다 6개월만 앞서 실행하면 이기는 투자가 가능한 것 같다. 나의 경험이다. 아파트 투자의 정석을 간략히 정리해 보겠다.
첫째, 이기는 투자다.
싸게 사면 투자 안정성이 높아진다. 필자는 모든 투자에 원금을 잃지 않는 것을 기본으로 하고 있다. 즉 저평가된 물건을 쌀 때 사는 것(매수)을 말한다. 그래서 부동산은 타이밍이 중요하다. 부동산 사이클을 이해하고 매수·매도 타이밍을 잡는다. 그러면 2021년 하반기부터 부동산 하락기에 들어선 지금 같은 시기는 어떻게 하느냐? 공부하며 재투자를 준비하는 시간이라고 말하고 싶다. 지금처럼 높은 금리로 실수요가 감소하고, 투자수요가 관망으로 돌아선 부동산 하락기에는 아무런 투자를 하지 않는 것도 ‘재테크’가 될 수 있다. 필자의 경험을 더듬어 보면 2006에서 2007년 사이 그리고 2021에서 2022년 상반기에 서울의 집값이 가장 높을 때 구축아파트 또는 프리미엄을 주고 분양권을 매수한 투자자를 여럿 봤다.
2007년 부동산 시장의 가장 정점에서 서울에 아파트 한 채와 고양시에 아파트 분양권 2개를 매입한 필자의 지인은 10년간 죽도록 대출이자만 갚다가 부동산 시장이 회복기에 접어든 2017년에 더 버티기 어렵다며 원가보다 조금 높게 아파트를 팔았다. 그랬더니 3년 사이에 그 아파트 가격이 두 배 넘게 상승해서 지금은 쳐다도 못 본다는 한탄을 들어줘야 했다.
또 2021년에는 어땠는가? 전국적으로 집값 상승의 가장 정점에서 자신만 자산시장에서 도태되었다는 불안감 때문에 또는 더 큰 시세차익을 기대하며, 영혼까지 끌어모아 투자한 영끌족이 상당히 많다. 이들은 어떻게 해야 할까? 다수의 투자자는 부동산 시장의 사이클을 거꾸로 탄다. 그리고 수년간 대출이자에 치어 고생하다 결국 본전가격에 팔게 된다. 그들이 팔고 나면 가격은 또 오른다.
2024년은 부동산 사이클에서 어디에 속할까? 누구도 확신할 수 없기에, 경제 부동산 사이클을 예측하기 위해서 책을 보는 것이다. 과거를 알면 현재 나의 위치를 확인할 수 있고 미래가 보인다. 부동산 투자에서 미래는 이삼 년 길어야 5년에서 10년 내외다. 감가상각이 없는 재화는 부동산 그중에서도 토지와 아파트다. 환금성을 고려한다면 아파트가 좋다. 서울의 저평가 아파트를 부동산 하락기 2021년 하반기부터 2024년 상반기에 투자했다면 안정성, 환금성, 지속성 모두 가만 한 투자가 될 것으로 생각한다.
둘째, 수요·공급 사이클을 이해하라.
앞에서도 언급했듯 아파트 가격 및 거래 정보는 모두 공개된다. 우리는 여기에 공급물량을 파악하여 특정 지역의 아파트 시장 동향을 한눈에 볼 수 있게 만들 수 있다. 지역별 수요공급 사이클을 이해할 수 있어야 지속적인 투자가 가능하고, 이기는 투자만 할 수 있다는 말이다. 그러기 위해서는 몇 가지 확인이 필요하다. ‘부동산은 비교학문이다.’란 말이 있다. 그만큼 부동산의 가치 평가에 비교사례를 바탕으로 하기 때문이다. 비교의 핵심은 기준점을 알아야 한다는 것이다. 기준값은 평균값이라고 이해해도 괜찮을 것 같다. 아래 표는 필자가 지역별 가격 및 수요공급 사이클을 한눈에 파악하기 위해 만들어 사용하는 ‘지역별 아파트 수급분석 그래프’다. 지역별로 매년 분양물량, 미분양, 입주량을 파악하여 10년 치 평균값(수요량)을 기준으로 향후 공급량을 판단하여, 공급이 현저히 부족한 지역을 투자 유망지역으로 선정한다. 그리고 거래량과 가격지수를 확인하여 투자를 결정한다.
여기서 핵심은 전국적으로 동시에 영향을 주는 금리 및 정책 같은 요소와 지역별로 다르게 영향을 미치는 ‘공급’이라는 요소를 별개로 생각하라는 것이다. 2024년 현재는, 앞으로 다가올 남은 기회를 잡을 수 있는 시작점이 될 것이다.
[경기도 아파트 수급분석]셋째, 속지 마라.
부동산 정책에 속지 말고, 언론에 속지 말고, 전문가에 속지 말아라. 그리고 부동산 마케팅과 영업에 속지 마라. 정책과 언론은 공공성의 영역이다. 하지만 정부도 언론도 그들만의 색깔과 이해관계가 있다. 그리고 예측은 빗나갈 수 있다. 허울 좋은 명분이 앞설 때도 많다. 또 부동산 전문가들의 말을 가려서 판단할 줄 알아야 한다. 그들의 주장에 동조할 게 아니라, 투자 포인트를 읽어내고 통계 데이터를 활용하면 되는 것이다.
모든 제품은 공급자와 수요자가 있다. 그 중간에 시장과 마케터가 존재한다. 아파트 분양의 경우 분양홍보관이 제품이면서 시장(marketplace)이다. 분양상담사는 마케터다. 여러분은 수요자다. 마트에서 물건을 구매할 때처럼 제품의 특장점을 살펴보고 가격 비교를 통해서 합리적인 구매 결정을 내리듯이 분양홍보관에서 아파트를 계약하거나 오피스텔 또는 상가를 분양받을 수 있을까? 아니다. 그럴 수 있는 사람은 거의 없다. 왜일까? 분양홍보관은 공급자의 의도대로 연출되고, 운영되는 곳이기 때문이다. 공급자의 제품만이 돋보일 뿐 비교 대상이 없으며, 분양상담사는 팔아야 수입이 생기는 구조다. 정보의 비대칭이 분양홍보관만큼 크게 벌어지는 곳이 또 있을까? 아파트뿐만이 아니라 오피스텔, 상가, 지식산업센터, 분양형 호텔, 생활형 숙박시설 등의 수익형 부동산에 영업사원이나 지인의 말만 듣고 투자하여 큰 손해를 본 사람이 어디 한둘인가. 앞서 말한 것처럼 부동산은 정보의 비대칭이 클 수밖에 없다. 공급자가 제공하는 정보는 의도성이 숨어 있다. 마케터의 의도를 파악하는 것이 부동산 공부이며 재테크의 시작이다.
결론적으로 필자가 부동산 투자에서 높은 수익률을 낼 수 있었던 것은 아파트 가격이 가장 쌀 때인 2013년 말에 내 집 마련을 한 것이다. 이를 시작점으로 삼아 집을 담보로 레버리지를 활용 한 점, 입지와 상품이 우수한 물건을 싸게 매수한 점, 자기자본 투입이 적게 들어가는 미분양과 분양권 투자 그리고 전세 레버리지를 활용한 갭투자를 활용한 점, 안전 자산이면서 환금성이 우수한 아파트를 대상으로 투자한 것이다. ‘아파트 투자의 정석’을 키워드로 요약해 보면 타이밍, 소액, 레버리지와 수익률, 안정성과 환금성이 우수한 아파트라고 할 수 있다. 자신의 상황에 맞는 본인만의 투자 철학을 만들어 가길 바란다.
