지금 같은 고금리, 역전세, 거래절벽 시대에 급매, 경매가 나오는 이유 중 하나가 내 역량을 초과하여 투자해서 결국 버티지 못해 벌어지는 일입니다.
투자도 단계적으로 가야 합니다.
2. 장기적인 관점으로 바라보기
부동산도 사이클(상승기/침체기)이 있습니다.
여러 변수들에 의해 상황이 시시각각 변하죠.
부동산 전문가들도 예측이 다 틀리는 이유입니다. 예상치 못하는 변수들 때문에..
유가파동, 전쟁 등에 의한 세계적인 스테그 플레이션(경기침체+물가상승)으로 대출 금리는 2%대에서 7%대 까지 오르기도 하고, 정책과 시간의 흐름에 따라 다시 물가, 고용지표 등 안정세를 보이며 3~4%대로 내려오기도 합니다. 내년에는 미국 기준금리 인하가 시사되고 있어 금리는 조금 더 낮아질 가능성이 큽니다. 그럼 또 시장 자금의 유동성이 커지면서 안전자산에 묶여있던 돈은 또 투자자산으로 몰릴 것입니다. 그리고 또 큰 사이클이 반복되겠죠.
결국 1번에서 얘기했듯이 영끌투자만 하지 않는다면 위기를 버티면서 관망하고 기회를 엿볼 수 있습니다.
3. 부동산 관련 법, 세금 공부는 필수
아무리 싸게 많이 샀다고 한들 부동산 관련 정책, 법령, 세금을 이해하지 못한다면 원하는 수익률을 얻을 수 없습니다.
무턱대고 매수했는데 취득세 중과를 맞는다거나.. 양도소득세 비과세가 되는 줄 알았다가 장특공도 못 받고 양도소득세를 물어야 한다거나.. 2 주택 월세, 3 주택 간주임대료 등 종합소득세 대상인 줄도 모르고 있다거나..
시시각각 변하는 정책과 세법에 내 상황을 대입하여 잘 대응해야 합니다. 제가 부동산 관련 글(블로그)을 쓰기 시작한 이유 중 하나도 바로 이 부분입니다.
집을 언제 사야 할까요? 언제 팔아야 할까요? 에 대한 해답을 찾기 위해서는 내가 감당가능한 선에서 지금 주변 시세를 잘 파악해 본 뒤 내가 스스로 정한 가격에 부합하면 후회 없이 매수를 하면 되는 것입니다. 매도할 때에도 마찬가지입니다. 누구나 신고가로 팔고 싶겠지만 적절히 어깨에 팔아야 받아주는 사람도 있고, 나도 적당한 가격에 살 수 있습니다.
남의 말만 듣고 그대로 따라 했다가 남 탓만 하는 인생을 살지 말아야 합니다. 내 인생에서의 선택에 대한 결과는 오롯이 내 책임입니다.
5. 침체기를 대비하는 멘탈과 실력
2번에서 얘기한 장기적인 관점으로 바라보는 계획을 세우셨다면, 중간에 침제기가 오더라도 일희일비하지 않고 경험을 쌓는다 생각하고 유연하게 대처해야 합니다.
그리고 평소에 적당한 현금성 자산 또는 쉽게 융통할 수 있는 자금책은 확보해 놓는 게 좋습니다.
부동산 시장이 침체해 있을 때가 급매든 경매든 원하는 물건을 저렴하게 매수할 수 있는 나이스 타이밍이기 때문입니다.
혹시 자녀에게 증여 계획이 있었다면 침체기가 증여 기회입니다. 전체적으로 가격이 낮아져 있기 때문에 증여세, 증여취득세 등 절세가 가능하기 때문입니다.
이런 부분들도 평소에 대비가 되지 않으면 아쉽게 지나치게 되는 것들이죠.
6. 투자 목적은 분명히
연령, 시드머니에 따라 투자 목적은 다 다릅니다.
보통의 이삼십 대가 바로 강남의 아파트나 꼬마빌딩 투자를 할 수는 없을 것입니다.
경기도에서 서울 외곽지로..
서울 외곽지에서 강남으로.. 20평대에서 30평대로..
갈아타기가 목적인지..
임차인 신분(저렴한 전세, 월세)을 유지하며 1 주택 갭투자를 통한(2년 보유 양도소득세 비과세 전략) 시세차익이 목적인지..
은퇴 후 노년의 삶을 대비한, 일을 하지 않아도 자동으로 꾸준히 돈이 들어오는..
현금흐름이 목적인지..
현재 내 상황에서의 부동산 투자 목적이 무엇인지부터 알고 차근차근 밟아나가야 합니다.※ 장기적으로 보면 시세차익과 수익형 투자 모두 가능합니다.
우리나라는 많은 사람들이 부동산 투자에 관심을 가지며, 직접 투자도 많이 하고 있습니다.
그리고 꼭 투자 목적이 아니더라도 내가 살 집 한 채를 마련하는 것은 인생의 여러 목표 중 하나이자 꿈이죠.
저도 2011년도에 첫 매수를 시작으로 계속 부동산에 관심을 갖고 공부하며 투자를 이어가고 있습니다. 그리고 이런 '투자 원칙'에 대한 글을 종종 쓰는 이유 중 하나도 나 스스로 계속 리마인드 하기 위해서입니다.
