집으로 돈 버는 5가지 방법. 나에게 맞는 확률은?
확률게임
부동산으로 돈을 번 사람들은 특별한 비법을 가진 게 아니다. 확률이 높은 전략을 꾸준히 실행했을 뿐이다.
오늘은 대표적인 다섯 가지 전략을 소개한다. 각각의 방법은 길어지면 매우 복잡하므로 자세히 적진 않았다. 이 글의 취지는 “나에게 가장 확률 높은 방법은 무엇일까?”를 찾는 것에 있다. 나에게 높은 확률을 아는 것이 부동산에서의 '자기 이해'다.
가장 먼저 청약을 이야기한다. 청약에 볼모로 잡히면 안 된다
1. 공공분양 청약 당첨
공공분양은 싸게 공급해서가 아니라, ‘신도시’라 경쟁이 덜해서 싸다. 판교·광교 등 2기 신도시가 그랬다. 다만 분양 시기가 중요하다. 활황기에 분양하면 지가 상승으로 보상비가 증가해 분양가도 높아진다. 그래서일까? 정부주도의 신도시 공급 정책은 보통 하락기에 많이 이루어졌다.
나는 당첨될 확률이 높을까? 분양가격이 비싸지지 않을까? 분양일정이 2-3년 뒤로 밀리지 않을까? 여러 확률을 검토하자.
특히 정부와 분양가가 합의되지 않은 채 진행하는 3기 신도시 사전 청약은 도시락 싸들고 말리고 싶다. 시세보다 싸게 분양해 준다고 하지만, 시세가 많이 올라 버려 문제가 된 경우가 많았다. 시세는 2배 오르고 시세의 80%에 분양받으면 이익일까?
2. 분양가 상한제 일반 분양 당첨
민간 분양 중에서도 분양가 상한제가 적용된 단지는 ‘당첨 = 시세차익’이다. 강남의 경우 “시세보다 20억 싸다”는 말이 나오는 이유다. 다만 경쟁률이 수백 대 일이라, 로또급 확률이다. 되면 로또지만, 시간을 낭비하면 역로또다. 당첨 확률 계산기 구비해서 잘 돌려보자. 대체로 확률이 희박하다. 이것에 배팅할 것인가? 다음 전략은 조금 더 실전적이다
3. 2 주택 전략
대부분의 1 주택자는 "내 집이 오를 때 옆집도 같이 오른다"는 사실을 잊는다. 그래서 ‘일시적 2 주택’은 현실적인 레버리지 전략이다.
1) 대체주택 비과세 특례 — 재개발·재건축 입주권 + 기존주택을 동시에 가져가는 고수 전략. 수익률 극강이다. 물론 투자금이 높고 다소 지식이 필요하다. 잘 이용하면 자산을 상승시킬 확률이 매우 높지만, 부족한 지식, 멘탈, 현금 체력이 확률을 떨어뜨린다.
2) 일시적 2 주택 비과세 — 선입선출 원리로 기존 집을 팔고 새 집을 이어가는 전략. 일반인들이 접근 가능하지만, 양도세 비과세를 잘 공부하며 진행해야 한다. 메커니즘 상 돈을 벌 확률이 높지만, 연구가 필요하다는 점에서 귀차니즘신이 당신의 성공 확률을 낮춘다. 자세한 내용은 지난 글에 적었다.
https://brunch.co.kr/@63ccb78f2eed466/264
다만 10·15 대책 이후로는 대출, 실거주, 전입 조건이 복잡해졌다. 위의 링크는 10.15 대책 이전 내용이고 반드시 사전 검토가 필요하다.
4. 하락장 갈아타기
“싸게 사야지”라고 생각하면서도 정작 공포가 올 때 움직이지 않는다. 하지만 진짜 기회는 공포장에 있다.
23년 1월, 잠실 2호선 인근 아파트를 산 사람은 2배를 벌었다. 하락장에서 5억 vs 8억 일 땐 3억 차이지만, 상승장에서 10억 vs 16억이 되면 6억 차이다. 하락장은 ‘갭을 줄일 수 있는’ 유일한 타이밍이다.
개인적으로 가장 추천하는 전략이다. 강담하려면 끊임없는 연구와 용기가 필요하다. 이 전략에서 확률게임에 실패하는 이유는 지나친 공포심이다.
5. 1 주택 메뚜기 전략
1 주택을 유지하며 시세 흐름에 따라 꾸준히 ‘갈아타기’하는 전략이다. 예를 들어 "A아파트(4억)가 B아파트(5억)의 80%까지 따라왔을 때, A를 팔고 B를 사겠다"라는 식의 원칙을 가슴에 새기고 행동하는 전략이다. 실거주 겸 투자로는 매우 현실적인 방법이다. 약속대로 플레이하면 자산을 불릴 수 있는 확률이 높지만, 안주하려고 하는 인간의 본능이 행동의 확률을 낮춘다. 물론 세금(양도세, 취득세)은 고려해야 한다.
정리하며
집으로 돈을 버는 방법은 많다. 하지만 확률 높은 전략 하나를 ‘선택하고 멘탈을 부여잡고 행동하는 것’이 핵심이다.
주의할 점은 집 값하락에 쉽게 배팅하면 안 된다. 인플레이션 경제에서 상승의 기간이 하락보다 길다. 초보들은 하락이 와도 그 골의 깊이를 측정하기 어렵다. 때문에 헛수고하고 시간 낭비하며 기회비용을 잃을 수 있다. 시간 낭비는 무주택자의 가장 큰 적이다.
또한 갈아타기의 경우 반드시 양도세, 취득세를 확인하자.
무엇보다 가장 중요한 것은 망설임을 줄이고, 내게 가장 맞는 방법 하나를 선택하자.
200년 무주택을 경험한 멘탈 코치의 결론 : 나에게 가장 높은 확률을 찾아보자. 움직이는 사람이 확률을 가진다.
인생의 모든 성취는 '자기 이해'에 달렸다.
200년 무주택자 출신 내 집 마련 멘탈 코치, 돌변
