버블2-집값은 ATM이었다: 미국 서브프라임의 민낯
"집이 ATM이 되던 날" - 미국 서브프라임과 한국, 구조적 차이
"집이 ATM이 되던 날" - 미국 서브프라임과 한국, 구조적 차이1. 미국 서브프라임 사태 분석: "집이 ATM이 되던 날"
2006년 10월, 라스베이거스
마이클 버리가 이 도시를 걸었다.
텅 빈 수영장. 미완성 주택들. 'For Sale' 간판의 행렬.
"이상하다. 집값은 사상 최고인데 왜 공사가 멈췄지?"
그는 알았다. 곧 무너질 것을.
6개월 후, 그의 예언은 현실이 됐다.
하지만 대부분의 미국인들은 몰랐다. 아니, 믿고 싶지 않았다.
"집값은 절대 안 떨어져."
1.1. 마리아의 아메리칸 드림
2003년 3월, 캘리포니아 프레즈노.
마리아 곤잘레스(가명, 38세). 멕시코 이민자.
시간당 12달러 청소부. 연봉 25,000달러.
부동산 브로커가 찾아왔다.
"집 사실 수 있어요."
"저요? 돈이 없는데..."
"No problem! 다운페이먼트 0%!" (우리나라로 이야기하면 계약금)
서류를 봤다.
대출 조건:
• 주택 가격: 20만 달러
• 다운페이먼트: 0달러 (0%)
• 대출금: 20만 달러 (LTV 100%)
• 금리: 첫 2년 2% (이자만)
• 3년차부터: 변동금리
월 상환액: 333달러.
렌트비보다 쌌다(임대료,월세)
"이거 진짜예요?"
"진짜죠. 서명만 하세요."
NINJA 대출이었다. (Financial Crisis Inquiry Commission, 2011)
No Income, No Job, No Asset verification.
소득 증명? 필요 없다.
직업 확인? 안 한다.
자산 조사? 그런 거 없다.
마리아는 서명했다.
2003년 3월 15일. 생애 첫 집주인이 됐다.
1.2. 2년 후 - 마법의 시작
2005년 3월. 집값이 올랐다.
20만 달러 → 30만 달러. 50% 상승.
브로커가 다시 찾아왔다.
"축하해요! 부자 되셨네요."
"무슨 소리예요?"
"집값이 30만 달러예요. 10만 달러 벌었잖아요."
"그런데 그게 제 돈이 아니잖아요."
"될 수 있어요."
HELOC의 마법 Home Equity Line of Credit. (Federal Reserve Board, 2007)
브로커의 설명:
"집값 30만 달러죠? 80%까지 대출 가능해요.
30만 × 0.8 = 24만 달러.
기존 대출 20만 갚고, 4만 달러는 현금으로!"
마리아의 계산:
• 새 대출: 24만 달러
• 기존 대출 상환: 20만 달러
• 손에 쥔 현금: 4만 달러
"이게... 가능해요?"
"물론이죠. 집이 ATM이에요."
1.3. 현금 인출의 경제학
마리아만 그런 게 아니었다.
2005년 미국 통계: (원자료는 중앙값 기준)
• HELOC 대출 잔액(연말): 6,539억 달러 (Federal Reserve Board/FRED, 2005)
• 전년 대비: +16.0% (Federal Reserve Board/FRED, 2005)
• 평균 인출액: 가구당 4.6만 달러 (비유-대환대출 후 남는금액)(2006년 피크 / NY Fed, 2018)
• HELOC 평균 인출액: 가구당 2.7만 달러 (비유-ATM)(2006년 피크 / NY Fed, 2018)
→ 20년전, 한국 돈으로 집한채 가지고 있으면 대출 갈아타기로 하면 손에 4700만원,
→ HELOC(현금ATM기)로하면 2700만원 ATM기처럼 현금을 뽑아 쓸수 있었음.
오늘의 눈으로는 이해 불가. 당시에는 모두가 했다.
집값 상승분을 현금처럼, 생활비처럼.
한국에서도 반복될까?
규제가 다르면 복사는 안 된다. 우리의 위험은 다른 데 있다.
그러면 미국 사람들은 뭘 했을까?
현금 사용처 (연방준비제도 조사)(Federal Reserve Board, 2007)
• 신용카드 빚 상환: 26%
• 주택 개조: 24%
• 자동차 구입: 16%
• 생활비: 14%
• 다른 집 계약금: 12%
• 주식 투자: 8%
마리아도 마찬가지였다.
마리아의 4만 달러:
• 신용카드 빚 정리: 1만 달러
• 중고 SUV 구입: 1.5만 달러
• 부엌 리모델링: 1만 달러
• 딸 학비: 5천 달러
"처음으로 숨을 쉴 수 있었어요."
1.4. 감정가 부풀리기 - 80%의 거짓말
2006년 6월.
집값이 또 올랐다. 30만 → 33만 달러.
하지만 실제로는 그렇지 않았다.
감정평가사 톰의 고백 (익명 인터뷰):
"브로커가 전화해요.
'33만 나와야 해. 안 그럼 다른 사람 쓸 거야.'
실제 시세? 30만이 맞아요. 그런데... 일감이 필요했어요."
(Financial Crisis Inquiry Commission, 2011)
감정가 조작 방법:
• 비싼 거래 사례만 선택 (거래사례비교법)
• 업그레이드 가치 과대평가
• 미래 가치 반영
• "비교 불가" 프리미엄 추가
결과:
• 서류상 감정가: 33만 달러
• 실제 시세: 30만 달러
• 부풀리기: 10%
새로운 HELOC:
• 33만 × 0.8 = 26.4만 달러
• 기존 대출: 24만 달러
• 추가 인출: 2.4만 달러
마리아: "또 돈이 나왔어요!"
2. 시스템의 문제: 위기를 만든 공모자들
2.1. 시스템의 공모
왜 이게 가능했나?
1. 브로커의 인센티브
• 대출 1건당 수수료: 대출액의 1-2%
• 20만 달러 대출 = 2,000-4,000달러
• 월 20건 = 월 4-8만 달러
(Financial Crisis Inquiry Commission, 2011)
"소득 확인? 시간 낭비죠."
2. 은행의 인센티브 Originate to Distribute 모델.
과거: 은행이 대출 → 30년 보유 → 리스크 관리 필수
현재: 은행이 대출 → 즉시 증권화 → 월스트리트에 판매 → 리스크 전가
(Financial Crisis Inquiry Commission, 2011)
"어차피 팔 건데 뭐."
3. 투자은행의 연금술
대출 1,000개를 모은다.
→ MBS(Mortgage Backed Securities) 만든다.
→ 등급을 나눈다 (트랜치).
• AAA: 70% (안전!)
• AA: 10%
• A: 10%
• BBB: 7%
• 쓰레기: 3%
마법: 서브프라임 대출도 AAA가 된다!
(Financial Crisis Inquiry Commission, 2011)
(우리나라도 MBS를 한다. 한국주택금융공사가 한다. 공적 MBS라 생각하면 된다.
미국과는 구조적으로 완전히 다르다.)
4. 신용평가사의 배신 (Financial Crisis Inquiry Commission, 2011)
무디스, S&P, 피치.
"AAA 등급 안 주면 다른 데 갈 거야."
"...AAA 드릴게요."
수수료가 필요했다.
2.2. 2007년 - 리셋의 시간
마리아의 3년이 끝났다.
ARM(Adjustable Rate Mortgage) 리셋 (OCC & OTS, 2006)
• 초기 2년: 2% (이자만)
• 3년차: 시장금리 + 마진
2007년 3월. 첫 청구서가 왔다.
Before:
• 월 상환액: 333달러 (이자만)
After:
• 금리: 7%
• 원리금 상환
• 월 상환액: 1,754달러
5배. (사례별로 수십 %에서 수 배까지 변동)
"이건... 실수예요?"
"아닙니다. 계약서 보세요."
월급: 2,000달러
상환액: 1,754달러
남는 돈: 246달러
불가능.
2.3. 도미노
마리아만이 아니었다.
2007년 ARM 리셋 폭탄:
• 대상자: 200만 가구
• 평균 상환액 증가: 3-5배
• 연체 시작: 6개월 내
집값이 떨어지기 시작했다.
프레즈노 주택 가격:(서프라임사태의 진원지)
• 2006년 피크: 33만 달러
• 2007년 말: 28만 달러
• 하락률: -15%
마리아의 상황:
• 집값: 28만 달러
• 대출 잔액: 26.4만 달러
• 순자산: 1.6만 달러
아직은... 괜찮다?
2008년:
• 집값: 20만 달러 (-40%)
• 대출 잔액: 26.4만 달러
• 순자산: -6.4만 달러
언더워터(Underwater). 집을 팔아도 빚이 남는다.
(2013년 우리나라의 '하우스푸어' 사태가 바로 이와 같다. 당시 정부는 시장의 매수자에게
'양도소득세 5년 면제'라는 파격적인 조건을 미끼로 제시해, 하우스푸어들이 빚더미에서
탈출할 퇴로를 열어주었다.
필자는 이것이 2008년 금융위기 이후 등장한 부동산 포퓰리즘 정책의 시초라고 생각한다.)
연쇄 폭발
• 2008년 3월 - 베어스턴스
"유동성 위기입니다!" JP모건이 초기 2달러 제시 후 10달러에 인수. 일주일 전 주가: 70달러.
• 2008년 9월 15일 - 리먼 브라더스 "파산합니다." 158년 역사 종료. 직원 25,000명 실직.
• 2008년 9월 16일 - AIG "850억 달러가 필요합니다!" 정부 구제금융.
• 2008년 10월 - 글로벌 금융위기 전 세계로 확산.
2.4. 숫자로 본 참사
미국 피해 규모:
• 압류 주택: 382만채 신청 (RealtyTrac, 2011)
• 주택 가격: -34% (Case-Shiller 도시지수) (S&P Dow Jones Indices, 2012)
• 가계 자산 손실: 16조 달러 (Federal Reserve Board, 2010)
• 실업률: 10% 돌파 (Bureau of Labor Statistics, 2009)
• GDP: -4.3% (2007.Q4~2009.Q2) (Federal Reserve History, 2013).
마리아의 결말: 2009년 1월. 압류 통지. 60일 내 퇴거.
"아메리칸 드림이 악몽이 됐어요."
3. 한국의 현실: 다른 구조, 다른 위험
3.1. 한국 - 다른 구조, 다른 위험
2025년 11월, 서울 강남.
김 과장(35세). 월급 400만 원. 전세 7억.
"집값은 계속 오를 거야."
정말?
한국의 3단계 진화
1단계: LTV 시대 (2000-2014)
LTV 60-70%
3-5년 거치, 이자만
변동금리 중심
롤오버(갈아타기) 관행
2014년 박근혜 정부: (금융위원회, 2014)
LTV 완화 → 70%
DTI 완화 → 60%
결과: 가계부채 폭증
2단계: DTI 강화 (2017-2020) (국토교통부, 2017)
소득 대비 상환액 제한
하지만 주택담보대출만
신용대출은 제외
구멍이 있었다
3단계: DSR 시대 (2021-현재) (금융위원회, 2021/2022)
모든 대출 합산
소득의 40% 한도
도피처 없음
3.2. 시뮬레이션 - 김 과장의 현실
설정:
• 아파트 가격: 10억
• 전세금: 7억
• 필요 자금: 3억
• 월 소득: 400만 원 (세후)
• 연 소득: 5,600만 원 (세전)
LTV 시대였다면 (2014년):
LTV 70% = 7억 대출 가능
보증금 3억 + 대출 7억 = 10억
10억 주택 구매
월 상환: 이자만 233만 원 (4% 가정)
가능했다. (월세수입은 간략화를 위해 제외함)
DTI 시대였다면 (2017년):
DTI 50% = 연 2,800만 원 한도
월 상환 한도: 233만 원
대출 가능액: 약 5억 (20년, 4%)
보증금 3억 + 대출 3.85억 = 6.85억
불가능.
DSR 현재 (2025년):
DSR 40% = 연 2,240만원 한도
월 상환 한도: 186만원
이미 있는 대출:- 신용대출 5천만 (월 50만)- 자동차 할부 (월 30만)- 카드론 (월 20만)남은 한도: 86만 원
대출 가능액: 1.42억 (20년, 4%)
보증금 3억 + 대출 1.42억 = 4.42억
불가능.
3.3. 한국만의 폭탄 - 전세
일본: LTV 120%
미국: HELOC ATM
한국: 전세 레버리지
전세의 구조:
집주인 입장:주택 10억 구매→ 대출 3억→ 전세 7억 받음→ 실질 투자금 0원
세입자 입장:
전세 7억→ 전세대출 5억→ 자기 돈 2억→ 2년 후 불안
위험의 연쇄:
• 집값 하락 → 전세가 하락
• 갱신 시 차액 마련 불가
• 역전세 발생
• 깡통전세 속출
• 세입자 피해 → 집주인 파산
2022년 레고랜드 사태 후: (한국은행, 2022 / Reuters, 2022)
• PF 대출 경색
• 건설사 유동성 위기
• 미분양 증가
• 전세 사기 급증 (국토교통부, 2023 / 법무부, 2023 / HUG&공공데이터포털, 2023)
구조적 차이 - 표로 정리
결론 - 구조가 다르면 결과도 다르다
2025년 11월. 한국 경제 유튜브 댓글창.
"일본 잃어버린 30년 온다!"
"서브프라임 재현이다!"
"곧 폭락한다! 반토막 간다!"
좋아. 하나씩 따져보자.
4. 왜 한국은 미국이나 일본과 다른가
4.1. 일본이 될 수 없는 이유
일본 버블의 핵심 구조:
LTV 120% → 자기 돈 0원→ 토지만 있으면 무한 레버리지→ 금융감독 없음→ 금리 폭탄 (2.5% → 6%)→ 동시다발 붕괴
한국의 현실:
LTV 최대 70% (투기지역 40%)→ 자기 돈 최소 30%→ 없으면 못 삼→ 금감원 실시간 감시→ 금리 인상도 단계적→ 구조적으로 다름
구체적 차이:
다나카(일본)의 경우:
• 토지 100억 → 대출 120억
• 남는 20억으로 사업 시작
• 건물도 PF 100% 조달
• 자기 돈: 사실상 0원
김 부장(한국)의 경우:
• 토지 100억 → 대출 70억
• 자기 돈 30억 필수
• PF도 자기자본 20-30% 요구
• 없으면? 사업 불가
"한국이 일본 된다"는 사람들에게:
일본처럼 되려면?
• LTV를 120%로 올려야 함 → 불가능
• 금융감독을 없애야 함 → 불가능
• 자기자본 0원 허용해야 함 → 불가능
구조적으로 불가능한 걸 왜 자꾸 가능하다고 하나?
4.2. 미국이 될 수 없는 이유
미국 서브프라임의 핵심:
Zero Down Payment (100% 대출)→ HELOC (집값 상승분 현금 인출)→ 감정가 조작 (실제보다 10-20% 부풀리기)→ NINJA (소득 증명 불필요)→ ARM 리셋 (월 상환 5배 폭증)→ 연쇄 부도
한국의 현실:
다운페이먼트 필수 (최소 20-30%)→ HELOC 제도 없음→ KB시세, 한국부동산원 교차 검증→ 소득 증빙 필수 (재직증명서, 원천징수)→ 고정금리 전환 유도→ 다른 구조
구체적 차이:
마리아(미국)의 경우:
• 집값 20만 달러 → 30만 달러
• HELOC로 4만 달러 현금 인출
• 또 오르면 또 인출
• 집 = ATM
박 과장(한국)의 경우:
• 집값 10억 → 15억
• 추가 대출? DSR 막힘
• 현금 인출? 그런 거 없음
• 집 = 그냥 집
"한국이 서브프라임 된다"는 사람들에게:
미국처럼 되려면?
• HELOC 도입해야 함 → 없음
• 소득 증명 폐지해야 함 → 불가능
• 감정가 조작 허용해야 함 → 감정원이 막음
역시 구조적으로 불가능.
4.3. DSR - 게임 체인저
2021년 전후가 완전히 다르다.
Before DSR:
• 주택담보대출 5억 (DTI OK)+ 신용대출 1억 (따로 관리)+ 전세대출 3억 (따로 관리)= 총 9억 가능
After DSR:
• 모든 대출 합산 ≤ 연소득 × 40%연봉 1억이면?→ 연 4천만 원 한도→ 월 333만 원 한도→ 대출 가능액 약 6억 (20년, 4%) (금융위원회, 2021/2022)
DSR의 의미:
• 일본: 규제 없어서 폭주
• 미국: 규제 있는 척하다 폭발
• 한국: 규제로 입구를 막음
"레버리지 쓰고 싶어도 못 쓴다"
이게 핵심이다.
5. 한국 부동산의 진짜 위협과 나아갈 길
5.1. 그럼 한국은 안전한가?
아니다.
한국엔 한국만의 위험이 있다.
한국 고유 리스크:
전세 시스템
• 세계 유일무이
• 레버리지 on 레버리지
• 깡통전세 시한폭탄
인구 절벽
• 출생률 0.72
• 세계 최저
• 수요 기반 붕괴
PF 부실
• 건설사 연쇄 위기
• 지방 미분양 폭증
• 새로운 뇌관
하지만 이건:
• 일본 버블과 다르고
• 미국 서브프라임과도 다른
• 한국만의 문제다
따라서 해법도 달라야 한다.
5.2. 진짜 문제는 뭔가?
언론과 유튜버들이 만드는 프레임:
"일본처럼 된다" → 공포 마케팅
"미국처럼 된다" → 조회수 장사
"곧 반토막" → 구독 유도
왜 이러나?
• 복잡한 구조 설명하기 귀찮음
• 공포가 돈이 됨
• 비교가 쉬움
하지만 틀렸다.
정확한 진단
한국 부동산의 현재:
• 과거 일본/미국 수준의 시스템 리스크? → 없다. 구조가 다르니까.
• 그럼 안전한가? → 아니다. 다른 위험이 있으니까.
• 어떤 위험? → 전세, 인구, PF. 한국만의 위험.
• 어떻게 대응? → 일본/미국 사례 복붙 말고 → 한국 맞춤 해법 필요
5.3. 투자자/정책 입안자에게
투자자에게:
"일본 된다"에 베팅? → 틀릴 것
"미국 된다"에 베팅? → 역시 틀릴 것
"한국식 조정"에 대비? → 이게 맞다
정책 입안자에게:
일본 사례 연구? → 시간 낭비
미국 사례 연구? → 역시 낭비
한국 고유 문제 해결? → 이걸 해야
5.4. 최종 메시지
2025년 한국 부동산.
일본의 1990년이 아니다.
미국의 2008년도 아니다.
한국의 2025년이다.
다른 시대, 다른 구조, 다른 결과.
언론이여, 유튜버여. 제발 그만.
"일본 잃어버린 30년" "서브프라임 재현"
이런 헛소리 그만하고 한국의 진짜 문제를 보자.
전세. 인구. PF.
이게 진짜다. 이걸 해결해야 한다.
일본도 미국도 겪지 않은 한국만의 숙제다.
같은 이름의 위기는 없다.
역사는 반복되지 않는다.
다만 운율이 비슷할 뿐이다.
그리고 한국의 운율은 일본도, 미국도 아닌 한국만의 것이다.
마나월드 코멘트:
요새 글은 꾸준히 발행하고 있습니다.
최대한 이해하기 쉽게 쓴다고 쓰는데
주제가 주제다 보니 저만 이해하기 쉬운건지 모르겠네요.
읽으시다가 혹시나 좀 어려운데요 하고 댓글달아 주시면
제가 좀더 노력하도록 하겠습니다.
읽으시는 분들이 제 글이 쉬운건지 어려운건지 모르겠네요.
알려주시면 감사하겠습니다.
이 글은 실제 사실과 데이터를 기반으로 한 내러티브 논픽션입니다.
독자의 이해를 돕기 위해 일부 대화와 상황은 서사적으로 재구성되었습니다.
