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by 스케치 May 11. 2019

집을 사느냐 마느냐도 문제다

매수 타이밍

세입자는 크게 월세 세입자와 전세 세입자로 나눠집니다. 월세 세입자는 매수할 목돈이 없으시거나 다른 투자처에 레버리지 한 경우가 많습니다. 반면 전세 세입자는 대부분 자본이 있음에도 굳이 매수하지 않는 경우가 많죠. 이유는 간단합니다. 현재 부동산 가격이 미래에 더 하락할 것이라 생각해서죠. 현재 시세보다 더 저점인 기간에 매수할 생각이거나 아니면 집보다 다른 재화에 관심이 있어섭니다.

부동산 가격이 오르고 내리는 주기가 월세 세입자 청년에게는 그저 남의 이야기죠. 그러나 전세 세입자는 집값이 오르면 올라서 싫고 내리면 걱정돼서 좋지 않습니다. 물가처럼 유지되다 조금씩 우상향 하는 편이 세입자 입장에서 가장 좋죠.

 

깡통전세라고 하죠. 매매 가격이 하락해 전세 가격 이하가 되어 세입자에게 전세 보증금을 상환해주기 어려운 집을 일컫습니다. 흔히 전세가율이 높을수록 깡통전세 위험이 높다고 하는데요. 전세가율이란 매매 가격 대비 전세 가격 비율을 말합니다. 6억 원 집에 전세 가격이 4억 원이라면 전세가율은 67%입니다. 경매로 집이 넘어갈 경우 실거래가보다 20% 정도 저렴하게 낙찰될 수 있어 전세가율은 최소 80%를 넘지 않아야 좋습니다.

어찌 됐든 전세가 아니라 내 집 마련을 다짐하셨다면 이제 타이밍을 보셔야 합니다. 사랑에서 타이밍이 중요하듯이 주식이나 부동산에서도 타이밍이 매우 중요합니다. 매수 타이밍이라면 주저하지 마시고 바로 사셔야 합니다. 저평가된 우량 매물은 누구나 선호하며 멀지 않은 미래에 어느 순간 본연의 평가를 받기 마련이니까요.


통계청은 소비자물가 상승률을 0%로 발표했지만 청년이 이용하는 대부분 상품은 올랐습니다. 햇반은 9.1% 인상, 월드콘은 20% 상승, 도서관에서 자주 찾는 비타 500과 바나나 우유는 각각 8.3%, 7.7% 올랐습니다. 소주와 주유 가격도 최근 인상을 준비하고 있습니다.

생각해 보면 영화 관람 요금, 지하철 요금, 버스 요금, 택시 요금, 치킨 값, 떡볶이 값은 매번 오르고 나서 나중에 더 오르면 올랐지 값이 내린 적은 도무지 기억나지 않습니다.


왜 오르기만 할까요.

정의로운 시장은 수요와 공급의 원리에 따라 가격을 형성합니다. 수요자인 고객과 공급자인 기업 모두 납득할만한 가격을 형성하지요. 그런데 시장에 동의하지 않는 가격도 있습니다. 바로 예산 집행이죠. 예타 면제든 공익사업이든 예산 집행으로 시장에는 돈이 풀립니다. 때론 수요자 입장에서, 때로는 공급자 입장에서 각각 집행되며 풀린 돈만큼 화폐가치는 하락합니다. 거래 시 가치를 대변하는 화폐가 더 많이 필요하게 되고 결국 물건 가격이 상승하게 되죠. 쉽게 말해 세금을 많이 걷을수록 물가는 오르게 됩니다.


집도 필수재로 물가에 포함됩니다. 세수를 많이 걷는 시기에는 집값이 상승하고 적게 걷는 시기에는 하락하게 되죠. 우리나라는 복지정책으로 장기적으로 세수가 점점 증대됩니다. 따라서 미래 가치를 두고 모든 물가를 바라보면 늘 지금이 매수 타이밍이고 최저점이 됩니다.

다만 사람도, 주식도, 부동산도 저평가 우량주는 발견하면 다들 미래에 가치 상승할 것을 알기에 괜찮다 싶으면 바로 결정하셔야 합니다. 고민은 흔들의자와 같아서 제아무리 생각해도 늘 제자리입니다.

    

부동산에서 최적의 매수 타이밍은 없습니다. 다만 미시적으로 부동산 매수 타이밍은 무조건 6월 이후가 좋습니다. 반대로 매도 타이밍은 6월 이전이 좋습니다. 이유는 재산세가 보유기간과 관계없이 매년 6월 1일 현재 소유자에게 과세되기 때문이죠.

매수자 입장에서는 당연히 부동산 소유자였던 매도자가 재산세를 내주었으면 좋겠고, 매도자 입장에서는 앞으로 부동산 소유자가 될 매수자가 재산세를 납부하기를 바랍니다. 심지어 하루 차이로도 재산세 납부 주체는 바뀌게 되니 매수 시 반드시 이점 고려하시길 바랍니다.

물론 부동산 소유 기간에 따라서 매도자와 매수자가 재산세를 각각 나눠 납부하면 좋겠지만 소유권이 여러 번 변경되면 이를 모두 파악하기가 쉽지 않기 때문에 현행법으로 6월 1일을 기준으로 소유자가 부동산 1년 전체를 소유했다고 간주하고 재산세 납부대상으로 선정합니다.

부동산 소유권 이전 등기를 6월 2일 이후에 치면 된다고 생각할 수도 있지만 잔금 지급일이나 부동산 등기일 중에 이른 날이 적용됩니다. 예를 들어 5월 말 잔금을 치르시고 6월 2일 등기를 친다면 잔금 지급일이 6월 1일 이전이라 매수자가 재산세를 부담해야 합니다. 따라서 잔금과 등기일이 모두 기준일 이후로 설정하셔야 매도자가 재산세를 내게 되어 매수자에게 이득입니다. 따라서 매수하신다면 되도록 6월 2일 이후가 좋은 타이밍입니다.


참고로 재산세는 주택의 경우 매년 7월 말과 9월 말 나눠 내고 토지는 9월 말에, 건축물은 7월 말에 납부하게 되어 있습니다. 단독주택 혹은 토지나 건물 역시 좋은 타이밍이 정해져 있으니 참고 바랍니다.


따뜻한 6월의 햇살 아래 좋은 매물 매수하시길 바랍니다. 건투를 빕니다.  


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