잃지 않는 투자법

부동산 투자

고시원에서 원룸으로, 원룸에서 투룸으로, 월세서 전세로, 오피스텔에서 빌라로, 빌라에서 아파트나 협소 주택으로 이동합니다. 짧게 한 달, 길게 2년을 임시로 살지만 그럼에도 하나, 둘 나아지는 환경에서 기뻐하고 행복해합니다. 그리고 삶의 어느 시점에 내가 사는 집이 아니라 내 집을 가지게 되겠죠. 정착이라는 단어가 주는 안도감에 세상을 다 가진 듯 즐겁습니다. 그즈음 잊고 있었던 어릴 적 꿈을 다시금 꺼낼지 모르겠네요. 내 집 마련은 그렇게 청춘에게 꿈이고 행복이자 성장이 되었습니다.

대부분 정부가 추진한 부동산 정책은 서민의 내 집 마련이었습니다. 모든 국민을 말하는 범민이 아니라 서민이었죠. 서민은 중위소득 이하로 경제적으로 넉넉지 않은 사람을 말합니다. 내 집 마련이라는 꿈을 꾸고 노력하면 이룰 수 있도록 제도적으로 지원했습니다. 상환할 능력만 있다면 70-80% 대출이 가능했고 저리를 이용해 대부분 청춘과 신혼부부는 작은 보금자리에서 새로운 삶을 그렸습니다.

오늘날 서점에 가면 수많은 부동산 서적이 펼쳐지는데요. 수익형 부동산 찾기, 차익형 부동산 찾기, 부동산 트렌드, 부동산 전망 등 매년, 매분기 정말 참 많이도 쏟아집니다. 그만큼 독자가 많다는 의미겠죠. 그런데 말입니다. 부동산 투자 서적은 굳이 읽지 않으셔도 돼요. 대부분 실속 없는 내용이 많으며 모든 서적의 공통된 의견은 결국 입지이기 때문입니다.

잃지 않는 부동산 투자법을 물어보셨으니 팁을 드리자면 부동산 투자는 부동산 서적을 통해 확인하는 것이 아니라 물가와 부동산 매매가 지수로 결정합니다. 소비자가 사는 상품이나 서비스의 가격 변화를 나타내는 소비자 물가지수가 있는데요. 화폐 구매력을 나타냅니다. 물가가 오르면 같은 화폐로 구입할 수 있는 상품의 양이 줄어 구매력이 낮아집니다. 반대로 물가가 내리면 구매력은 높아지겠죠. 즉 물가지수는 원화의 실질적인 가치 변화를 말해줍니다. 다음 부동산 매매지수는 쉽게 집값 변화를 의미합니다.

 

물가는 대부분 오르기만 하고, 집값은 오르고 내리는 주기성을 가졌다 보면 소비자 물가지수와 부동산 매매지수를 통해 잃지 않는 투자가 가능해집니다. 매매지수가 높으면 평균보다 집값이 과열되었음을 의미하며 부동산 매매지수가 소비자 물가지수보다 낮으면 상대적으로 저가치, 저평가라 볼 수 있습니다. 소비자 물가지수는 평균을 반영하는데요. 택시비가 3,000원에서 3,800원으로 26% 인상되고 우유는 3.6%, 과자는 8.3% 상승했습니다. 평균적인 원화의 실질적인 가치 변화가 이뤄진다면 부동산 가격도 움직일 수밖에 없습니다. 필연적이죠. 우유가 3.6% 인상되면 우유를 넣어 만드는 까페라떼 가격도 4,600원에서 4,800원으로 올라야만 기업 입장에서 손해를 보지 않습니다. 따라서 부동산 가격이 안정적인지, 거품이 있는지를 파악하려면 매매지수와 물가지수와 비교하시면 됩니다.

 

위는 KBS와 KB국민은행 통계 자료입니다. 2008년 1월 물가지수와 부동산 매매지수와 2018년 1월을 비교하면 물가지수를 고려한 실질적 집값 변동을 볼 수 있습니다. 서울은 –8.5%로 분석되었고 부산, 광주, 대전 등 6대 광역시는 16.93% 상승했습니다. 따라서 2018년에 서울 부동산 가격이 상승하고 지방 부동산이 하락했던 이유는 물가지수 반영으로 설명됩니다. 다시 말해 투기세력이 아니라 그저 과열된 지역과 저평가 지역이 본래 가치를 인정받게 된 것입니다.

우리나라 경제상황이 앞으로도 계속 정상이라 가정하면 2019년, 2020년, 2025년, 2030년에 해가 거듭될수록 상승하는 물가지수만큼 부동산 매매지수도 같이 오르게 됩니다. 원화의 실질적인 가치 변화만큼 같은 원화로 구매하는 부동산 매매가 역시 지수를 반영하게 되는 것이죠.

 

디플레이션이 오지 않는다면 부동산은 장기적 관점에서 실질적 원화가치 반영으로 잃지 않는 투자입니다. 그러나 부동산 매매지수도 평균이라 양극화는 고려해야 합니다. 즉 내가 마련한 집이 하락하더라도 누군가가 마련한 집은 떨어진 만큼 상승하여 평균이 보정된다는 이야기입니다. 그래서 잃지 않는 부동산 투자에 대한 답도 사실 정해져 있습니다. 어느 청춘이든 살고 싶은 동네에 내 집을 마련하는 것이죠. 그런 입지라면 과열과 저평가란 주기를 거치면서 실질적 가치를 반영해 결코 잃지 않게 됩니다.

 

누구나 단기간에 차익을 실현하거나 높은 수익률을 얻고 싶습니다. 그러나 주식과 다르게 부동산은 분기별, 반기별 성과를 창출하기 어렵습니다. 부동산 투자는 주기가 길기 때문에 꽤나 장기적으로 봐야 합니다. 그렇기에 투자하는 입지의 미래가치가 무엇보다 중요하죠. 많은 청춘의 내 집 마련을 상담할 때 저는 입지를 먼저 정하시라고 합니다. 조합, 청약, 분양권, 급매, 경매 등 부동산 투자 방법은 그다음으로 고려하시라고 하죠.

좋은 입지 선택에 있어서 고려할 방법은 아주 오래전부터 두 가지가 정석이었습니다.

하나는 예전부터 청춘이 살던 지역입니다. 기존에 청춘이 살던 곳은 산이나 강의 정기를 보고 마을의 터로서 살았던 풍수지리가 좋은 지역이라 좋습니다. 청춘이 머물고 있는 지역은 앞으로도 살기 좋은 입지입니다.

둘째, 도시계획을 고려한 발전 지역입니다. 수많은 부동산 서적에서 뭐라 하든, 결국 발전하는 지역은 경제나 재테크 작가가 아니라 각 지자체 도시계획과 공무원과 시민들이 만듭니다.

2030 서울플랜을 들어 보셨나요? 각 지방자치단체 역시 도시계획이 있는데요. 미래가치를 보려면 부동산 서적이 아니라 이러한 도시계획에 소개된 지역중심, 지구중심을 자세히, 오래 살펴보시고 내 집 마련하시면 됩니다.

마지막으로 부동산을 절대로 차익 실현을 위한 투자처로 생각하지 마세요. 삶의 터전으로 생각하시면 좋겠습니다. 한번 사는 인생에서 우리는 행복에 더 많은 고민과 시간을 투자해야 합니다.