로버트 쉴러, 내 집 마련 시기를 말하다
부동산 가격지수
경제적 진리가 우리를 자유롭게 하리라
노벨경제는 대한민국 재린이, 주린이, 부린이를 위해 세상 어디에도 없는 노벨 경제학상을 수상한 대가들의 이론을 주식 투자, 부동산 투자 그리고 삶의 투자에 적용한 브런치북입니다. 각자 지닌 삶의 무게로 힘드신 청년 여러분, 본 연재가 그대의 삶과 투자에 좋은 나침반이 되길 진심으로 바랍니다. 건투를 빕니다.
금융 정책은 통화량을 조절해서 국가 경제 성장과 안정을 도모하는 정책입니다. 대부분 정부가 결정하는 줄 알지만, 각 나라의 중앙은행이 주체인데요. 우리나라의 경우 한국은행의 금융통화위원회(이하 금통위)가 시행합니다. 주로 금리를 조절하는데요. 경기 불황기로 디플레이션이 염려될 때 금리를 낮추고, 반대로 경기 호황기에 인플레이션이 심화되면 금리를 인상합니다. 이밖에 국민은행, 하나은행, 토스 등 시중은행이 중앙은행에 강제 예입하는 지급준비율을 인하하는 정책을 펼칩니다.
Kostolany egg금통위가 의결한 금융 정책, 다시 말해 기준 금리에 따라 거시적으로 투자하는 방법이 하나 있는데요. 바로 앙드레 코스톨라니의 달걀 Kostolany egg입니다. 먼저 달걀의 왼쪽 면을 경기 호황기, 오른쪽 면을 경기 불황기로 가정합니다. 다음 금리 상승 또는 하락에 따라서 투자 종목을 선택합니다. 예금에서 채권, 채권에서 부동산, 부동산에서 주식, 주식에서 다시금 예금으로, 재화의 매수 또는 매도 시점이 결정되죠.
2019년 세계 경제는 금리 저점을 지나고 좌측 하단, 금리 상승기에 돌입했습니다. 그러나 갑작스러운 코로나 바이러스로 다시금 우측 하단으로 돌아왔는데요. 거시적 관점에서 지금은 금, 부동산, 주식 등 현물에 투자하는 시기입니다. 바로 내 집 마련 시기인데요.
Case–Shiller U.S. National Home Price Index노벨 경제학자 로버트 쉴러는 칼 케이스 Karl Case교수와 함께 주택 가격 지수를 만들었습니다. 이 지수에는 10대 대도시 지수, 20대 대도시 지수가 있는데요. 10대 대도시에는 보스턴, 시카고, 라스베이거스, LA, NY, 샌프란시스코 등이 있으며, 20대 대도시는 여기에 애틀랜타, 디트로이트, 시애틀 등이 더해집니다. 우리나라는 인구학이나 지리학적으로 주 단위보다 구 단위로 비교해야 하며, 이를 적용하면 강남과 용산, 여의도, 분당 등이 10대 지수이며, 서울 및 광역시 주요 구를 더해 20대 지수로 판단하시면 됩니다.
이 케이스 쉴러 부동산 가격지수는 세 가지 경제적 진리를 말해주는데요. 첫 번째, 앙드레 코스톨라니의 달걀을 뒷받침하듯 저금리 구간에서 부동산 가격은 상승한다는 점과 두 번째, 10대 지수, 20대 지수 둘 다 동일한 경향을 가진다는 점입니다. 예를 들어 규제지역 외 광역시 주요 구의 집값이 올랐다면 몇 달 지나 규제지역도 상승합니다. 반면 규제지역이 하락하면 조정대상 지역도 함께 떨어진다는 건데요. 한 사회 인프라에서 독자행보는 없다는 말입니다. 마지막 세 번째 진리는 결국 가격은 가치를 반영한다는 점인데요. 재화의 가치보다 가격이 높으면 하락하고, 저평가되면 다시 상승하는 조정이 끊임없이 이어집니다.
시장을 통제할 수 있다고 말합니다.
실제로는 그렇게 할 수 없는데 말이죠.
Robert Shiller
작은 정보를 나무로 본다면 큰 정보는 숲입니다. 나무가 잠시 시야를 가릴지라도 우리는 숲을 고려해야 하는데요. 세계적으로 역대 최저 금리를 갱신한 오늘날, 내 집 마련 시기는 경제학적으로 바로 지금입니다. 이 기회를 놓치지 마세요. 외국인 순매수는 계속 진행중입니다.
2013 Nobel Prize, Robert Shiller, Empirical analysis of asset prices다음 16회는 "폴 밀그럼, 서울 부동산의 미래를 말하다" 입니다.
