폴 크루그먼, 코로나19 이후 부동산 양극화를 말하다

유효수요 원리

경제적 진리가 우리를 자유롭게 하리라

노벨경제는 대한민국 재린이, 주린이, 부린이를 위해 세상 어디에도 없는 노벨 경제학상을 수상한 대가들의 이론을 주식 투자, 부동산 투자 그리고 삶의 투자에 적용한 브런치북입니다. 각자 지닌 삶의 무게로 힘드신 청년 여러분, 본 연재가 그대의 삶과 투자에 좋은 나침반이 되길 진심으로 바랍니다. 건투를 빕니다.

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모든 재화는 수요와 공급의 원리로 설명되는데요. 아래 수요곡선처럼 수량이 줄어 수요가 늘면 재화의 가격이 상승하고 반대로 수량이 늘어 수요가 적어지면 가격은 하락합니다.

Demand curve

부동산 시장도 마찬가지인데요. 재개발이나 재건축, 신도시 공급이 많아지면 매수 수요가 감소해 부동산 호가가 떨어집니다. 반면 규제로 공급이 줄면 수요가 상대적으로 많아져 부동산 매매가가 오르게 되죠.

2008년 노벨경제학상을 수상한 폴 크루드먼 교수는 코로나19 팬데믹 pandemic으로 유치산업 보호 즉 자국 내 산업을 보호하기 위한 경제정책이 일환으로 재택근무 Working from home이 장려되는 시장 변화에 주목해야 한다고 말했는데요. 재택근무가 활성화되면서 근로자의 출장, 식대 등 소요비용이 절약되어 기업 순이익이 연일 증가해 코로나19 이후, 정상화가 되더라도 재택근무는 지속될 것으로 전망되고 있습니다.

유효수요의 원리에 의거해 총공급량은 총유효수요에 의해 결정되고 공실은 총유효수요의 부족에서 발생하는데요. 다시 말해 상업용 부동산 수익은 유동인구로 결정됩니다. 재택근무와 사회적 거리두기로 총유효수요 즉 상업용 부동산을 이용하는 인구가 줄어들어 최근 공실이 급증하고 있는데요. 계속되는 팬데믹으로 총유효수요는 계속 감소할 것으로 보이며 이로써 임대료 또한 하락하면서 매매가가 낮아지고 있습니다. 이에 반해 재택근무와 사회적 거리두기로 집에 거주하는 시간은 점점 더 많아지면서 더 나은 주거환경을 원하는 총유효수요는 오히려 증가해 주거용 부동산 가격은 상업용 부동산과 다르게 상승하고 있죠.

상업용 부동산 하락과 주거용 부동산 상승

이밖에 팬데믹 동안 재택근무, 비대면 수업 등이 정착화되면서 직주근접, 학군 등의 입지가 희석되고 상업용 부동산 가치가 지속 하락하면서 준도시 쇠퇴가 가속화되고 있는데요. 결국 상업용 부동산이 하락하면 거주지에 생활 편의시설이 없어지고 사람들이 거주하기 힘든 동네로 변모해 다시 해당 지역의 주거용 부동산 하락을 야기하게 됩니다.

상업용 부동산은 하락하고 주거용 부동산 상승하고 준도시는 소멸하고 도시 쏠림현상은 많아지는 그야말로 부동산 양극화가 진행되고 있습니다.

소멸위험 자치단체율 추이

현재 우리나라는 일원적인 비정규직의 정규화 시행으로 청년 채용이 급격히 줄었고 이에 부수적으로 출생률 저하 즉 미래핵심 노동연령 Prime-working years 또한 급격히 감소하고 있는 추세인데요. 실제 지방자치단체 소멸 위험지수를 살펴보면 2018년 39%에서 2020년 46.1%로 급격히 상승했습니다. 이제 대한민국 국토의 반 이상을 차지하는 지방자치단체가 30년 내 과반수 이상 소멸될 것으로 예견되는데요.

이제 직주 근접 또는 학군 트렌드가 아닌 배달권 등의 새로운 소비문화가 가능한 도시 집중화가 가속화되고 있습니다. 인프라 투자 수요가 점점 감소하는 대한민국에서 기준금리는 앞으로 1.25% 이상 인상하기는 어려워 보여 여전히 저금리 기조로 광역도시급 주거용 부동산 등의 현물 투자가 매력적인 시기입니다.

2008 Nobel Prize, Paul Robin Krugman, Increasing returns  and international trade

다음 18회는 "데이비드 카드, 오르는 서울 부동산 입지를 말하다"입니다.