17. 아파트 조합원, 또 다른 시선
# 오해의 소지
1. 명탐정 건축사의 역할은 결정적이었다.
아파트 조합원님들 중 어느 분들께서 상가조합원들이 아파트를 받아가는 것에 대하여 일반분양가와 조합원분양가에 차이를 언급하셨다는 말씀을 들었습니다. 당연한 지적이라고 생각합니다.
그래서 그것이 자칫 아파트 조합원들에게 오해를 불러일으켜서 문제가 될 소지가 있어 이를 해명하고자 본 대화방에 긴급 가입하여 들어오게 되었습니다.
나와 명탐정은 아파트 조합원 톡방에 가입해, 먼저 "상가협약서가 나오게 된 배경" 문서를 올려 조합원들이 쉽게 확인할 수 있도록 했다. 이는 조합장의 무대응이 오해를 불러일으킬 수 있었기 때문이다. 자료를 본 조합원들은 이해되지 않는 부분과 궁금한 점들을 질문하기 시작했고, 명탐정이 전반적인 답변을 맡았으며, 나는 추가로 필요한 내용을 보충했다.
2. 아파트 조합원들이 제기한 상가 관련 질문들 중
질문 1. 상가 대지에 아파트와 상가를 건축하나요?
만약 지분에 따라 아파트 59m² 짜리 37개를 분양받는다면, 상가는 어떻게 처리되며 지하상가는 모두 분양하나요?
질문 2. 그러면 새로 짓는 단지에는 상가가 없는 건가요? 상가 대신 아파트 입주권을 받는 개념으로 이해하면 되는 건가요?
질문 3. 만약 상가가 분양이 안되면 아파트 조합원들이 손해를 부담해야 하나요?
질문 4. 상가는 장사가 안 돼서 아주 싸게 구입한 거 아닌가요? 뭔가 이상하네요. 상가에게는 상가만 줘야 할 것 같은데요?
질문 5. 일반분양분에 영향이 있는지 그리고 아파트 조합원이 부담하는 금액에 어떤 변화가 있는지 궁금합니다.
질문 6. 상가에 아파트분양권을 주면 일반 분양 세대가 그만큼 줄어들지 않나요? 그럼 아파트조합원이 손해 보는 게 아닌가요?
아파트 조합원 글: 상가를 제척 하더라도 상가 땅을 활용해 아파트를 짓기 때문에 분양 세대는 줄어들게 됩니다. 결국 상가를 제외하면 아파트 소유자에게 손해가 발생합니다. 대치동 은마아파트는 상가를 제척 하지 않고 건설하려 하지만, 은마상가는 장사가 잘 되어 제척을 요구하고 있습니다.
질문 7. 현재 가치가 반영된 비율에 따라 재건축 후 아파트 조합원과 상가조합원의 분담 및 이익이 배분되는지 궁금합니다.
질문 8. 현재 아파트와 상가의 거래 시세, 그리고 명탐정님께서 언급하신 대지 비율을 종합적으로 고려한 것이겠지요?
명탐정 답변: 지금의 날카로운 질문에 대해서도 답변을 드릴 수 있도록 노력해 보겠습니다. 제가 답변을 드릴 실력이 되는지 모르겠습니다.
질문 9. 상가 감정평가와 무관하게, 지분 비율대로 상가조합원에게 아파트를 지급한다는 뜻이군요. 그러면 상가는 알 박기에 성공하신 듯하네요.
명탐정 답변: 조금 전에 알 박기라는 말은 삼가셔야 할 것 같습니다. 작은 상가를 갖고 계신 분들은 그분들의 평가금액에 따라 그 차액에 따라 분담금이 많아지기 때문에 알 박기란 말은 어울리지 않는 것입니다.
아파트 조합원 글: 예민한 단어는 피하시는 게 좋겠습니다.
아파트 조합원 글: 어제 상가조합원님의 언급 덕분에 상가 관련 사항을 알게 되었는데, 평범한 조합원들은 이 중요한 사안을 알고 있을까요? 중요한 문제임에도 여태까지는 몰랐던 것 같습니다.
명탐정의 답변
일단, 용적률에 대하여 말씀드리겠습니다.
■ 용적률 = (지상의 바닥면적 합계 ÷ 대지면적)
즉, 대지면적이 100평이고 용적률이 300%이라면, 지상의 바닥면적 합계를 300평까지의 건물을 지을 수 있습니다.
그러나 지하의 바닥면적은 용적률과 관계없이 마음대로 지을 수 있는 것입니다. 지하는 많이 지어봤자 큰 이익을 안겨주지 못합니다. 그래서 서로들 용적률을 많이 받으려 난리들 인 것입니다. 그래야 지상에 건물을 많이 지을 수 있고 그래야 많은 수익을 올릴 수 있기 때문입니다.
현재 우리 단지의 용적률은 300% 이하입니다.
우리 단지는 상가의 토지로 상가를 짓지 않고 아파트를 지으려고 건축심의를 받아 논 상태입니다. 상가의 토지로 지어진 아파트는 59m 2형으로 41호가 됩니다. 그런데, 4호 정도는 임대주택으로 내놓아야 합니다. 그러면 37호가 남게 됩니다. 어쨌든 41호의 아파트를 분양하여 생긴 수익은 상가조합원에게 귀속이 되는 것이죠!
59m 2형 아파트 41호의 바닥면적 합계는 전체 단지에 지어지는 아파트 전체의 2.97%에 해당됩니다. 나머지 97.09%의 아파트는 아파트 측의 토지로 지어지는 것이기에 아파트 조합원들에게 모든 분양 수익이 귀속되는 것입니다.
상가의 토지로 지어지는 아파트는 상가 조합원 측의 지분이기에 상가조합원들에게 분양하는 것이 맞는 것입니다.
그리고 59m²형으로 계산한 것은 단지 한 가지 예시일 뿐입니다.
큰 평수로 계산하면 상가 측에 배당되는 아파트 호수가 줄어듭니다. 평형은 기존 권리가액 순으로 배정되므로, 권리가액이 낮은 상가 조합원들은 원하는 평형을 받기 어려울 것입니다. 반면, 권리가액이 높은 소수의 상가 소유자는 원하는 평수를 받을 수 있을 것으로 보입니다.
■ 우리 상가조합원들은 상가대지로 지어진 아파트 범위 내에서 아파트를 받아가는 것입니다. 아파트 땅으로 지어진 아파트는 아파트 측의 소유로 남는 아파트는 일반인에게 일반분양을 하시고 그 수익은 아파트조합원 측으로 귀속시키면 됩니다.
그러나, 상가땅으로 지어진 아파트는 상가조합원이 받아 가는 것은 당연한 것입니다. 상가 땅으로 지어진 아파트가 상가조합원에게 분양하고 남은 아파트는 일반분양을 한 후 그 수익은 상가 조합원 측으로 귀속시키면 되는 것입니다.
상가땅으로 지어진 아파트 이기 때문입니다.
정리를 하면,
■ 상가땅으로 지어진 아파트는 상가 측 수익으로, 아파트 땅으로 지어진 아파트의 수익은 아파트 조합원 측으로 귀속시키는 것입니다.
이것이 바로 독립정산제입니다!!
■ 상가의 토지로 지어지는 아파트 범위 내에서만 상가조합원이 아파트를 분양받는 것이기에 아파트 조합원들에게는 전혀 피해가 없는 것입니다.
상가동의 총무가 올려놓은 "상가협약서가 나오게 된 배경"을 읽어보면 답이 될 것 같습니다. 상가의 토지 감정평가를 아파트에 비하여 너무 적게 받고는 조합설립에 응할 수가 없어 상가협약서를 만들어 각자 정산하는 독립정산제로 가기로 한 것입니다.
2. 상가에는 명탐정 건축사님이 계셔 전문적인 답변을 할 수 있었다.
아파트 조합원 000님 000님께
올리신 글이 자칫 새로 지어지는 지상의 아파트가 모두 아파트 측의 지분이고 그 아파트를 상가조합원이 빼앗아 가는 것 같은 오해의 소지가 있기에 상가조합원을 대표하여 글을 올립니다.
아파트 조합원의 재산이 중요한 것처럼 우리 상가조합원의 재산도 중요합니다. 조합은 서로 각자의 재산을 더도 덜도 말고 자기 지분대로 갖고 가도록 해 주시기 바랍니다.
″상가조합원은 상가의 대지로 지어지는 아파트 범위 내에서 자신의 것을 찾아가는 것뿐입니다.″
아래 글들을 잘 읽어 보시기 바랍니다.
1) 전체 단지의 대지(면적: 40,749.2 m2) 중에 아파트의 대지(39,537.54 m2)는 97.03%를 차지하고 있으며, 상가의 대지(면적: 1,211.66 m2)는 2.97%에 해당합니다.
여기에서 전체 단지의 대지면적 중에 기부 채납하는 면적 3,303.17 m 2를 제외하면 실제의 가용할 수 있는 면적은 37,446.03 m 2가 됩니다. 따라서 아파트 측의 대지는 약 36,332.58 m2, 상가의 대지는 약 1,113.45 m2 배분이 되는 것입니다.
2) 현재 기부채납으로 인하여 적용할 수 있는 지상의 최대 용적률은 300%입니다. 우리 단지의 지상에 지어지는 전체 바닥면적은 약 112,263m 2로 299.8%의 용적률이 적용되고 있습니다. 아파트 측 지분의 대지로는 바닥면적 108,925 m2, 상가 측 지분의 대지로는 바닥면적 3,338 m2 정도로 배분이 됩니다.
(상가의 지분을 전용면적 59m 2형으로 계산을 하여보면, 약 41호가 됩니다. 임대아파트 4호를 제외하면 37호는 분양아파트가 됩니다. 참고로, 상가조합원은 44분이 아니고 34분이 계십니다. 자체 자급자족 가능함.)
3) 상가의 토지로 지어진 바닥면적 지분을 상가가 아닌, 아파트로 건립했다고 아파트 측의 지분이 되는 것인가요?
분명히, 상가의 대지의 용적률로 지상에 지어진 아파트는 상가 측에 지분이 있다는 것은 부인할 수는 없을 것입니다.
(따라서, 상가조합원들은 상가 대지의 용적률을 적용하여 지어진 아파트 내에서만 아파트를 분양받는 것이니 아파트 조합원들께서는 오해 없길 바랍니다.)
4) 만약에, 상가의 지분으로 지어진 아파트는 아파트이기 때문에 상가 측이 아닌 아파트 측에 소유권이 있다고 생각을 하신다면, 지금이라도 상가의 대지로 지어지는 바닥면적은 아파트가 아닌 상가로 지어서 상가 측에 돌려주시기 바랍니다.
5) 지하에 지어지는 구조물은 용적률과는 아무런 면적의 제약이 없이 얼마든지 지을 수 있는 것입니다. 지하 2층에 지어지는 상가의 경우도 대지의 지분대로 2.97%는 상가의 소유가 되는 것이고 97.03%는 아파트 측의 지분이 되는 것입니다. 우리의 단지의 지하에 지어지는 상가는 역에서 끝자락이고 인적이 드문 곳이기에 분양이 잘 되지 않아 흉물이 될 수도 있을 것입니다.
6) 이번 2023년 07월 00일(0 요일) 오후 7시에 열리는 총회에 대한 배포한 “2023년도 정기총회”의 책자 80쪽을 확인해 보니, 상가의 신축면적을 당 상가협의회에서 조합에 요청한 상가 4개 호의 전용면적 기준 150~200m2(분양면적 약 260~350m2)와는 다르게 조합에서 임의대로 모든 상가를 지하 2층에 분양면적을 2,779.28 m 2로 정하여 사업시행인가(안)를 득하려 하는 것을 상가협의회는 인정할 수 없음을 알려드립니다.
7) 상가 대지로 지어지는 상가의 규모를 정하는 것은 상가조합원이 정하여야 합니다. 조합은 추진위원회 시절부터 상가소유자(조합원)들과 약속을 한 바가 있습니다. 그 약속은 다음과 같습니다.
1) 2018년 8월 14일 주민총회에서 건축설계업체 주민투표 선 정 시의 약속
* 지하상가: 546.36 m2
* 지상상가: 526.24 m2
* 나머지 용적률의 의한 바닥면적은 아파트 건립
2) 2019년 2월 12일 조합의 상가설명회 약속
* 지상에 상가 건립
3) 2019년 3월과 2023년 3월에 작성된 상가협약서 1-(2)-8번 내용
* 신축상가의 규모 및 내부설계, 마감 수준, 분양면적, 일반분양분의 결정 등 상가에 대한 주요 의사결정은 상가조합원의 과반수 의견이 있을 경우 조합은 법령에 위배되지 않는 한 이를 적극 수용하기로 한다.
8) 상가대지의 용적률로 지상에 지어지는 바닥면적 모두를 상가는 일체 없이 아파트로만 계획한 이유에 대하여는 조합장님께서는 ″많은 상가소유자들이 아파트를 받을 수 있도록 하려고 그리했다″ 는 말씀을 하셨습니다. 그러나, 상가조합원들은 지상에 어느 정도의 상가는 필요합니다.
9) 부디, 조합에서는 상가소유자들과 아무런 협의도 없이 조합 임의대로 장사도 되질 않을 인적도 드문 곳까지 길게 지하 2층에 잔뜩 몰아서 계획한 상가의 면적을 상기 7항 내용의 약속대로 하시던지 혹은, 상가협의회의 요청대로 사업시행계획(안)을 다시 마련하여 추진하여 주시기 바랍니다.
10) 조합은 서로 각자의 재산을 더도 덜도 말고 자기 지분대로 갖고 가도록 해 주시기 바랍니다. 가뜩이나 늦어져서 일몰제에 몰린 상태에서 일이 잘못되어 법정 소송다툼까지 가는 일은 없어야겠습니다.
