09. 중장기 부동산 시장 조감도
<부동산 위기인가, 기회인가>
시장의 흐름을 읽는 혜안을 갖추면 투자에 실패할 리 없다. 저지를 용기만 있으면 된다. 혜안이란 무엇인가. 미래를 보는 시각과 타이밍을 잡는 촉이다. 그런 의미에서 우리 부동산의 미래에 관해 이야기해 보자. 우리 부동산의 미래는 2030년 이전과 그 이후로 나누어 봐야 한다. 앞서 연재에서 설명한 대로 다른 모든 돌발 변수가 터지지 않는다는 가정에 따라 그때 정도가 디플레이션 개시 구간일 가능성이 크기 때문이다.
먼저 2030년 이전까지 부동산 시장은 어떻게 움직일 것이며, 어떻게 대응을 해야 할까? 2030년까지 우리 경제는 어쨌든 플러스 성장과 물가를 지속할 것이다. 점점 제로(0)에 수렴해가겠지만. 부동산은 평균적으로 ‘경제성장률+물가상승률’만큼 가격이 오른다. 따라서 상승 국면은 지속하겠지만, 속도가 미약할 것이다. 현금 보유와 비교해서 크게 가치가 없을 것이라는 말이다. 오히려 현금과 금융자산 위주의 포트폴리오 전략이 더 좋을 수도 있다.
그래도 부동산을 선호한다면 어떤 것을 고를까? 아파트는 ‘작은 것이 아름답다’. 2030년까지 우리나라 가구 수는 늘어난다. 40~50대 싱글 가구 수는 꾸준하게 늘고, 65세 이상 노인가구는 급증한다. 중소형 아파트에 대한 수요는 계속 늘어날 것이다. 30~65세 유자녀 결혼 가구는 그 숫자가 줄어든다. 특히 5인을 넘어가는 대가족가구는 멸종위기종을 넘어서 천연기념물이 될 것이다. 그래서 대형아파트는 빛을 보기 어려울 것이다. 앞으로 20평형대 아파트는 방 세 개짜리보다 방 두 개짜리에 대한 수요가 늘어날 것이다. 노부부 둘이나 싱글들이 살기에 방 두 개면 충분할뿐더러 또 널찍하기도 하다.
주거용 오피스텔(도시형 생활주택, 원룸 포함)의 수요는 언제까지 계속 될까? 2020년 정도가 정점이 될 것이다. 주거용 오피스텔의 주 수요층은 20~30대 미혼 싱글들이다. 이들의 수는 당분간은 우리 사회의 싱글 분가 현상에 힘입어 늘어나다가 2020년 이후에는 저출산의 벽을 넘지 못하고 감소세로 돌아설 것이다. 이것은 2020년까지는 주거용 오피스텔의 공실 문제는 없을 것이라는 의미다. 그러나 반면에 2020년 이후부터는 수요층의 감소로 공실 문제가 발생할 것이 확실하다. 그때가 되면 지하철역으로부터 ‘5분의 법칙’은 ‘3분의 법칙’으로 대체될 가능성이 크다. 거리가 멀면 그만큼 임대료를 낮춰야 할 것이다. 또한, 건물이 조금만 낡아도 공실이 늘어날 것이기 때문에 수선비용이 늘어나면서 수익성이 훼손될 것이다.
2030년 이후의 부동산 시장 모습은 어떻게 변할까? 다수가 디플레이션이라는 것을 알아채는 순간 모든 부동산 가격이 하락할 것이다. 부동산 시장도 주식시장에 못지않게 민감하고 그래서 미래 이슈도 곧바로 선반영한다. 2030년을 전후로 주택을 사야 하는 경우라면 시기 조절을 권한다. 초기에 대부분을 하락하고 이후부터는 조금씩 디플레이션을 반영하게 될 것이다. 즉 초기에는 가치 방어가 안 되고 조금 지나면 가치 방어가 될 것이라는 의미다.
상업용 부동산이나 수익형 부동산은 모두 적정한 수익성을 고려한 시세가 형성될 것이다. 임대료는 감가상각, 수선 및 관리, 공실률, 미래 가치 증감분, 투자자 요구수익률 등을 반영해서 결정될 것이다. 10%나 그 이상이다. 특히 상업용 부동산의 미래는 지금이나 그때나 별로 밝아보이지 않는다.
주거용이든 상업용(또는 수익형)이든 입지가 경쟁력이 될 것이다. 그런 의미에서는 역세권, 독점지역 이런 입지를 찾아야 한다. 미래에도 꾸준히 중심상업권역으로 번영할 수 있는 곳, 그런 입지를 찾는 것이 성공의 열쇠다.
물론 2030년이라는 시점을 못을 박아서 말할 수는 없다. 부동산 버블이 형성되었다가 터지면 시기가 앞당겨질 것이다. 통일되면 디플레이션에 들어가지 않을 수도 있다. 다만 통일은 단기적으로는 악재다. 우리보다 훨씬 준비가 많이 되어 있던 유럽 최강자 독일도 통독 후 10여 년을 고생했다. 우리는 20년은 고생해야 할 것이다. 이런 여러 가지 변수들을 고려해서 지금까지의 전망을 재조정해 나가야 할 것이다.
