10. 투기가 아닌 투자를 해라. (마지막 회)

<부동산 위기인가, 기회인가>

지금 수도권 부동산 시장은 투기판이 되었다. 재건축도 그렇고 신규분양시장도 그렇다. 프리미엄 빼먹기 시장으로 변질된 것이다. 부동산으로 부자가 되고 싶은 사람은 이런 푼돈 먹기 시장은 거들떠보지도 말 것을 강력히 권고한다. 이런 시장에 들어가서 돈 버는 사람은 별로 없다. 노름판에서 돈 버는 사람 보았는가. 결국 하우스(?)만 돈 버는 것이 노름판이다. 부동산 투기장도 마찬가지다. 투기 손실을 모아서 건설회사와 ‘떳다방’에 보태주는 것에 불과하다. 

     
1~2천만 원으로 수백억대 부동산 부자가 되었다는 허황한 말은 믿지도 말고 꿈꾸지도 말자. 부동산은 정확하다. 투기꾼과 투자자를 한 번의 실수도 없이 골라낸다. ‘아파트 프리미엄이 몇천이나 올랐다’는 식의 말에 현혹되어서도 안 된다. 팔아서 손에 현금을 쥐기 전에는 오른 것이 아니다. 그리고 수억 수십억 원씩 가는 아파트를 사면서 겨우 몇천만 원 올랐다고 좋아하기에도 아직 이르다.
     
좋은 물건을 골라서 장기 투자하는 사람이 돈을 번다. 좋은 물건은 어떻게 고를까? 결국, 관건은 물건을 보는 안목이다. 부동산을 고르는 것은 정말 어렵다. 그만한 안목을 갖고 태어나기도 어렵고, 또 안목을 키우기 위해 매일 돌아다니는 것도 쉬운 일이 아니다. 어떤 기준으로 부동산을 골라야 할까? 가장 중요한 것은 사람이다. 사람이 몰리는 곳을 찾으면 대체로 큰 실수는 없다. 또 해당 지역에서 가장 비싼 물건을 찾으면 역시 대체로 무난하다.
     
사람이 몰린다고 해서 청약 광풍 같은 데에 동참하라는 말은 아니다. 그런 데는 대체로 버블인 경우가 많다. ‘어디가 좋다’, ‘어디가 돈 번다’고 해서 몰려가는 것은 100% 잘못된 선택이다. ‘사람이 몰리는 곳’이라고 하는 것은 ‘투자 차원에서 선택하는 곳’이 아니라 ‘실사용자가 사용하기 위해 선택하는 곳’을 말한다. 상가는 사람들이 몰려들어야 장사가 된다. 사람이 빠져나가면 건물이 아무리 훌륭하고 멋지게 거리가 조성되었어도 소용이 없다. 같은 건물에도 1층이 제일 비싸다. 2층은 올라가기 불편하고 지하는 심적으로 꺼려한다.
     
길이 새로 만들어지면 어떨까? 신분당선을 보자. 분당 정자동은 소위 ‘카페거리’의 원조로 사람들이 몰리던 곳이었다. 그러나 신분당선이 개통되면서 그 손님의 상당수를 강남역에 빼앗겨버렸다. 그렇다면 성업하던 바닷가 끝자락 횟집 타운은 섬까지 연결되는 연륙교가 세워지면 장사에 호재일까, 악재일까? 무조건 악재다. 연륙교가 생기면 손님이 더 몰려오기는 하겠지만, 사람들은 연륙교를 건너가서 섬 끝자락 횟집 타운에 몰린다.
     
커피숍을 운영하려고 상가 자리를 알아본다고 치자. 어떤 부동산에서 12차선 대로변 1층 상가 자리가 있다고 하면 어떻게 할 것인가? 이런 경우는 대체로 커피숍으로는 좋은 자리가 아니다. 광화문대로 같은 경우를 제외하고는 사람들이 인사동 거리 같은 좁은 도로를 따라 걸어 다니지 12차선 대로변으로는 잘 돌아다니지 않는다. 12차선대로는 차들이 다닌다. 그리고 차는 휘발유를 마시지 커피를 마시지 않는다. 즉 주유소는 될지언정 커피숍은 옳지 않다는 뜻이다. 
    

 
그 많은 사례를 다 설명할 수는 없다. 직접 보고 깨달아야 한다. 나 같으면 어떻게 할까, 남들은 어떻게 하나? 평소에 사람들의 행동 양식을 살피는 연습을 해보라. 자연스럽게 눈이 떠진다. 그런 안목이면 여러분도 충분히 부동산 투자에 성공할 수 있다. ‘30억 부자’를 꿈꿔도 좋다.
     
디플레이션 시대가 온다고 해서 기회가 없는 것은 아니다. 기회는 만들기 나름이다. 시장을 보는 혜안과 부동산을 고르는 안목, 그리고 저지를 수 있는 용기만 있으면 된다.