09. 주택과 토지, 투자할 만한가?

<마법의 돈 굴리기>

부동산 가격, 특히 주택 가격은 서민의 생활과 아주 밀접하다. 국내 가계의 평균 자산 구성에서 거주용 주택을 포함한 부동산 자산이 63%에 달할 만큼 부동산 비중이 크다. 또한 상당수 주택이 대출을 끼고 산 경우가 많아 금융 부채를 차감한 순자산 기준으로 보면 부동산 비중은 75.6%에 달한다. 부동산 가격의 급격한 상승은 투기 수요를 만들고 과도한 대출 등의 위험이 있다. 반대로 부동산 가격의 하락은 자산의 감소 효과로 인해 소비를 줄이는 등 경제 전반에 어려움을 가져올 수 있다. 이러한 부동산의 특성 때문에 정부에서는 주택 가격 상승률을 적당한 수준에서 맞추려고 노력한다. 너무 오르거나 떨어지지 않도록 각종 정책(특별법, 금리 등)을 사용한다. 부동산이 정부의 것이라고 보면 가격이 적절한 속도로 꾸준히 올라가는 게 유리하다.

이처럼 정부에서 주시하고 있는 부동산으로 큰돈을 벌기는 만만치 않다. 더욱이 부동산 투자는 단위 금액이 크고 소액으로 쪼개서 하기가 어렵다. 즉 평범한 일반인의 경우에는 대출을 이용할 수밖에 없다. 부동산 투자의 수익률이 대출이자율보다 높아야 남는 게 생긴다. 2005년부터 2015년 사이 대출이자율은 일반 신용대출의 경우 연 6.8%, 아파트담보대출은 연 5.0%였다. 같은 기간 가장 많이 상승한 아파트의 경우 가격이 2배 가까이 올라 연 수익률은 6%대였고, 토지 중에 가장 많이 오른 곳의 연 수익률은 4.5%였다. 정말 운이 좋게 가장 많이 오른 동네의 아파트나 땅을 구입했다고 해도 대출이자를 갚고 나면 남는 게 없거나 마이너스였다.(매매에 드는 세금, 중개수수료, 매년 나가는 재산세 등을 감안하지 않았으니 실제 수익은 더 낮다고 봐야 한다) 그나마도 ‘정말 운이 좋은 경우’가 그렇다. 강남 불패 신화를 믿고 대출을 받아 서울 강남구의 아파트나 땅을 샀다면, 매년 2~3%씩 손실이 났을 것이기 때문이다.(대출금리 5~7%, 강남 아파트 연 3.6% 상승, 강남 지가 연 3.2% 상승)