08. 이제는 수익형 임대 사업의 시대

<셰어하우스 시대가 온다>

더 이상 시세 차익에만 기대지 말자 이제는 수익형 임대 사업이다.

최근 몇 년간 우리나라는 저금리를 꾸준히 유지해오고 있다. 저금리가 유지되는 시기에는 일반적으로 전세보다 월세가 선호된다. 왜냐하면 전세금을 은행에 맡겨도 이자수익이 충분하지 않기 때문이다. 실제로 부동산임대시장에서 월세가 차지하는 비율은 2013년 40.2%, 2015년에는 55% 이상까지 상승했다. 특히 수익형 부동산 중에서도 상업용 수익형 부동산에 비해 상대적으로 안정적인 주거용 수익형 부동산 선호현상이 눈에 띄게 증가하고 있다. 게다가 최근 주거용 수익형 부동산의 가장 큰 수요자는 1, 2인 가구로 이들을 겨냥한 셰어하우스, 게스트하우스 등이 눈에 띄게 증가하고 있다. 1인 가구의 증가는 전 세계적인 추세로 앞으로도 이들을 위한 주거모델은 꾸준히 증가하고 진화할 것으로 보인다.

흔히 부동산 재테크라는 말을 들으면 떠오르는 단어는 ‘시세 차익’일 것이다. ‘시세 차익’이란 물건의 가격이나 시세의 변동에 따라 생긴 이익을 말한다. 흔히 부동산 투자를 해서 대박이 났다고 하는 경우 대개 처음에 매입한 부동산 가격과 시간이 흐른 후 가격이 많이 오른 경우가 많다. 이때 시세 차익을 많이 봤다고 말한다. 실제로 지금까지 시세 차익으로 높은 수익을 달성한 사람들이 많다. 반면 시세 차익을 기대하고 투자를 했다가 실패한 사람들 또한 많다. 하지만 이런 분위기가 과열되면 부동산 투기를 조장할 수 있다는 문제도 있다. 사실 최근 2~3년간 저금리가 지속되었고 2013년 주택경기 침체 이후 정부 규제에도 불구하고 서울 집값은 상승세였다. 때문에 아직은 시세 차익을 노리고 투자하는 방식이 선호되고 있다. 하지만 최근 대출규제가 심화되어 이런 분위기가 언제까지고 지속되리라는 보장은 없다.

최근에는 과거와 달리 2030 세대들도 부동산 재테크에 많은 관심을 가지고 실제로 부동산 투자에 뛰어드는 청년들이 많아지고 있다. 얼마 전 인터넷 기사에 전세를 활용한 갭투자를 통해 아파트를 10채 이상 소유하는 공동 투자 방식이 젊은 청년들 사이에서 점점 많아지고 있다는 사례가 소개되었다. ‘갭투자’란 전세금이 오르는 상황을 이용해 전세 보증금을 끼고 아파트를 사들인 후 매매 가격이 오르면 되팔아 시세 차익을 내는 투자방식을 말한다. 일반적으로 갭투자는 적은 자기 자본으로 투자할 수 있기 때문에 부동산 시장 상승기에 선호하는 투자방식이다. 하지만 만약 부동산 경기가 하락세라면 오히려 집값이 떨어져 손실을 볼 수 있는 리스크도 있다. 

갭투자는 전세보증금을 이용하여 투자하는 방식이기 때문에 기본적으로 전세시장이 활성화되어야 한다. 사실 전세라는 개념은 우리나라에만 있는 개념이다. 여러 전문가들은 앞으로 전세시장은 점점 줄어들고 반전세 및 월세를 선호하는 사람들이 늘어날 것으로 보고 있다. 이런 추세라면 앞으로 셰어하우스 등 월세를 받는 수익형 부동산 수요는 증가할 것으로 보인다. 

최근에는 전월세 전환율이 상승하는 분위기이다. 전월세 전환율이란 말 그대로 전세를 월세로 전환할때의 비율을 말한다. 일반적으로 전월세 전환율이 높아지면 투자자들 입장에서 월세를 선호하게 된다. 따라서 입주자의 수에 따라 월세를 받는 셰어하우스는 점점 더 선호될 것으로 보인다. 

  틈새시장이 된 셰어하우스 현존하는 최고의 임대수익 모델

최근 몇 년간 부동산 시장은 전셋집은 구하기 힘들고 월세는 치솟는 분위기였다. 이에 따라 임차인들은 주거비 부담이 늘어나면서 집을 구하기 어려워 삶이 팍팍해지고 있다. 게다가 시도 때도 없이 거론되는 금리 인상론과 대출규제는 부동산 투자자들의 고민을 더욱 부추기고 있다. 이런 분위기 속에서 최근 높은 수익률 달성이 가능한 셰어하우스라는 새로운 주거 형태가 부동산 분야의 틈새시장으로 점점 인기를 끌고 있다. 

셰어하우스는 말 그대로 집을 공유한다는 뜻이다. 즉 주방, 거실, 욕실 등 공용시설은 여러 사람과 함께 이용하지만 개인 방은 1인실 또는 2인실 형태로 되어있어 어느 정도 개인 생활공간이 보장되는 형태를 말한다. 초창기 셰어하우스는 주로 대학가에서 시작되었다. 우리가 흔히 알고 있는 하숙집이 초기 셰어하우스 형태이다. 지금도 셰어하우스는 대학가에 주로 밀집되어 있다. 가장 큰 이유는 원룸이나 고시원보다 쾌적하면서 보증금과 월세가 저렴하기 때문이다. 서울 주요 대학가에 위치한 원룸에 거주하려면 보증금 1000만원에 월세 50만원 정도를 지불해야 한다. 목돈 마련이 어려운 대학생 등 사회초년생들에게 보증금 1000만원은 상당히 부담스러운 금액이다. 하지만 셰어하우스는 한두 달 치의 보증금을 지불하고 월세도 35만원에서 50만원 사이에서 책정되어 학생들에게 주거비용 부담을 확실히 줄여준다. 즉 정말 고마운 주거 형태인 것이다. 

그렇다면 부동산 투자자 입장에서 셰어하우스는 어떤 매력을 가지고 있는지 파헤쳐보자. 그것은 기존의 임대차계약에 비해 높은 수익률이다. 특히 은퇴를 앞둔 5060세대에게 퇴직 이후 노후 수입원으로서 매력적인 영역이다. 기존 주택 임대차 계약의 경우 세대를 기준으로 임차인을 받았기 때문에 사실상 월세만으로 높은 수익률을 달성하는 데는 한계가 있었지만 셰어하우스는 입주자의 수를 기준으로 월세를 받는 구조이기 때문에 기존의 세대 수를 기준으로 받는 경우에 비해 높은 임대수익률 달성이 가능하다. 

특히 셰어하우스는 한 공간에 여러 명의 입주자를 받을수록 그 수익률이 극대화되는 규모의 경제라는 성격을 갖기 때문에 대형 평형의 아파트를 소유하거나 단독건물을 소유한 경우 그 수익률은 점점 높아진다. 특히 여러 층이 있는 단독주택의 경우 그중 일부를 집주인이 거주하고 나머지 공간을 셰어하우스로 활용하게 되면 1인 1주택은 현재 비과세이기 때문에 노후대비 투자로 적극적으로 권장할만하다. 단, 이 경우에도 단독주택의 기준시가가 9억 원을 초과한 주택이나 국외 주택을 소유한 경우라면 1주택이라도 주택 임대소득에 대해 세금을 내야 한다.

물론 본인 명의의 집을 소유하지 않은 경우에도 높은 수익률을 달성하는 셰어하우스 운영이 가능하다. 사실 운영수익률의 극대화 측면에서 살펴보면 집을 소유해서 운영하는 것보다 전대차계약 등을 활용하는 것이 가장 높은 수익률을 달성할 수 있는 방법이다. 나의 경우에도 처음에는 집을 소유하는 형태로 셰어하우스 운영을 시작했지만 나중에는 전대차 계약 등 집을 소유하지 않고 투자하는 방법을 병행해서 운영하고 있다. 

그렇다면 지금부터 셰어하우스 운영에 관심 있는 분들을 위해 구체적으로 직장인, 주부, 퇴직자 등 상황별로 셰어하우스를 운영하는 방법에 대해 알아보고자 한다.