05. 오피스텔 투자에 대해
<부동산과 맞벌이하는 월급쟁이 부자들>
#오피스텔_투자 #역세권
#임대료_수익 #안정성
은행의 기준금리가 인하되면서 ‘수익형 부동산’에 관심이 쏠리며 많은 사람들이 뛰어들고 있는데, 수익형 부동산 중에는 분명 ‘옥석’이 존재하고 투자를 안 하니만 못한 물건도 있다. 그중에서도 투자 시 조심해야 하는 부동산이 바로 오피스텔이다.
오피스텔은 소액으로 접근하기 쉬운 투자상품이기 때문에 소액투자자들에게도 인기가 높다. 그러나 잘못 고른 오피스텔 투자는 오히려 당신의 소중한 종잣돈을 갉아먹는 계기가 된다. 특히 오피스텔의 경우 매수 후 시간이 경과할수록 매매가가 하락하는 단점이 있다. 분양 받은 지 얼마 안 된 오피스텔이야 매매가에 큰 변동이 없겠지만, 분양 후 3～4년이 지나면 주변에 새롭게 생겨나는 오피스텔과의 인테리어(구조) 경쟁력에서 뒤떨어지게 되고, 수요자들의 선호도와 트렌드가 바뀌기 시작하면서 시세하락이 시작된다. 또 오피스텔은 일반 아파트와 다르게 해마다 거쳐 가는 다양한 세입자들이 자기 집처럼 사용하지 않아 내부시설 관리가 힘들다는 단점도 있다.
오피스텔의 경우 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 나눌 수 있는데, 주거용은 주택임대사업자로, 업무용은 일반임대사업자로 구분하여 사업자등록을 한다. 주택임대사업자로 등록하는 경우 전용면적 60㎡ 이하면 취득세를 감면받을 수 있다. 그러나 이 경우 4년 동안 의무 임대사업을 영위해야 하며, 임대하지 않거나 취득자가 거주하는 경우 취득세 감면을 추징당할 수 있다(2017년 기준). 그리고 일반임대사업자의 경우 취득세 감면 혜택은 없지만, 오피스텔 분양가 중에서 건물가액의 부가가치세 10%를 환급받을 수 있다는 이점이 있다. 그렇지만 이 경우에도 10년 동안 임대사업을 영위해야 한다.
이렇듯 취득 시 세금도 고려해야 하지만 취득하려는 오피스텔이 위치한 지역의 수요층에 맞게 사업자등록을 하는 것이 더욱 중요하다. 만약 사무실 수요가 풍부한 오피스 상권에 업무용(일반임대사업자)이 아닌 주택임대사업자로 등록한다면 세입자를 구하기 힘들 뿐만 아니라 공실위험이 높아질 것이다. 따라서 오피스텔이 위치한 지역의 수요층을 고려해 사업자등록을 해야 한다.
또 오피스텔은 취득할 때 각종 세금이 일반 주택에 비해 몇 배는 높다. 관리비도 일반 아파트에 비해 1.5배는 높게 나온다. 일반 아파트는 전용률(분양면적 대비 각 세대가 독립적으로 사용하는 ‘전용면적’이 차지하는 비율)이 높아(70～80%) 관리비가 적은 편이지만, 오피스텔은 전용률(45～50%)이 낮고 공용면적(주차장·복도·관리사무소)의 범위가 넓기 때문에 세입자의 관리비에 대한 부담도 상대적으로 높다. 또 오피스텔의 특성상 단기거주 세입자들이 많기 때문에 계약만료 후에도 매번 발생하는 부동산 중개수수료가 임대인의 부담이 될 수 있다.
오피스텔의 입지를 고려할 때에도 역세권만 보고 ‘묻지마 투자’를 하는 투자자들이 많은데, 오피스텔은 어느 지역이나 역세권을 끼지 않는 곳이 없을 정도이다. 역세권 10분 거리라고 하더라도 도로 안쪽으로 깊이 들어가 있는 오피스텔은 투자가치가 떨어진다. 따라서 역세권 하나만 보고 투자를 하게 된다면 분명 그 투자는 실패하게 된다.
입지를 고려할 때에는 역세권뿐만 아니라 주변의 기반시설이나 환경, 회사들이 많이 들어와 있거나 기업의 이전이 예상되는 지역이 좋다. 산업단지나 업무기능이 겸비되어 있는 도시에 위치한 오피스텔에 투자하는 것도 유리하다. 그러나 공급이 과다한 지역은 피해야 한다. 공급과잉으로 인해 공실위험이 높아질 수 있기 때문이다. 실제 한두 달만 공실로 방치되면 수익률에 큰 영향을 주며 매매가 하락으로 이어지기도 한다.
가끔씩 특정 지역의 오피스텔 투자를 고려하면서 상담을 요청하는 고객들이 많은데, 그들의 질문은 대부분 비슷하다.
“종잣돈으로 오피스텔 투자를 생각하고 있는데, 되팔 경우 시세차익을 볼 수 있을까요?”
하지만 오피스텔 투자로 시세차익을 보는 것은 일부 지역을 제외하고는 힘들다. 오피스텔은 다른 수익형 부동산 중에서도 환금성이 떨어지는 게 사실이다. 오피스텔 투자는 시세차익보다도 매월 꾸준히 들어오는 안정적인 월세를 받는다는 목적으로 접근해야 한다.
오피스텔을 분양 받는 경우에는 룸이 위치한 방향이나 층수에 따라 분양가를 다르게 측정하는 경우가 많다. 남향의 고층 오피스텔이 북향의 저층 오피스텔보다 분양가가 비싼 편이다. 그런데 대부분의 오피스텔은 위치에 상관없이 평수에 따라 월세를 받는다. 그렇다면 같은 평수의 저층 오피스텔을 싸게 할인분양 받는 게 수익률을 높일 수 있는 또 하나의 방법이기도 하다. 왜냐하면 같은 평수, 같은 타입은 매달 받는 월세가 매매가와 상관없이 똑같기 때문이다. 결국 안정적인 월세를 받게 된다면 환금성도 높아지기 마련이다.
이렇듯 초보투자자들은 ‘수익형 부동산’을 선택할 때 제일 먼저 수익률과 환금성 그리고 미래가치를 따져봐야 한다. 아무리 좋은 부동산이라고 해도 환금성과 수익률이 좋지 않다면 그 부동산은 장기적으로 시세가 하락하기 때문이다. 이제 당신의 인생을 불꽃처럼 환하게 빛내줄 수익형 부동산을 찾아보도록 하자!
위험을 무릅쓰고 멀리 나아가고자 하는 사람만이 자신이 도달할 수 있는 가장 먼 지점을 발견한다.
- T.S. 엘리엇
