비상(非常) 걸린 정부, 비상(飛上)하는 집값
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
정부가 강력하다고 말할 수 있는 부동산 규제 세트를 가동한 지 1년도 되지 않아, 부동산 매매가 움직임이 심상치 않습니다. 서울 강남에서 촉발된 매매가 반등이 용산과 마포를 넘어, 서울 강북권을 지나더니, 경기 하남과 분당까지도 영향을 미치고 있습니다.
이런 현상은 단순히 일시적인 현상으로 치부하는 분들도 있겠지만, 이는 구조적인 문제에서 오고 있는 것 같습니다. 2가지 정도 짚어볼 수 있는데, 오늘 한 번 살펴보겠습니다.
재건축 불허, 이주 지연
공급 물량 제어로 결국 수요 폭발
제가 최근까지도 거주했었고, 지금도 근처에 거주하고 있는 지역의 재건축 단지는 3개 정도입니다. 서울 삼성동 홍실아파트, 서울 청담동 삼익아파트, 그리고 서울 청담동 상아2차 아파트. 이들 단지의 공통점은 서울 내 알짜 재건축 단지라는 점 외에도 재건축이 진행되는 데 고충을 겪고 있다는 점입니다. 많은 소송 건들은 둘째 치고라도, 지자체에서 이주 기간에 대한 협상도 원활하지 않고, 선분양 이냐 후분양이냐를 놓고 조합원들을 힘들게 하기도 합니다. 여기만 그럴까요? 투기 지역으로 묶인 다른 지역도 크게 다르지 않습니다.
결국 시의 적절한 신규 아파트 공급에 차질이 생기면서 그렇지 않아도 멸실 가구가 많은 서울 지역에 지난 1년 간 대기 수요가 폭증했습니다. 대출로 틀어막아 매수를 막았다고는 하지만, 그동안 사람들이 가만히 앉아만 있었을까요? 세입자들은 기존 주택을 매수하는 방법으로 우회했고, 매수를 미루던 실거주자도 집 한 채 사기 위해 시장으로 나오고 있습니다. 참았던 수요가 매수로 이어지는 부분이 추세가 될 수 있습니다. 더욱이 올해를 기점으로 서울 및 수도권 입주 물량은 점점 더 하락하게 됩니다.
여기에 2018년 8월 기준으로 정책이 추가된 '실거주 2년 충족' 조건이 소급 적용할 경우 2020년 초부터 풀리는 분들이 등장하기 시작합니다. 2019년 하반기 집값이 소폭이나마 꾸준히 상승한다면 2020년 초부터는 이 조건을 충족한 매도자의 매물들이 시장에 등장하기 시작할 텐데요, 이때 상승폭은 지금보다도 훨씬 높을 가능성이 있습니다.
민간 택지 분양가 상한제,
결국 집값 잡는 무기가 될 수 없다
지금이 매수할 적기냐고 문의하는 지인들이 많아졌는데, 솔직히 '아직은 아니다'라고 말하고 있습니다. 헌데 이 또한 얼마 남지 않은 것 같습니다. 매수 적기를 따질 시기는 2019년 가을부터라고 보이는데, 저도 분양가 상한제를 정부가 확정하고 청약 시장이 어떻게 움직이는지 보면 파악할 수 있을 것 같거든요.
2019년 하반기 청약 시장은 지금 예상대로라면 둔촌주공아파트를 시작으로 서울 및 수도권 실수요자가 관심 가질만한 매머드급 청약이 대기하고 있습니다. 여전히 청약에 대한 관심이 높은데, 분양가 상한제로 인해 이 청약 시장에 불이 더 붙는다면, 정부는 전매 제한 기간 강화 등 추가 대책을 발표할 가능성이 높습니다. 아마도 이 시기가 도래한다면, 기존 주택에 대한 매수 시도 또한 늘어날 가능성이 높습니다. 청약 시장과 함께 국내 인기 지역의 전반적인 매매가도 상승할 가능성이 높아질 수 있는 상황입니다. 아마도 분양가 상한제를 시행하는 시점 이전에 분양하는 청약 단지들은 역대급 경쟁률을 보일 가능성이 높습니다. 여기에 전매 제한 강화 정책이 나오면 주변 집값들에 불이 붙는 것은 불 보듯 뻔할 테고요.
아이고, 그나마 청약 예정 단지들이 재개발, 재건축 단지들이 많이 껴있네요. 이 와중에...
여러 번 언급했듯 집값 상승을 우려해 아파트 공급을 막고 있는 정부가 이런 방식이라면 집값을 안정적으로 만들기 어렵다는 것을 알고 있을 것 같다는 생각이 듭니다. 정말 답답하죠. 어차피 서울과 인기 지역의 매매가 오름세는 역사적으로도 막기가 어려웠습니다. 어차피 오를 집값을 안정적으로 가져갈 계획을 세우지 못하고 왜곡된 시장 구조를 만들어 부동산을 투자 자산으로 인식하게 만드는 주체가 어쩌면 정부일 수도 있겠다는 생각이 듭니다.
