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by 임종현 Sep 20. 2019

프놈펜의 도시 확장과 캄코시티

캄보디아의 도시인구 비율은 2014년 21%(2020년 예상 24.2%) 수준으로 도시화 초기 단계에 있으며, 이는 주변 국가들의 도시화 비율에 비하여 상대적으로 낮은 편이다. (2020년 예상 인도네시아 56.6%, 태국 51.4%, 베트남 37.3%, 미얀마 31.1%) 저조한 도시화율의 원인은 크메르루주 시대에 다수의 도시민이 지방으로 강제 이주된 영향이다. 향후 35년간 연 2.5%씩 도시화율이 상승할 것으로 예상되며, 2050년에는 41.2%의 인구가 도시에 거주할 것으로 예측된다.

캄보디아의 대부분 도시화는 프놈펜을 중심으로 진행되고 있으며, 바탐방 (Battambang)과 시엠(SiemReap)이 뒤따르고 있다. 프놈펜은 지역 경제의 중심지로서, GMS(Great Mekong Sub-region)의 남부 경제개발 축에 위치하며, 시하누크빌(Sihanouk Ville)항구, 뉴프놈펜(New Phnom Penh) 항구, 캄퐁참(Kampong Cham) 신공항, 아그로 (Agro)산업단지를 포함하고 있다. 프놈펜은 정치적·경제적·문화적 활동의 국가 중심지이며, 빠른 도시화 및 개발로 인하여 도심 외곽부를 포함하며 공간적으로 확장했다. 2010년 칸달(Kandal) 지방의 20개 코뮨(Commun 지방 도시의 '면'단위의 행정구역)이 프놈펜으로 통합되면서 7 개의 칸(Khan 프놈펜의 행정구역 단위)이 8개로 재편되어 도시면적이 376.12㎢에서 678.47㎢로 확장되었고, 2011년에 새로운 칸 설립을 위해 재분할되어 프놈펜 도심을 총 12개의 칸으로 구획했다. 2015년 12월에 ‘프놈펜 토지이용 마스터플랜 2035(Phnom Penh Municipal Plan on Land Use 2035)’가 최종 승인되어 향후 연간 인구 증가율은 2.34%, 가구 증가는 연 1만 가구로 예상하여 2035 년 약 300만 명의 인구에 대비한 토지이용 마스터플랜을 수립하였다.

급속한 도시화와 함께 교통량이 급증함에 따라 도시 교통 체증이 유발되는 것도 현재의 프놈펜 상황인데 개발도상국이 압축성장을 하다 보니 중간단계를 건너뛰는 현상이 여기도 일어나고 있다. 베트남과 같이 오토바이가 전체적으로 보급되기 전에 자동차가 급증을 했고 소형보다는 대형 SUV, 고급 승용차, 전기차도 쉽게 볼 수 있게 되었다. 당면한 교통문제와 현안을 해결하는 것도 도시개발의 중요한 목표가 되었다.

캄보디아의 1차 개발 붐은 1990년 후반부터 2000년 중반까지 일어났다. 프놈펜에는 이때 많은 한국의 기업들이 진출을 했다. 대기업부터 중소기업까지 투자규모는 다양했지만 방식은 크게 다를 게 없는 부동산으로 집중되었다. 두 가지 분야로 나누어 볼 수 있는 것이 도심에 위치한 토지개발과 시 외곽이나 지방에 대규모로 매입한 농장 부지들이다. 당시 해외에서 캄보디아로 진출하는 투자 국가 중 1위가 한국이었다고 할 정도였다. 특히 2006년부터 시작된 캄보디아 부동산 시장의 고공 행진은 2008년 미국발 금융 위기로 인한 부동산 버블 사태로 현지에 진출한 기업뿐만 아니라 한국에서 PF(프로젝트 파이낸싱)를 일으켰던 금융권에 막대한 타격을 주어 여러 사건들을 만드는 원인이 되었다. 가장 대표적인 것이 이후에 설명할 캄코시티(Camko City)이다.

그러나 2006년 이후 캄보디아 부동산 시장의 활성화는 법제도적 측면에서 긍정적인 역할을 했다. 우선 캄보디아 정부는 2009년 12월 외국인이 공유건물(집합건물)의 지분 소유권을 취득하는 것을 허용하는 내용의 ‘외국인 공유건물 전유 부분 취득에 관한 법률’을 제정, 공유건물에 한해 건물의 70%까지 외국인이 소유할 수 있게 됐다. 또 캄보디아 정부는 구분 소유권에 대한 개념 및 등기제도를 정비한 ‘공유건물 관리 및 사용에 관한 시행령’을 제정, 공유건물을 각 가구별로 등기할 수 있는 길을 마련했다. 그 결과 외국인을 포함한 부동산 소유자들은 부동산을 담보로 은행으로부터 대출을 받을 수 있게 됐고 은행들은 부동산 대출 상품의 취급이 가능해졌다.

이러한 제도 정비는 베트남은 물론 인도차이나의 다른 국가에 비해 상당히 앞선 것이다. 이렇게 제도 정비가 가능했던 주된 요인은 한국 기업들이 콘도미니엄 등 대규모 주택 시장을 주도했던 점에 있다. 당시 한국계 시행사들은 선분양 위주로 콘도미니엄 주택을 분양하는 것을 사업 목표로 삼았고 캄보디아 정부는 내국민의 구매력이 취약해 외국인 위주로 부동산 시장을 형성할 수밖에 없다는 객관적 상황을 수용하고 제도를 정비했던 것이다. 한국 투자자들은 이처럼 캄보디아 부동산 시장의 붐을 일으키고 제도 정비에도 기여했지만 물러나 버렸고 지금은 오히려 후발 주자인 일본과 중국 등의 투자자들이 캄보디아 부동산 시장을 주도하고 있다.

프놈펜의 도시개발을 얘기할 때 캄코시티(Camko City)를 빼놓을 수 없다. 캄코시티는 캄보디아와 한국을 의미하며 캄보디아 최초이자 당시 최대 규모의 도시 개발 프로젝트이다. 프놈펜 중심에서 3km 떨어진 북서 개발구 중앙 도시 지역에 위치하고 공항으로 접근성도 좋은 곳이다. 2003년 2월 프놈펜 시 정부 도시 계획국에 의해 새로운 위성도시개발구역으로 승인되었다. 재캄보디아 한인타운 및 고급 신도시를 목표로 개발을 시작하여, 프놈펜의 한국인 들은 보통 2010년 이후로 뚤꼭 지역에 있는 이 캄코시티라는 단지에 집중 거주하게 된다. 캄코시티의 투자 과정에서 부산저축은행이 현지법인인 캄코뱅크에 투자했다는 점 때문에 부산저축은행 사태와 이 비리로 인해 언론에도 많이 보도된 곳이다. 당시 2003년만 하더라도 현재 캄코시티 부지는 큰 호수였는데, 2005년부터 공사를 시작하면서 전부 매립되었다. 캄코시티 프로젝트는 총 6단계로 나뉘어 있으며, 글로벌 비즈니스를 위한 사무실 공간을 제공하도록 설계가 예정되어있다. 그리고 캄코 시티는 세계 각 국의 비즈니스를 유인하는 인센티브가 있는 특별 경제구역을 지향하고 있으며, 상업 공간 외에도 주택, 아파트, 레저 시설, 국제 학교 및 병원도 포함될 예정이다. 현재 이 도시는 월드시티(World City)에 의해 건설되고 있다.

캄코시티에는 캄보디아에 최초로 4 ~ 6차선 포장도로를 건설하여 혼잡한 프놈펜 시내의 정체에서 벗어나게 해 주고, 캄보디아 우기 때의 잦은 침수를 전제로 한 상하수도 시스템을 고려하였다. 게다가 안정적이지 않은 캄보디아 전력 사정에 대비하여 단지 내 발전소를 바탕으로 한 전기 시스템을 구축하였고, 캄보디아 기준 빠른 인터넷과 사생활을 보호하기 위한 전자 보안 시스템 구비 등 최첨단 도시의 필수 요건을 갖추었다. 특히 보안이 잘되어 있다고 한다. 이 인프라는 단계별 개발이 진행되면서 계속 개선해나갈 계획으로 알려져 있다. 이 프로젝트의 1번째 단계는 2005년 12월에 공사가 시작되어 2018년에 외관 공사가 마무리되었다. 1단계는 빌라, 타운하우스 및 고층 주거용 콘도미니엄으로 구성되는데, 타운하우스와 빌라는 이미 분양 첫날부터 사람들이 몰려와 분양받기 시작해 2009년에 조기 매진되었고, 게다가 콘도미니엄은 캄보디아 현지인에게 한국의 기술력을 선보여 극찬을 받은 한국형 아파트이다. 그래서 콘도미니엄은 한국, 캄보디아를 넘어 중국, 일본 등 전 세계 사람들이 찾는 주거지가 되었다. 2번째 단계는 2014년에 공사가 시작되어 현재 (2019년)까지 진행되고 있는 시크릿 가든 프로젝트이다. 캄보디아에서 보기 힘든 매우 고급형 빌라이며 총 세 타입으로 이루어져있다. 2018년 이온몰 2호점이 캄코시티와 트마이 센속지구 사이에 생겼다. 아직 이 주변이 광활한 개발 예정지역으로 남아 있는 상태임에도 불구하고 주중에도 이온몰 2호점을 방문해 보면 중산층 이상의 현지인들이 붐비는 것을 보면 향후 이 지역의 발전 가능성을 충분히 예상해 볼 수 있다.