느슨해진 부동산 씬에 긴장감을 주는 보금자리론
가난해도 집을 사야 할 이유
보금자리론은 금빛 지렛대
만약 평범한 직장인이 신용대출을 받는다면 얼마나 받을 수 있을까? 신용점수에 따라 다르겠지만 아마 적게는 자신의 연봉 정도, 많게는 2~3배까지 대출이 나올 것이다. 그런데 이번 정부 들어서 생애최초 주택 구매자에게 LTV 80% 까지 대출이 나온다고 한다.
만약 보금자리론에 LTV 80%가 적용된다면, 소득도 관계없고 지역도 관계없이 최대 3억 6천만 원 한도의 대출을 받을 수 있다. 비록 6억 이하의 주택이라던지 추가적인 조건이 있지만, 투기과열지구의 아파트를 80% 대출을 받을 수 있다는 것은 아주 특별한 혜택이다.
그런데도 주변의 친구들이나 지인들은 이런 제도가 있는지도 잘 모르고 집값 상승의 원인이 순전히 정부 탓이라며 매도하곤 하는데 정작 빚으로 집을 구매할 생각은 하지 않는다. 단지 빚이라는 이유로.
생각해 볼 수 있는 전략 I : 명량한 하우스 푸어
올해 들어 속속 바뀌고 있는 보금자리론 정책들을 살펴보면 알짜배기가 많다. 그중 하나가 바로 '40년 체증식 상환방법'이다. 이자를 먼저, 원금은 나중에 갚는 방식인데 시중 은행에선 이런 식으로 절대 대출해주지 않는다. 은행이 무조건 손해를 보는 방식이기 때문이다.
총이자를 살펴보면 체증식 상환방법이 가장 이자가 높다. 하지만 이것은 40년을 한 집에서 쭉 살아야 확정되는 금액이다. 내 주변엔 이런 사람을 본 적이 없다. 10~20년 정도 살다가 원리금 비율이 높아지기 시작하면 그대로 집을 매도하고 새로운 집이나, 청약으로 재투자하는 전략이다.
그리고 앞서 투기과열지구에서 투자 가능한 장점이 있다고 언급했는데, 2022년 현재까지 투기과열지구에 속해 있는 것은 그만큼 투자매력도가 높다는 뜻이 된다. 그렇게 되면 자연스럽게 보다 높은 시세 향상을 도모할 수 있고 실거주와 투자까지 노릴 수 있다.
생각해 볼 수 있는 전략 II : 자산 배분 원칙
흔히 부동산 투자의 대척점을 주식이라고 생각하기 쉬운데, 자산 배분의 관점에서 보면 같이 가야 할 파트너에 가깝다. 하이퍼 인플레이션 고금리 시대에는 실물 자산인 부동산이 오른다. 그리고 반대로 유가증권은 떨어진다. 부동산을 깔고 앉아 저렴해진 주식을 매입하기 시작한다.
다시 인플레이션 압력과 금리가 낮아지기 시작한다. 부동산 파트는 크게 횡보하거나 하락하고 있지만, 바닥을 치던 주식의 가격은 금세 가파르게 오르기 시작한다. 투자의 원칙으로 늘 강조되는 자산 배분 전략은 조금 고리타분한 전략으로 인정받기 쉬우나 서로 다른 포지션의 자산군을 취하는 것은 자산 형성에 큰 도움이 된다.
주식 매매를 저렴한 가격에 사서 비싸게 오를 때까지 기다렸다가 되파는 활동이라고 설명한다면, 시간은 여기서 오메가이자 알파로 작동한다. 내가 돈을 버는 것이 아닌 시간이 돈을 벌어주는 활동이기에 시간을 버티는 버팀목이 되어주는 안정적인 주거환경은 주식 투자에 역설적으로 필수이다.
생각해 볼 수 있는 전략 III : 대공황
10년에 1~2번 정도 경제 위기가 온다고 한다. 어쩌면 최근에 발생한 일련의 사태들이 경제 위기에 가깝게 우리를 몰아치고 있는지도 모른다. 이대로 교과서에서 봤던 것처럼 생필품의 가격이 급등하고 화폐가치가 급락해서 돈을 땔감으로 써야 할 상황이 올지 모른다.
오지 않으면 좋겠지만, 글로벌 경기 침체가 올 수도 있다. 이럴 때 빛이 되는 것이 고정 금리다. 요새 보금자리론도 금리가 올라서 4~5% 이자를 설정했는데 고정 금리라는 큰 장점이 있다. 계약이 종료되는 40년 뒤 그날까지 금리는 항상 고정이다. 최근에 금리가 많이 올라서 계약을 미루는 분들이 보이는데 그것은 오히려 좋지 못한 처사 같다.
금리가 올랐기 때문에 이자 부담이 높다 → 금리가 내려갈 때까지 관망한다
사실 반은 맞고 반은 틀린 말이다. 이자율이 올라갔기 때문에 집 가격이 횡보하며 낮아지고 있는 것을 보지 못하기 때문이다. 앞으로 이런 흐름이 어떻게 될진 모르지만 어떤 이에겐 지금을 기회로 삼아 나아갈 수 있는 출발점에 가깝다.
보금자리론 꼭 쓰자 (자격이 된다면)
수도권 주택은 항상 비쌌고, 지금도 비싸고, 앞으로도 비쌀 것이다. 지방의 인구 소멸이 심각하다고 하는데, 이것은 출생률에 기인한 것이 아니라 서울 및 대도시로 대거 이주하는 현상으로 보인다. 이렇게 올라온 이들은 모두 주택이 없기 때문에 앞으로 주택을 가지기 위한 싸움은 더욱 치열 해질 것이다.
이러한 싸움에 도움을 주는 여러 가지 정책들을 알고 있으면 모르는 상황보다 훨씬 더 도움이 된다. 나도 이 글을 쓰면서 자료 조사를 하면서 깨달은 사실은 정보가 이렇게 널려 있는데 보편화되지 않았다는 사실이다. 언론 기사나 일부 유튜버의 자극적인 콘텐츠로 좋은 기회를 놓치고 있는 사람이 많은데 자격이 된다면 쓰지 않는 것이 이상할 정도로 좋은 정책이 많으니 참고하고 또 공부해보자.
