26세 청년, 건물주 되기 [5장]
도전! 그리고 또 도전!
그 당시 나의 목적은 월세 잘 받을 수 있는 '수익형 부동산'이었다.
월세를 내는 사람이 아닌, 월세를 받고 싶었다.
여러 세대로 등기하여 집을 파는 집장사를 하고 싶지 않았다.
월세가 따박따박 나올 수 있는 연금형 주택을 갖고 싶었다.
조물주보다 높은 건물주가 되고 싶었다. [장도리 2탄 2장 中]
5장. 첫 삽을 뜨다.
나폴레옹나폴레옹은 유년시절부터 책방의 책을 온통 다 삼켜 버릴 듯이 책을 읽었다고 한다.
다방면에 걸친 재능은 독서에 의해 가능했던 것이다.
그가 추방되어 최후의 약 6년을 보낸 세인트 헬레나 섬에서도 책을 많이 읽었다.
나폴레옹의 서고에는 약 3,000권 이상이 소장되고 있었다고 한다.
그는 책을 본 후 그 내용을 요약해서 기록하거나 감상문을 적어 두기도 했다.
항상 밤낮으로 건축법, 관련 서적, 인터넷, 유튜브를 뒤져 공부해 가며 스케치를 했다.
몇 번을 시뮬레이션하며 찢고 또 찢었던 도면이 드디어 완성되었다.
그리고 바로 건축사를 통해 강화군청에 신축 허가신청에 들어갔다.
장고의 고민 끝에 만들어 졌기 때문에 개선문을 통과하는 나폴레옹의 마음처럼 의기양양했다.
머릿속에 모든 도면의 치수가 그려져 있었다.
이제는 작전을 개시할 때가 되었다고 생각되었다.
불가능은 없다. 도전! 업체들에게 공정별로 견적을 문의했다.
견적을 문의할 때 기준을 3가지 세웠다.
첫째, 전기와 설비는 반드시 지역 업체를 쓴다.
임시전기 신청부터 사용승인, 준공 이후까지 전기와 설비는 가장 빈번하게
수리를 해야 하는 사항임으로, 반드시 지역업체를 쓰는 것이 좋다.
두 번째, 내장 및 외장 공사는 외부 업체를 쓴다.
강화에서 인력사무소에서 목수를 불렀더니, 65세 할아버지가 현장에 나왔다.
다음날 미장공이 필요해서 인력사무소에 전화를 하니, 어제 온 65세 할아버지가 또 나왔다..
이처럼 지방에서는 기술자의 직능이 제대로 분업화되어있지 않다.
한 사람이 이것저것 하는 경우가 많다.
그래서 장도리 외장, 내장 마감공사에는 반드시 전문 업체를 쓰는 것을 추천한다.
세 번째, 비싼 건 비싼 값어치를 한다.
비싼 것은 비싼 값을 한다.
예전과 다르게 물품의 품번을 사진 찍어서 인터넷에 검색하면 대부분 찾을 수 있다.
즉, 건축시장에 거품이 많이 빠졌고, 원하는 자재를 쉽게 찾을 수 있다.
따라서, 내 집 지을 거라면 한번 쓸 때 비싸고 좋은 자재를 쓰길 권한다.
모르는 자재는 어떻게 검색할까?
네이버 건축 관련 카페에 사진한장 올리면 카페에 가입된 전문가들이 구입처를 알려준다.
첫 삽을 뜨기 위해서 여러 곳에 비교견적을 해서 물어보았고, 드림팀을 구축할 수 있었다.
머리가 살짝 벗어졌지만, 솔직 담백 화끈한 성격의 몽당연필 정연대 사장.
노란 머리에 딸바보 은빛 전기 형님.
군부대 공사감독 시절 만난 앞니 빠진 드라이비트 사장.
부리부리한 눈매에 억센 성격인 징크판넬 사장님.
해병대 상사로 전역 후 설비업을 하는 투털이 박사장.
기타 레미콘 업자, 철근 가게 사장, 기타 자재 납품업체 등
이렇게 나열하면서 적다 보니, 참 많은 이해관계자들이 있었다.
건축은 거대한 오케스트라와 같다.
악기들이 혼자서 솔로연주를 한다면 장엄한 곡을 연주 할 수 없다.
각기 다른 악기들이 모여 연주되는 오케스트라의 곡들은 협업의 극치를 보여준다.
건축 또한 오케스트라와 같다.
건축주는 지휘자다.
건축주의 손짓은 아름다운 선율들을 낼 수 있다.
내가 이번 건축설계를 진행하면서 역점에 둔 사항은
'수익률'이었다.
상업 건축물을 구성하는 세 가지 요소는
시행사, 시공사, 은행(쩐주/투신사)라고 본다.
시행사는 전체적인 콘셉트, 설계, 수익률, 마케팅 등을 총괄하고
시공사는 설계에 따른 실질적인 공사를 진행한다.
은행은 공사 대금에 대한 자금조달 및 리스크를 분석한다.
이렇게 삼박자가 맞아야 원활한 건축의 바퀴가 돌아간다.
소형 건축물에서는 저렇게 체계적인 시스템을 갖추고 진행하기 쉽지 않다.
따라서, 능력 있는 현장소장을 쓰던가 또는 본인이 공부를 열심히 해서
극간의 차이를 극복하는 수밖에 없다.
신문리 656-5번지에 세운 집은
토지 비용 포함, 총 공사비 2억 원가량 소모되었다.
1층 24평 근린생활 시설(상가)
2층 12평 원룸 2개로 구성되어 있다.
1층은 50만 원
2층은 각 30만 원의 월세가 있다.
따라서, 전체 월세 수입은 110만 원이다.
2억 원을 은행에 맡겨뒀을 때, 시중금리로 이자율이 2% 라고 가정을 해 본다면
1년에 400만 원, 월 33만 원이라는 이익을 얻을 수 있다.
하지만 신문리 656-5번지 집은 1년에 1,320만 원, 월 110만원을
따박 따박 통장에 가져다 준다.
그렇다면 건축비는 얼마나 할까?
건축비 평단가로 치면, 416만원 가량 든 셈이고,
토지 비용이 약 평당 100만원을 줬으니
평당 공사비가 316만원이 들었다고 볼 수 있다.
아파트 평당 단가가 500만원것과 비교한다면 협소주택에 사는 것이 오히려 저렴하다.
우리나라의 건축시장의 거품은 상상도 할 수 없다..
아무튼, 그렇게 첫 삽을 뜨게 되었다.
앞서 기술한 내용처럼
나는 '직영 건축'으로 건축을 진행했다.
내가 직접 자재를 조달해주고, 공정별로 전문가들을 섭외해서
스케줄 관리를 하며 공사를 진행했다.
두 번째 집은, 첫 번째 보다. 훨씬 수월했다.
무지로부터 오는 불안감이 적어졌고,
배짱 두둑한 베짱이가 되었다.
배짱이 장도리