2019년 부동산 투자시장 이슈 분석 및 전망
부동산 투자시장 이슈 분석 및 전망
부동산 투자시장은 2018년 한 해 동안 지속 성장해왔으며, 74조원(11월 말 기준)의 누적 펀드설정 금액을 달성하였다.
최근 10년간 부동산 펀드 설정액 성장률은 15% 이하로 떨어지지 않은 것은 부동산 투자 시장의 고성장을 방증한다.
이렇게 가파른 성장세임에도 불구하고, 부동산 투자 전문가들은 향후 3~5년 이내 부동산 투자 시장이 다른 국면에 접어들 것으로 예측한다.
2018년 부동산 투자 시장의 몇 가지 이슈를 통해 2019년 부동산 투자 시장에 대해 이야기해보고자 한다.
ISSUE 1 : 부동산 펀드 투자 규모의 경우, 과거 3년 대비 증가율 저하로 성장세 주춤
부동산 투자 시장은 지난 10년간 연평균 24%(Compounded Annual Growth Rate)의 급격한 성장을 기록해왔다.
동기간 주식과 채권, 부동산 등을 포함한 전체 투자시장 펀드 설정 규모는 6% 성장한 것을 비추어 봤을 때, 부동산이 가장 주목받은 투자 상품임은 확실하다. (동기간 주식에 투자하는 펀드의 설정 규모는 오히려 연평균 4%로 마이너스 성장률을 기록하였다.)
하지만, 이러한 기세가 한풀 꺾일 조짐이 보이기 시작했다. 부동산 펀드 설정액은 지난 `16년, `17년 모두 31% 이상의 고성장을 기록하였으나, `18년 처음으로 20% 대로 성장률이 감소하였다. `18년 월별 펀드 설정 금액을 살펴보면, `18년 8월 1조 8천억원을 설정한 이후 지속 감소 추세에 있다.
과거 10개년 부동산펀드 설정액 데이터로 선형 추세분석선을 도출하여 추정한 결과, `21년 펀드 설정 규모는 83조원인 것으로 나타났다. 이는 연평균 3% 성장을 의미한다.
더 세부적으로 살펴보면, 부동산 투자 상품 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 오피스(업무시설)이다. 또한 업무시설의 경우, 신규로 건축되는 것뿐만 아니라, 기업이 소유하고 있는 자산이 매물로 나오면 이를 부동산 집합투자업자가 자금을 모집하여, 인수하는 방식으로 투자가 진행된다.
예를 들어, 서울역에 위치한 KDB생명타워의 경우, 칸서스자산운용이 운용하는 펀드가 인수하였으며,(소유권 이동 : KDB생명 → 칸서스자산운용) 삼성생명 태평로 사옥은 이지스자산운용의 펀드가 인수하였다(소유권 이동 : 삼성생명 → 이지스자산운용)
즉, 기업 소유 부동산이 전부 유동화 되고 나면, 부동산 투자 시장의 가장 큰 비중을 차지하는 업무시설 투자 총량은 제한될 수 밖에 없다.
이러한 점들이 현재 부동산 투자업자가 영위하는 사업 방식에서의 한계점이지만, 투자 상품 다양화, 신규 투자처 발굴 등의 노력으로 단기적 성장은 지속될 것으로 생각된다.
한 가지 지켜봐야할 것은, 주식형 상품 투자 역시 가장 절정을 이뤘던 2009년 이전 10년간 연평균 19%로 성장해왔으나, 향후 10년간 마이너스 성장률을 기록하였던 것처럼 영원한 성장은 없을 것이다.
ISSUE 2 : 부동산 투자회사 부익부 빈익빈 현상 가속화 → 공모 & 해외 투자 등 새로운 투자전략 시도
부익부 빈익빈 현상
최근 부동산 투자가 활발히 이뤄지고 있다고 해서, 모두에게 똑같이 기회가 주어지지는 않는 것으로 보인다.
`18년 상반기 대형 Deal로 꼽히는 더케이트윈타워의 경우, 국민연금 블라인드 펀드와 그룹사 자금을 운용하는 삼성SRA자산운용이 인수하였으며, 하반기 최대어인 센트로폴리스의 경우, LB자산운용이 외국계투자자(M&G리얼에스테이트)와 연기금(교직원공제회)을 앞세워 인수하였다.
즉, 국내 안정적이고 우수한 대형 업무시설의 경우 대부분 대형운용사 혹은 금융지주 보유 운용사, 블라인드 펀드 운용사, 외국계투자자금 조달 가능 운용사에게 기회가 주어진다.
이들은 큰 금액을 안정적이고 빠르게 조달하는 것을 조건으로 매도자로부터 우선협상 지위를 얻는다.
현실이 이렇다 보니, 자금 조달이 쉽지 않은 중소형 운용사는 대형 거래 참여에 어려움을 겪고 있다.실제로 통계상, AUM(총운용자산) 기준으로 3,000억 원 이상의 자금을 운용하고 있는 회사는 전체 22% 수준인 56개로 추정되며, 운용보수로 원활한 회사 운영이 가능한 AUM 1조 원 이상 운용사는 전체 14% 수준인 것으로 나타났다.
<부동산 펀드 운용 규모 기준별 회사 비율>상위 10개 자산운용사의 펀드 운용 규모가 전체 펀드 운용 규모 중 58% 차지하고 있는 것이 현재 상황이다. 이는 단지 중소형 자산운용사의 이야기가 아니며, 대형 자산운용사 역시 치열한 경쟁환경에서 새로운 투자처를 찾으려 노력하고 있다.
공모 펀드 / 상장 리츠를 통한 자금 조달
신규 투자처 발굴 및 투자 전략 수립은 모든 부동산 투자회사의 고민이다. 기업의 자금 조달 여력이 없으면, 공모 펀드나 상장 리츠로 자금을 조달하기 시작했다.
특히 책임임대차계약을 통해(10~20년간 장기 임대차 계약 체결) 안정적인 임대수익을 얻을 수 있으면, 운용사의 크기와 상관없이 자금을 조달할 수 있다. 유경PSG자산운용은 책임임대차계약이 체결된 하이트진로 사옥으로 공모 상품을 만들어 조달하였다.
또한, 판교 신한리츠운용은 판교 알파돔시티 인수 목적으로 부동산투자회사(리츠)를 거래소에 상장시켜 자금을 조달했다.
한동안 공모의 맥이 끊겼었으나, 2018년 다 수 공모 펀드 및 리츠가 상장하며 활성화의 시발점이 되었다.
해외 부동산 관련 상품 투자
최근 유럽의 저금리 기조가 지속하다 보니 상환경이 안정적이며, 국가 리스크가 적은 독일이나 벨기에 쪽으로 투자가 빈번히 일어나고 있다.
유럽의 지방 정부 임차 오피스 등은 규모가 크지 않아 많은 자금의 조달이 필요하지 않고 배당 수익률은 국내보다 2~3% 정도 높아 투자 매력도가 높은 것으로 평가받고 있다.
더불어, 양국 간 금리의 차이로 통화 스와프(Swap)에 대한 프리미엄까지 수취할 수 있어 리스크에 대한 헷지(Hedge) 요인으로 여겨진다. 또한, 대부분 10년~20년간 정부 기관 임차 오피스에 투자하기 때문에, 운영에도 안정성이 높은 것으로 판단된다.
하지만 국내 부동산처럼 직접 운용에 관여하여 지시를 내리고 관리 감독하는데 제한이 따르므로, 현지 부동산 운영회사의 네트워크가 형성되어 있거나, 현지 전문가들이 투자에 개입된다. 일부 부동산 투자회사는 해외 투자 전담팀을 통해 투자를 진행하기도 한다.
이렇게 부동산 투자시장은 이례적인 성장을 거듭하고 있지만, 이에 따라 경쟁이 치열해지고 있다. 또한, 2019년은 그 경쟁이 본격화되어 이전과 다른 투자 환경이 조성될 것으로 생각된다.
2019년 부동산 시장이 어떤 방향으로 변할지 기대해본다.
첨언 - 혹시 본 글에서 사용된 분석 데이터가 필요하신 분은 댓글로 메일주소 남겨주시면 보내드리도록 하겠습니다.
