국내 금융기관이 유럽 부동산 투자에 주목하는 이유(1)
'19년 상반기 유럽 부동산 투자 4.8조원, 대체투자 중심지는 유럽이다
최근 국내 금융기관의 IB(Investment Banking)는 유럽 부동산 시장에 주목하고 있다. 불과 3년 전만 하더라도 유럽 부동산 시장에서 대한민국 투자자는 주요 플레이어가 아니었다.
하지만 최근 2~3년간 국내 부동산 시장의 경쟁 심화와 Capital Market의 풍부한 유동자금 등을 바탕으로 해외 부동산 투자가 지속되었다. 그 결과, 유럽 주요 도시 내 한국 투자자의 손을 거치지 않은 곳이 없을 정도가 되었다.
<`15~19년 상반기 해외부동산 펀드 설정 추이 / 출처: 금융투자협회>금융투자협회 해외부동산 펀드 설정 데이터를 보면, 2019년 상반기 누적 46.4조원을 달성하였으며, 최근 5개년간 해외부동산 펀드 투자 규모는 연평균 44.3%(2019년의 경우 연환산하여 성장률 산정)로 성장하였다.
또한, 2019년 상반기 동안 6.9조원의 펀드설정이 있었으며, 이를 연환산 하였을 시 최근 5개년 중 가장 많은 규모의 투자가 있었음을 유추할 수 있다. 물론, 해당 수치는 유럽 외 미국, 캐나다, 홍콩, 일본 등 세계 여러 국가에 투자한 수치도 포함되어 있지만, 해외 투자의 성장성 자체는 가파르다.
이에, 부동산 펀드를 설정하지 않고 직접 투자하는 것 감안하면 실제 투자 규모는 훨씬 더 클 것으로 예상된다.
1. Why Europe Real Estate
해외 부동산이 유행하기 시작은 위에서 언급한 것처럼, 국내부동산 시장 경쟁의 과열이 유효했다. 그렇다고 처음부터 유럽 쪽이 그렇게 매력적인 시장은 아니었다.
처음 해외 부동산 투자가 시작될 때는 가깝고 어느정도 예측 가능한 일본이나 Global Capital Market의 중심지 뉴욕, 유럽 중에서는 영국을 중심으로 투자가 이뤄졌다.
그러던 중 2016년 국민투표로 영국의 브렉시트가 결정됨에 따라, 영국 내 있던 세계적인 기업 및 금융회사가 독일, 프랑스 등으로 이동을 시작했다. 그 결과, 독일 프랑크푸르트, 프랑스 파리 등이 영국을 대체할 금융 허브로 각광받기 시작했다.
이와 더불어, 유로화를 사용하는 유럽연합내 국가의 기준 금리인 유리보(EURIBOR, 3개월)가 2016년을 기점으로 마이너스 금리에 접어들었다. 2019년 연초에는 -0.31% 수준이었으나, 6월 이후 급격히 떨어져, 9월 현시점 30% 정도 떨어진 -0.43% 수준에 머물고 있다.
저금리는 부동산 투자에 있어 다음과 같은 영향을 준다.
1) 부동산 투자 운용 시 금용비용 절감에 따른, 수익률 개선
2) 현지 금융 기관들 대출 경쟁 심화에 따른, 조달 수월성
3) 스와프(Swap)로 환헷지시 유럽의 저금리로 스왑 프리미엄 발생
위의 1), 2)은 경제 논리상 직관적으로 이해가 간다. 하지만 3)은 다소 헷갈리는 개념이다. 나 역시 처음 유럽 투자를 검토할 때, 환헷지를 하는데, 비용이 발생하는 것이 아니라, 프리미엄으로 추가 수익을 얻을 수 있는 개념이 조금 아리송했다. 미국이나 홍콩 등에 투자할 때는 환헷지 비용 고려 시 수익률이 1.5% 정도 차감된 경험이 있기 때문이다.
통화스왑은, 스왑 당사자와 상대방이 원금을 약정된 환율로 해당 시점에 교환하여, 환율 변동에 따른 리스크를 헷지(Hedge)하는 금융 구조다. F/X Swap의 경우, 만기 시점까지 국가간 이자율에 따라 Swap Point가 산정되고, Swap Point 따른 Swap Margin이 발생한다.
그러므로, 한국보다 금리가 높은 미국과 Swap 거래를 할 때는 환헷지 비용이 발생하고 금리가 낮은 유럽과 거래를 할 때는 프리미엄이 발생하게 된다.
따라서 유럽 부동산 투자 시 현지에서 수익률이 다소 저조하더라도, 국내 펀드 단에서 스왑프리미엄까지 수취하면 1.2-1.5%가량 수익률이 올라가므로, 일정 수준 수익성을 확보할 수 있게 된다.
2. Europe Real Estate Investment Trend
위에서 언급한 것과 같이 유럽 부동산 투자는 금융 중심지 영국을 시작으로 하여 유럽 곳곳으로 확산되고 있다.
작년에는 독일의 프랑크푸르트를 중심으로 다 수의 부동산 투자 사례가 있었으며, 2019년에 들어서는 같은 서유럽에 속하는 프랑스 파리로 투자 자금이 몰리고 있다.
프랑스나 독일은 영국과 지리적으로 타 유럽 국가 대비 가깝고, 국가 규모나 경제 안정성 측면에서 매력적인 국가로 인정받는다.
<유럽 주요 국가별 신용등급(S&P) / 출처: Trading Economic>위의 유럽 주요 국가별 신용등급을 보면, 독일과 같은 AAA등급은 국가는 규모가 작거나 지리적으로 다소 거리가 있다. 그런 측면에서 신용등급은 다소 열위하지만, 국가 규모가 크고 지리적으로 유럽 중심지에 가까운 프랑스 파리가 독일 다음 주목받는 것으로 판단된다.
2019년 상반기 뉴스에서 공시된 주요 해외 투자 사례를 수집한 결과, 국내 금융기관은 약 4.8조원을 투자하였으며, 프랑스에 약 3.1조원이 투자되어 주목받은 투자처임을 방증 했다.
<좌 - 2019년 상반기 유럽 주요 부동산 투자 사례 / 출처: 뉴스>
<유럽 지역별 부동산 투자 규모>유럽 내 지역별로 살펴보면, 독일, 프랑스, 벨기에 등이 있는 서유럽이, 3.6조원으로 강세를 보였고 다소 국가 신용등급이 낮고 규모가 작은 체코나 폴란드 등이 속한 동유럽으로도 투자가 확산되고 있는 추세로 보인다.
동유럽이나 북유럽으로 투자가 확산된다는 것은, 한편으로 이미 독일이나 프랑스 같은 곳의 투자가 목에 찰 수준까지 왔음을 의미한다.
자산 별로 보면, 국내 부동산 투자의 유형과 마찬가지로 오피스가 가장 많은 부분을 차지하고 있고 세계적으로 물류 산업이 성장함에 따라, 물류센터 역시 투자 상품으로 편입됐다.
대한민국은 정부청사의 경우, 국가 소유가 일반적인데, 유럽의 경우 오피스를 장기간 임차하여 사용한다. 다만, 정부임차 오피스의 경우 장기 계약 프리미엄으로 임대 수익이 시장 대비 낮아 수익률은 다소 낮은 편이다.
2편에서는, 1) 주요 국가별 투자 규모, 투자 수익률, 2) 해외 부동산 투자 급증에 따른 이슈 및 리스크에 관해 이야기할 계획입니다.
참조 뉴스 기사: https://m.sedaily.com/NewsVIew/1VLM5I6C3B
