오피스텔 담보대출 한도가 크게 늘어났어요.
주담대처럼 DSR 산정하게 되면서 대출한도가 늘어났어요.
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 기존에는 실제 대출만기, 상환방식과 상관없이 오피스텔 담보대출은 무조건 만기를 8년으로 간주해 DSR 산정했어요.
- 이제는 전액‧일부 분할상환 대출은 실제 연간 원리금 상환액 바탕으로 DSR 계산해요.
- 거치기간 1년 넘는 일부 분할상환, 만기일시상환 대출은 기존과 동일하게 만기 8년으로 일괄 적용해요.
통계청에 따르면 2021년 기준 오피스텔에 거주하는 인구수는 105만9245명에 달하는데요. 전체 인구(가구원 수)의 2.19%가 오피스텔을 집으로 삼아 생활하고 있는 것이에요.
오피스텔은 이미 오래전부터 소형 주택의 대체재로 자리잡아 왔는데요. 아파트에 비교해 가격이 저렴한 데다 업무지역 인근에 위치한 경우가 많아 젊은층 직장인들의 주거시설로 널리 이용되고 있어요. 아파트와 평면 구조가 비슷한 이른바 ‘아파텔’도 쉽게 찾아볼 수 있고요.
주거용 오피스텔, 법으로는 주택이 아니에요.
하지만 이렇게 100만 명이 넘는 인구가 거주하고 있는 오피스텔이지만 법적으로는 주택으로 인정되지 않아요. 업무용‧상업용 오피스텔뿐만 아니라 애초에 주거 목적으로 설계‧시공된 주거용 오피스텔이라고 하더라도 주택법에 따라 준주택으로 분류되고 있습니다.
주택법에 따라 주택으로 인정되는 주택은 아파트‧연립‧다세대주택과 단독주택뿐이에요.
오피스텔은 주거용 업무용이든 상관없이 생활형 숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등과 함께 준주택으로 분류됩니다.
그동안 엄격한 대출규제가 적용됐었어요
그리고 이처럼 주택이 아닌 준주택으로 분류되기 때문에 그동안 오피스텔에는 더욱 엄격한 대출 규제가 적용돼 왔었는데요.
오피스텔 담보대출 심사 과정에서 차주의 DSR(총부채 원리금 상환비율)을 산정할 때 실제 상환방식, 대출만기와는 상관없이 무조건 만기를 8년으로 간주하고 DSR을 계산해 온 것이 대표적이에요.
이에 따라 오피스텔을 담보로 대출받는 차주의 경우에는 본인의 실제 상환능력보다 더 적은 금액만을 빌릴 수밖에 없었고, 주택에 비해서 상당히 낮은 대출한도가 적용 됐었어요.
(금융위원회 발표자료 @금융위원회)오피스텔 담보대출 규제가 완화됐어요
그리고 금융위원회와 금융감독원에서는 기존 오피스텔 담보대출 DSR 산정방식이 불합리하다는 지적을 받아들여 지난 4월 24일부터는 오피스텔 담보대출의 DSR을 계산할 때도 주택담보대출과 유사한 방식으로 계산하도록 규정을 변경했는데요.
이번 글에서는 오피스텔 담보대출 DSR 산정방식이 구체적으로 어떻게 달라졌는지, 어떤 오피스텔과 대출 유형에 개편된 산정방식이 적용되는지, 그리고 이에 따라 오피스텔의 담보대출 한도가 얼마나 더 늘어난 것인지에 대해서 하나씩 쉽게 알아볼게요!
DSR은 소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비중을 말해요
먼저 DSR의 개념에 대해서부터 간단히 알아보도록 할까요? ‘Debt Service Ratio’의 약자인 DSR은 ‘총부채 원리금 상환비율’이라고 불리는데요. 차주의 연 소득에서 여러 대출들의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비중을 보여주는 숫자라고 이해하시면 됩니다.
주택‧오피스텔 담보대출을 비롯해 신용대출, 마이너스 통장, 자동차할부금, 카드대출 등 다양한 대출들의 연간 원리금 상환액을 더한 뒤 이를 연 소득으로 나누는 방식으로 계산해요.
DSR이 중요한 건 이 숫자가 차주가 여러 금융기관에서 빌릴 수 있는 전체 대출액의 한도를 결정하기 때문인데요. 2022년 7월부터는 총대출액이 1억 원을 넘는 개인 차주에게는 40%(제2금융권 50%)의 DSR 한도가 적용되고 있습니다.
주택‧오피스텔 담보대출 등 여러 대출을 합해 1억 원을 초과하는 금액을 대출받으려면 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 않아야만 한다는 뜻이에요.
(금융위원회 발표자료 @금융위원회)오피스텔 대출은 만기를 무조건 8년으로 간주했었어요
그동안 오피스텔 담보대출의 DSR을 산정할 때는 불합리한 부분이 있었는데요. 실제 대출만기, 상환방식과는 상관없이 오피스텔 담보대출의 DSR을 산정할 때는 무조건 만기를 8년으로 간주하고 계산해왔기 때문이에요.
예를 들어 실제로는 18년 동안 매달 원리금을 갚아 나가는 조건으로 오피스텔 담보대출을 받았다고 하더라도 이 대출에 대한 DSR을 계산할 때는 만기를 8년으로 해서 계산했던 거예요.
때문에 대출 한도가 그 만큼 줄어들기 때문에 불합리하다는 지적이 많았고, 이번에 해당 문제를 인지하여 받아들였다고 해요.
주거용뿐 아니라 업무용‧상업용 오피스텔에도 개편된 방식 적용돼요
달라진 규정에 따라 오피스텔 담보대출도 주택담보대출과 비슷한 방식으로 DSR을 산정하게 됐는데요.
먼저 한 가지 특이한 점은 달라진 산정방식은 주거용 오피스텔뿐 아니라 업무용‧상업용 오피스텔에도 동일하게 적용된다는 점입니다.
‘주거용 오피스텔’이라는 개념 자체가 법적으로 명확하게 정의된 개념이 아닌 데다 행정적으로도 주거용 오피스텔과 업무용‧상업용 오피스텔을 뚜렷하게 나눌 수 있는 기준이 없기에 모든 오피스텔에 변경된 DSR 산정방식을 일괄 적용했다는 게 금융당국 관계자의 설명이에요.
달라진 DSR 산정방식은 상환방식에 따라 차등적으로 적용돼요.
① 전액 분할상환 대출
대출 직후부터 원리금을 매달 나눠 갚는 전액 분할상환 대출의 경우에는 실제 원리금 상환액을 그대로 반영합니다. 1년에 500만 원의 원리금을 갚으면 500만 원을, 1000만 원의 원리금을 갚으면 1000만 원을 그대로 DSR 산정에 반영하는 것이죠.
② 일부 분할상환 대출
원금은 갚지 않고 이자만 상환하는 거치기간이 따로 약정된 일부 분할상환 대출의 경우 거치기간에 따라 산정방식이 달라지는데요.
거치기간이 1년 이하인 일부 분할상환 대출이라면 기본적으로는 실제 원리금 상환액을 토대로 DSR을 산정하는데요. 분할상환 개시 후 실제 원리금 상환액에다가 [만기상환액 ÷ (대출기간 – 거치기간)] 금액을 더한 값을 연간 원리금 상환액으로 인정합니다.
만약 거치기간이 1년인 대출이라면 만기상환액을 ‘대출기간에서 1년을 뺀 기간’으로 나눈 값을 분할상환 개시 후 실제 원리금 상환액에 더하는 거예요.
그리고 거치기간이 1년을 초과할 경우 만기일시상환 대출로 간주하여 계산해요.
③ 만기일시상환 대출
대출 만기일에 대출 원금을 한 번에 갚는 만기일시상환 대출의 경우에는 기존과 마찬가지로 만기를 8년으로 간주하는 방식으로 DSR을 계산합니다. 대출총액(대출 원금과 총이자)을 8년으로 나눈 값을 해당 대출의 연간 원리금 상환액으로 산정하는 거예요.
이처럼 만기일시상환 대출에는 기존과 동일한 DSR 산정방식이 그대로 적용되니, 참고해 주세요.
대출한도는 이렇게 늘어나요
그렇다면 이처럼 달라진 DSR 산정방식에 따라 오피스텔 담보대출에 적용되는 대출한도는 얼마나 늘어나게 될까요?
연 소득이 5000만 원인 차주가 금리 연 5%, 30년 만기 원리금 분할상환 대출로 오피스텔 담보대출을 받는 경우를 가정해보겠습니다. 이 경우 기존 방식으로 대출한도를 계산하면 1억3000만 원까지만 대출을 받을 수 있는데요.
새롭게 개편된 방식으로 계산하면 대출한도가 3억1000만 원으로 1억8000만 원이나 늘어나게 됩니다. 차주(빌리는 사람)의 연 소득이 높고, 대출만기가 길다면 대출한도는 더 늘어나요.
규제 완화보다는 규제 현실화‧합리화에 가까워요
금융위원회와 금융감독원에서는 이번 개편이 규제 완화가 아니라 규제 합리화라고 설명해요.
오피스텔 담보대출의 경우 이미 분할상환 대출의 비중이 31.5%에 달하고, 분할상환 시 평균 약정만기도 18년에 달하는 만큼 실제 현실에 맞춰 규제를 현실화‧합리화한 것일 뿐 정부가 부동산 시장을 살리기 위해 의도적으로 대출 규제를 푼 것은 아니라는 뜻이예요.
이번에는 2023년 4월부터 오피스텔 담보대출 DSR 산정방식이 달라져, 오피스텔 담보대출에 적용되는 대출 한도가 크게 늘어났다는 사실에 대해서 알아보았는데요.
오피스텔을 알아보거나 주거 문제에 관심이 있는 분이라면 이번 내용을 참고하셔서 계획해 보시기 바랍니다:)
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