전세사기 특별법 내용 신청 서류까지 총정리 했어요!
- 피해자는 경매, 채무 상환, 신규 대출, 생계비 등 지원받아요!
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 주택 인도, 전입신고, 확정일자 요건 충족하고, 보증금이 5억원 이하인 피해 임차인만 전세사기 특별법 지원받을 수 있어요.
- 임차주택이 경‧공매 넘어갈 경우 경‧공매 유예하거나 정지할 수 있어요.
- 새 전셋집 구했다면 연 1.2~2.1% 금리로, 2.4억원까지 전제자금대출 받을 수 있어요.
이번에는 지난 6월 1일부터 시행된 ‘전세사기 특별법’(전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법)의 주요 내용에 대해서 알아보겠습니다.
전세사기 피해자로 인정받아 특별법의 지원을 받을 수 있는 피해 임차인의 요건은 어떻게 되는지, 피해자에게 제공되는 지원(경‧공매 절차, 채무 상환, 신규 대출, 긴급 복지)은 무엇인지, 그리고 피해자가 지원을 신청하는 절차는 어떻게 되는지 등에 대해서 이야기해 보도록 할게요.
20‧30 청년층, 다세대주택에 전세사기 피해가 집중됐어요
경찰청이 지난 6월 8일 발표한 자료에 따르면 2022년 7월부터 2023년 5월까지 10개월 동안, 경찰이 확인한 전세사기의 피해자는 2996명, 피해 금액은 4599억원에 달하는데요.
상대적으로 부동산 관련 지식이 부족한 20‧30대 청년층이 전세사기의 주된 피해자인 것으로 드러났습니다. 전세사기 피해자 10명 중 5명이 20‧30대 청년층이었고, 다세대 주택이 가장 많은 피해를 입은 주택 유형이었어요.
아직 경찰에 적발되지 않은 사기 사례나 의도적인 사기로는 분류되지 않는 보증금 미반환 사례까지 더하면 전세보증금을 돌려받지 못해 고통받는 피해자들의 수는 이보다 훨씬 더 많을 것으로 추정되고 있어요.
국회와 정부에서는 전세사기 피해자들의 피해 회복을 지원하기 위해 ‘전세사기 특별법’을 제정해 시행했는데요. 지난 5월 25일 국회 본회의를 통과한 이 법은 6월 1일부터 곧바로 시행됐습니다. 2025년 5월 31일까지, 2년 동안 한시적으로 시행될 예정이에요.
(전세사기 특별법의 국회 통과를 알리는 안내자료 @국토교통부)이런 임차인은 ‘전세사기 피해자’로 인정받을 수 있습니다.
먼저 한 가지 꼭 알아야 하는 사실은 특별법에서 규정한 요건을 충족하는 임차인만이 공식적인 ‘전세사기 피해자’로 인정받아 특별법에 규정된 지원을 받을 수 있다는 점이에요.
요건을 갖춘 임차인이 관할 광역자치단체(광역시, 도)에 피해자 지정을 신청하고, 신청이 심의를 통과했을 때만 지원을 받을 수 있습니다.
피해자로 인정받기 위한 임차인의 요건은 크게 4가지로 정리할 수 있어요.
① 주택의 인도(주택으로 이사)와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖추고 있어야만 합니다.
이와 함께 피해 주택을 떠나 다른 곳으로 이사하기 위해 임차권등기를 마친 임차인도 피해자로 인정받을 수 있어요.
② 임대차 보증금(전월세 보증금)이 5억원 이하여야만 합니다.
기본적으로는 보증금이 3억원 이하일 때 피해자로 인정받을 수 있지만 피해자의 여건과 시도별 여건을 감안해 보증금이 최대 5억원일 때도 피해자로 인정받을 수 있어요.
③ 다수의 임차인이 ‘임대차 보증금 반환채권’의 변제를 받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상되는 경우여야만 합니다.
동일 임대인으로 인해 여러 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 발생했거나, 이런 일이 발생할 것으로 예상되는 경우여야만 한다는 뜻이에요.
1)임대인의 파산 또는 회생절차 개시 2)임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(임대인의 국세, 지방세 체납으로 임차주택이 압류된 경우 포함) 3)임차인의 집행권원 확보 등이 이 같은 사유에 해당됩니다.
④ 임대인에게 임대차 보증금 반환채무를 이행하지 않으려고 하는 의도가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 있어야만 합니다.
임대인이 애초부터 의도적으로 보증금을 돌려주지 않으려고 했을 때만 피해자로 인정받을 수 있다고 이해하시면 되는데요.
1)임대인 등에 대한 수사 개시 2)임대인 등의 기망(속임) 3)기존 임대인이 보증금을 반환할 능력이 없는 신규 임대인에게 임차주택의 소유권을 양도한 경우 4)임대차 보증금을 반환할 능력이 없는 임대인이 다수의 주택을 취득해 매입한 경우가 이 같은 요건에 해당됩니다.
방금 말씀드린 4가지 요건을 모두 충족하는 경우에만 특별법에 담긴 모든 지원을 빠짐없이 제공받을 수 있어요. 일부 요건만을 충족하는 경우에는 한정된 지원만을 받을 수 있습니다.
이런 경우에는 피해자로 지정되지 않아요
또한 특별법의 지원 없이도 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있다고 판단될 경우에는 피해 임차인에게 특별법이 적용되지 않는데요.
①임차인이 전세보증금 반환보증 또는 보험에 가입했거나, 임대인이 임대보증금 반환보증에 가입한 경우 ②보증금 전액을 최우선변제를 통해 변제 받을 수 있는 경우 ③임차인이 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있는 경우가 이에 해당됩니다.
6월 1일부터 특별법이 시행되고 있어요
그렇다면 특별법에 따라 전세사기 피해자로 인정받을 경우 어떤 지원들을 제공받을 수 있는 걸까요?
이 같은 지원은 크게 *경‧공매 절차 지원 *신용 회복 지원(기존 대출 상환 지원) *금융 지원(신규 대출 지원) *긴급 복지 지원, 이렇게 4가지 영역으로 나눠서 이야기 할 수 있어요.
경‧공매 유예하거나 정지할 수 있습니다
특별법에는 임대인의 채무나 세금 체납으로 인해 임차주택이 경매나 공매(공공기관에 의한 경매 처분)에 넘어갔을 경우 피해 임차인을 지원하기 위한 여러 방안이 담겨 있는데요.
먼저 피해 임차인이 임차주택에 대한 경‧공매를 유예하거나 정지해 달라고 신청할 경우 관할 지방법원(경매)이나 관할 세무서(국세 공매), 관할 지방자치단체(지방세 공매) 등 관계기관에서 이를 받아들이도록 하고 있습니다.
낙찰가와 같은 금액으로 해당 주택 우선 매수할 수 있습니다
또한 피해 임차인이 거주하고 있는 임차주택이 경‧공매에 넘어갔을 경우, 피해 임차인에게 이 주택을 먼저 매수할 수 있는 권한, ‘우선매수권’도 부여하고 있습니다. 해당 주택이 경매에서 낙찰됐을 경우 낙찰가와 같은 금액으로 주택을 우선적으로 구매할 수 있다는 뜻이에요.
피해 임차인은 주택도시보증공사(HUG)를 통해 경‧공매 절차 대행 서비스를 지원받을 수도 있는데요. HUG에서 법무사 등 전문가와 연계해 피해 임차인의 경‧공매 절차를 대행하고, 법무사 수수료의 70%를 지원하는 방식이에요.
기존 전세대출은 최장 20년 동안 무이자로 갚을 수 있어요
피해 임차인들의 기존 전세자금대출 상환과 신용 회복을 지원하기 위한 방안도 마련됐는데요. 피해 주택을 대상으로 받은 기존 전세자금대출의 미상환금은 최장 20년 동안 무이자로 분할상환할 수 있습니다.
전세사기의 여파로 당장 상환을 시작하는 게 힘들다면 최장 2년 동안 상환을 유예할 수도 있어요.
또한 은행 등 해당 전세자금대출을 대출해 준 금융회사는 분할상환 기간 동안 피해 임차인의 연체 정보를 등록하지 않고, 연체금도 부과하지 않는데요.
이를 통해 피해 임차인이 신규 전세자금대출을 받거나 주택담보대출을 받는 일도 가능해졌어요.
연 1.2~2.1% 금리로 2.4억원까지 전세자금대출 받을 수 있어요
기존 전세자금대출에 대한 상환을 지원함과 동시에 신규 대출을 무이자나 저금리로 제공하는 방안도 도입됐는데요.
선순위 근저당이 있는 피해 임차인이나, 갱신 계약을 맺으며 보증금이 증액돼 경‧공매 과정에서 최우선변제금을 지급받을 수 없는 피해자는 최우선변제금 금액 만큼을 최장 10년 동안 무이자로 대출받을 수 있습니다. 소득, 자산과 상관없이 대출을 제공받을 수 있어요.
최우선변제금 금액은 계약 시점이 아닌 경‧공매 완료 시점을 기준으로 산정하게 되는데요. 2023년 6월 기준 서울 지역 피해 임차인은 최대 5500만원, 경기‧인천(과밀억제권역)은 최대 4800만원까지 이 제도를 활용해 무이자 대출을 받을 수 있습니다.
이와 함께 피해 임차인이 새로운 전셋집으로 이사하려 하거나, 기존에 시중은행에서 받았던 전세자금대출을 대환 하려는 경우에는 연 1.2~2.1%의 금리로 최대 2억4000만원까지를 대출받을 수 있고요.
경매 낙찰금, 주택구입자금 저금리 대출도 지원됩니다
전세사기 피해자가 임차주택을 경매로 낙찰받으려 하거나 신규 주택을 구입하려 하는 경우에는 주택구입자금 대출을 지원받을 수 있는데요.
‘디딤돌 대출’ 안에 마련된 전세사기 피해자 전용 상품을 이용하면 최대 4억원을 연 1.85~2.7% 금리로, 최장 30년간 빌릴 수 있습니다. 거치기간은 최장 3년까지 설정할 수 있고요. 다만 이 상품의 경우 부부합산 연 소득이 7000만원 이하인 피해 임차인만 이용할 수 있어요.
특례보금자리론에는 우대금리 적용돼요
전세사기 피해자가 특례보금자리론을 대출받을 때는 우대 금리가 적용되는데요. 2023년 6월 기준 연 3.65~3.95% 금리가 적용되고 있어요. 최대 5억원을, 최장 50년 한도로 대출받을 수 있고, 거치 기간은 최대 3년까지 설정할 수 있습니다.
일반 대출자는 거치 기간을 설정할 수 없지만 전세사기 피해자에 한해 거치 기간을 설정할 수 있도록 하고 있어요. 특례보금자리론의 경우 디딤돌 대출과는 달리 소득과 상관없이 대출이 제공됩니다.
일반 주담대 받을 경우 각종 대출 규제 완화돼요
또한 전세사기 피해자가 일반 주택담보대출을 받을 때는 LTV‧DSR‧DTI 규제도 1년간(필요시 연장 가능) 한시적으로 완화하는데요. 대출액 4억원 이내 주담대에 대해서는 DSR과 DTI 규제를 적용하지 않고, LTV의 경우 적용 한도를 80%(비규제 지역 기준)까지 완화합니다.
임차주택을 경매로 낙찰 받기 위해 경매 낙찰 대출을 받을 경우에는 주택 소재지와 상관없이 낙찰가의 100%까지 빌릴 수 있어요.
또한 신용도가 낮거나(하위 20%), 소득이 낮은(기초생활수급자, 차상위계층 등) 피해자가 생계자금 마련이 곤란할 경우에는 연 3%의 대출금리로 미소금융재단이 취급하는 ‘취약계층 자립자금 대출’도 이용할 수 있어요.
긴급 생계비도 지원받을 수 있어요
전세사기로 인해 생계가 어려워진 피해 임차인들에게는 긴급 생계비와 의료비도 제공되는데요. 4인 가구를 기준으로 생계지원비는 월 162만원씩 최대 6개월 동안, 의료지원비는 1회 300만원 이내, 주거지원비는 월 66만원씩 최대 12개월 동안 지원받을 수 있습니다.
관할 광역자치단체에 먼저 신청하세요
앞서 말씀드렸듯이 전세사기 피해자로 인정받아 특별법에 따른 여러 지원을 받기 위해서는 먼저 관할 광역자치단체에 전세사기 피해자로 지정해 줄 것을 신청해야 하는데요.
피해 주택 소재지 관할 광역자치단체에 △신청서 △임대차 계약서 사본 △주민등록표 초본 △임대인의 파산선고 결정문 또는 회생개시 결정문(충족 시) △경매‧공매 개시 관련 서류(충족 시) △집행권원(충족 시) 등을 제출해야 합니다.
(전세사기 피해자 신청 절차를 알리는 안내자료 @국토교통부)피해 임차인의 신청을 접수한 관할 지자체와 국토부 전세사기 피해 지원 위원회는 신청 내용을 조사, 심의한 뒤 신청일로부터 60일(최대 15일 연장 가능) 안에 전세사기 피해자 지정 여부를 임차인에게 통보해요.
전세사기 피해자로 지정될 경우 이번에 이야기했던 여러 지원을 제공받게 됩니다. 결정된 결과에 이의가 있는 경우 통보일로부터 30일 안에 이의 신청하면 재심의 절차를 밟을 수도 있어요.
이번에는 전세사기 특별법의 주요 내용에 대해서 알아보았는데요. 혹시나 전세사기 특별법에 대해 궁금하거나 정보가 필요한 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다!
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