주택 유형 헷갈리는 개념 분류하기
단독‧다가구, 다세대‧연립‧아파트, 주거용 오피스텔은 이렇게 분류해요!
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 전체 건물을 1명만이 소유할 수 있으면 단독주택(단독‧다가구‧다중), 여러 명이 소유할 수 있으면 공동주택(다세대‧연립‧아파트)으로 분류돼요.
- 다가구주택 전‧월세 계약 맺을 때는 선순위 보증금 반드시 확인하셔야 합니다.
- 같은 오피스텔이더라도 전입신고하면 주거용으로, 사업자등록하면 업무용으로 분류돼요.
단독주택, 다가구주택, 아파트, 빌라, 다세대주택, 연립주택, 도시형 생활주택, 준주택, 주거용 오피스텔, 아파텔.
우리가 살고 있는 주택(준주택 포함)의 종류들인데요. 일상생활에서도 자주 사용하는 단어들이지만 이렇게나 다양한 주택의 유형이 있어요.
겉보기에는 다 비슷비슷하게 생긴 건물들이고, 하나로 뭉뚱그려 빌라라고 불리기도 하는 주택인 다가구주택과 다세대주택, 연립주택 의 차이점을 정확하게 답하기는 다소 어려움이 있을 수 있어요.
평소에는 각각의 주택 유형이 의미하는 바를 정확히 모르더라도 크게 문제될 건 없지만, 전셋집이나 월셋집을 구하거나, 주택을 매매하려 할 때는 이야기가 달라져요.
외관상으로는 별 차이가 없어 보여도 공식적인 주택 유형이 무엇인지에 따라 전‧월세 계약과 매매 계약을 체결할 때 챙겨야 하는 점들과 주택을 구입‧보유할 때 부담해야 하는 세금이 적지 않게 차이 나기 때문이에요.
이번 글에서는 전‧월세 주택을 알아보시거나, 내 집 마련을 준비하고 있는 분들을 위해서 각각의 주택 유형의 정확한 정의에 대해서 알아보도록 할게요.
먼저 소유권을 기준으로 크게 단독주택과 공동주택으로 나눠져요
주택 유형을 나누는 기준은 관련법인 주택법과 건축법에 마련돼 있는데요.
주택은 먼저 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉘게 됩니다. 이렇게 나누는 기준은 바로 소유권이에요. 해당 건물의 소유권을 1명(단독)만이 가질 수 있는지, 아니면 1명 이상이 공동으로 소유권을 가질 수 있는지 여부인데요.
해당 건물의 소유권을 1명만이 가질 수 있으면 단독주택으로 분류되고, 아파트처럼 1명 이상의 다수가 건물의 소유권을 나눠서 가질 수 있으면 공동주택으로 분류되는 있어요. 그리고 이 안에서도 다시 세부적인 기준에 따라 주택 유형이 나눠져요.
소유권을 기준으로 나뉜 단독주택은 세부적인 또 다른 기준에 따라 단독주택, 다가구주택, 다중주택 등으로 다시 나뉘게 됩니다.
한 가구만 거주하는 주택은 단독주택이에요.
세부 유형으로써의 단독주택은 한 가구가 생활할 수 있도록 건축된 주택을 말하는데요. 다른 주택 유형들과는 달리 이 단독주택에는 층수와 건축면적 요건은 적용되지 않아요. 주택이 한 가구만 생활할 수 있도록 설계,건축됐다면 단독주택으로 분류돼요.
다가구주택은 2~19가구가 생활하는 3층 이하 주택을 말해요
이와 달리 다가구주택과 다중주택은 가구 수 기준과 함께 층수와 건축면적 요건도 충족해야 하는데요.
먼저 다가구주택은 ①주택의 층수가 3층(지하층 제외) 이하여야만 합니다. 또한 ②1개 동의 주택 바닥면적의 합계가 660㎡(200평) 이하여야만 하고요. 이와 함께 ③2~19가구가 생활하는 건물이어야만 하는데요. 20가구 이상이 거주하는 주택이라면 다가구주택으로 분류되지 않아요.
공용 취사시설 이용하는 다중주택도 있어요
일부 고시원이나 기숙사 등이 해당하는 다중주택도 있어요. 다중주택 역시 주택의 층수가 3층 이하이고, 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하여야만 하는 건 다가구주택과 다르지 않아요.
다만 법에서는 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 건축됐으면서도 그 내부가 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 주택을 다중주택으로 분류하고 있는데요.
여기서 말하는 ‘독립된 주거의 형태를 갖추지 않았다’는 말의 뜻은 각 호실 안에 개별적인 취사시설(주방)이 없어서 거주민들이 공용 취사시설을 이용해야만 하는 경우 등을 뜻해요.
다가구주택 전‧월세 계약할 때는 선순위 보증금 꼭 확인하세요
단독주택, 다가구주택, 다중주택의 경우 전체 건물이 한 명의 소유이기 때문에 각 호실별로 개별 등기(소유권이전등기 등)를 하는 게 불가능한데요.
다가구주택을 대상으로 전‧월세 계약을 체결할 경우에는 해당 주택의 등기부등본에 나와 있는 권리관계, 채무관계(근저당권 설정)를 확인해야 할 뿐만 아니라 나보다 앞서 임대차 계약을 맺은 선순위 세입자들의 보증금이 얼마나 되는지도 반드시 확인해야만 합니다.
나보다 앞서 전‧월세 계약을 맺고 살고 있는 선순위 세입자들의 보증금은 해당 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 내 보증금보다 먼저 변제되는데요. 그렇기 때문에 선순위 보증금 액수가 지나치게 클 경우 경‧공매 과정에서 보증금을 변제 받지 못하는 일이 발생할 수도 있어요.
그런 만큼 다가구주택을 대상으로 전‧월세 계약을 맺는다면 나보다 먼저 보증금을 변제 받게 되는 선순위 세입자들의 보증금 금액을 꼼꼼하게 체크해보고 선순위 보증금 액수가 지나치게 높다면 입주를 고민해 보시기 바랍니다.
참조_전월세 계약서 작성할 때 확인사항 꼭 확인하세요
다세대, 연립, 아파트, 도시형 생활주택은 공동주택이에요
단독주택과 달리 공동주택은 해당 건물의 소유권을 많은 사람들이 나눠서 소유할 수 있는데요. 여러 명이 건물을 나눠서 소유할 수 있기에 당연히 각 호실별로 개별 등기를 할 수 있어요.
공동주택은 크게 다세대주택, 연립주택, 아파트, 도시형 생활주택으로 나눌 수 있는데요.
다세대주택과 연립주택은 앞서 말씀드린 다가구주택과 함께 흔히 빌라라고 불리는 주택이에요.
바닥면적 200평 이하면 다세대, 초과면 연립입니다
다세대주택은 ①주택의 층수가 4층 이하이면서 ②1개 동의 주택 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 주택을 말합니다. ③2가구 이상이 생활할 수 있는 건물이어야 하고요.
연립주택 역시 주택의 층수는 4층 이하여야 하고, 2가구 이상이 생활할 수 있는 건물이어야 하는데요. 1개 동의 주택 바닥면적의 합계가 660㎡를 초과해야만 합니다.
4층 이하인 공동주택 중에서 1개 동의 바닥면적이 660㎡ 이하면 다세대주택으로, 660㎡를 초과하면 연립주택으로 분류되는 거예요.
5층 이상 공동주택은 아파트로 분류돼요
아파트라고 하면 대부분의 분들이 비슷한 이미지를 떠올리실 텐데요. 연달아 늘어선 높은 건물들과 각종 단지 내 편의시설, 조경, (지하)주차장 같은 이미지들이에요. 실제로 많은 수의 아파트들이 이 같은 시설들을 갖추고 있고요.
다만 주택법에서는 주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 공동주택을 아파트로 정의하고 있습니다. 5층 이상의 공동주택이라면 법적으로는 아파트로 분류되는 거예요.
도시형 생활주택은 3개 유형으로 나눠져요
많은 분들이 도시형 생활주택과 주거용 오피스텔을 구분하는 걸 헷갈려 하는데요. 두 건물이 외관상으로는 그다지 큰 차이가 없는 데다, 두 건물 모두 주로 1‧2인 가구를 대상으로 하는 주거시설이기 때문이에요.
도시형 생활주택은 앞서 말씀드렸듯이 공동주택에 속하는 주택인데요. 주택법에 따라 ①300세대 미만의 ②국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하) 주택으로써 대통령령으로 정하는 주택은 도시형 생활주택으로 분류됩니다.
도시형 생활주택은 다시 △단지형 연립주택 △단지형 다세대주택 △소형주택(구 원룸형 주택), 이렇게 3가지 세부 유형으로 나뉘게 되는데요.
단지형 연립주택은 1개 동의 바닥면적이 660㎡를 초과하면서 5층 이하인 공동주택을 말하고요. 단지형 다세대주택은 1개 동의 바닥면적이 660㎡ 이하이면서 5층 이하인 공동주택을 뜻합니다.
소형주택에 대한 규제가 지난해 완화됐어요
가장 쉽게 찾아볼 수 있는 도시형 생활주택은 소형주택(구 원룸형 주택)인데요. 세대별 전용면적이 60㎡ 이하이면서 욕실과 부엌이 있는 주택이 소형주택으로 분류됩니다. 세대별 전용면적이 30㎡ 이상인 경우 거실과 분리된 침실(방)을 3개까지 둘 수 있고요.
원래 2022년 2월 전까지만 해도 도시형 생활주택 소형주택은 세대별 전용면적이 50㎡ 이하로 제한돼 있었고, 침실의 개수에도 더 큰 제약이 있었는데요.
‘신혼부부나 자녀를 둔 부부도 거주할 수 있도록 하기 위해서는 면적과 공간 구성에 대한 규제를 완화해야 한다’는 여론에 따라 2022년 2월에 주택법 시행령이 개정되면서 전용면적과 침실 개수에 대한 제한이 완화됐습니다.
오피스텔은 준주택으로 분류돼요
법에 따라 공식적으로 주택으로 인정되는 도시형 생활주택과는 달리 오피스텔은 주택법에서는 준주택으로, 건축법에서는 업무시설로 분류되는데요.
준주택이란 주택법에 따른 주택은 아니지만 주거시설로 이용 가능한 시설을 뜻합니다. 오피스텔과 함께 노인복지주택, 일부 다중생활시설과 기숙사 등이 준주택으로 분류돼 있죠.
(오피스텔을 준주택으로 분류하고 있는 주택법 시행령 @국가법령정보센터)정확히 말하면 ‘주거용 오피스텔’은 법에서 정한 공식적인 분류는 아닌데요. 일반적으로 오피스텔에 거주민의 주민등록 전입신고가 돼 있으면 해당 오피스텔을 주거용으로 분류하고, 반대로 사업자등록이 돼 있으면 업무용으로 분류하고 있어요.
아파텔은 아파트와 비슷한 구조의 주거용 오피스텔을 말해요
아파트와 오피스텔의 합성어인 ‘아파텔’ 역시 법에서 정한 공식적인 주택 유형은 아니에요. 거실과 주방을 독립적으로 배치하고, 4베이(거실 1+방 3) 형태로 공간을 구성하는 등 아파트와 비슷한 구조로 설계‧건축된 주거 목적 오피스텔을 흔히들 아파텔이라고 부르고 있어요.
오피스텔을 주거용으로 사용하는 인구가 크게 늘어나면서 정부에서도 오피스텔 관련 건축 규제들을 일부 완화하고 있어요. 최근에는 오피스텔 담보대출 규제 또한 완화되어, 대출 한도를 더 높게 받을 수 있도록 개정 되기도 했으니 주거 문제에 관심있는 분이라면 참고해 보시기 바랍니다!
참조_오피스텔 담보대출 한도가 크게 늘어났어요
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*준법심의필-23-0094
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