다가오는 2018년, 바뀌는 부동산 제도

어느덧 2017년의 마지막임을 알리는 12월이 다가왔다. 곳곳에선 자선단체의 종소리가 울리고 가족과 연인, 친구들은 눈썰매장과 스케이트장, 추위를 피할 수 있는 따뜻한 곳을 찾아서 연말을 보내고자 한다. 이와 반대로 부동산 시장은 다가오는 2018년에 변화되는 다양한 규제들과 정책들을 찾아 대비하기 위한 준비를 한다.  

2018년이 코 앞으로 다가오면서 실수요자들과 많은 부동산 관계자들은 앞으로의 부동산 시장의 전망과 새로워지는 제도들에 변화를 따라 변화할 준비를 하고 있다. 이에 어떠한 제도의 변화가 생기는지 알아봐야 한다. 

재건축 초과이익환수제

재건축 부담근은 사업으로 정상주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우 국가 조합원들에게 환수하는 돈이며, 추진 위원회 설립일부터 준공 시까지 발생하는 이익금*을 부과율 등을 적용하여 환수하는 제도이다. 2018년 1월 1일 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 사업장은 모두 적용한다.
(* 준공시점 집값에서 착공 개시 시점 집값과 시세 상승분, 개발비용 합계를 뺀 금액) 

오피스텔 전매제한 강화 

전매제한이란 주택의 수급상황 및 투기 우려 등을 감안하고 실수요자에 대한 원활한 주택수급을 위해 일정기간 동안 매매·증여 및 그 밖의 권리 변동을 제한하는 제도를 말한다. (상속은 제외) 현재는 투기과열지구에서만 시행되는 제도이나 2018년도는 청약 조정대상지역으로 확대 시행될 예정이다. 적용 대상은 100실 이상의 오피스텔을 분양하는 곳이다. 또한 지역 거주자에게는 물량의 20%를 우선 분양하도록 반영하여 외부 수요로 인한 과열을 방지하도록 하였다. 

주거복지 로드맵

무주택 서민 실수요자들을 위한 주택 100만 호 공급계획을 담고 있는 게 주거복지 로드맵의 큰 틀이다. 청년, 신혼부부, 고령층, 저소득자 등 주거 취약계층을 위한 구체적인 방안인 것이다. 청년들에게는 29만 호, 신혼부부에게는 20만 호, 고령자에게는 5만 호, 저소득층은 82만 호 정도를 공급할 계획이며, 또한 청년을 위한 청년 주택, 맞춤형 전·월세 대출 등을 지원하며, 신혼부부를 위한 임대주택, 신혼 희망타운 공급 등을 지원하고, 고령층은 연금형 매입임대, 어르신 공공임대 등 저소득 취약가구를 위한 주거급여 및 서민 금융지원 강화를 지원한다는 내용을 담고 있다. 

신DTI 제도 및 DSR 적용 

DTI(총부채상환비율) 제도란 주택담보대출의 연간 원리금의 상환액과 기타 부채에 대해 연간 상환한 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율을 말한다. 요약한다면 금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 계산 비율을 말한다. 이에 신 DTI는 대출받는 자의 상환능력을 보다 정확히 반영할 수 있도록 소득·부채 산정방식을 개선하고 기존 DTI에 원금까지 포함하여 대출을 많이 받은 경우 대출한도가 줄어드는 방식의 제도이다. 

DSR(총부채 원리금 상환비율) 제도는 주택담보대출 이외의 신용대출 등 모든 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 말한다. 즉, 금융기관을 통해 받은 대출정보를 모두 취합한 후 총 금융 부채를 포함하여 대출한도를 정하겠다는 의미가 된다. 

위와 같은 제도 외에도 임대업의 여신심사기준이 강화되어 매매 가격과 전세금의 차액으로 부동산을 사들여 시세 차익으로 수익을 내는 '갭 투자'를 막는 여신심사 가이드라인의 도입과 양도소득세 중과세의 강화로 조정대상지역 내 분양권 양도 시 보유기간을 상관하지 않고 양도세율 50%를 적용하고 또한 4월 1일부터 조정대상지역 내 다주택자 중 2 주택자는 10%, 3 주택 이상자는 20%의 가산세율을 부과하게 되는 제도들을 시행하게 된다.