실패는 나를 더욱 더 강하게 만들어주었고.
1주택 마련기 | 나의 첫 부동산 매수 실패경험
불행히도? 하필이면 당시 김포 부동산 시장은 매우 뜨거웠다. 나의 진입시점에 맞추어 'GTX-D뉴스'와 '비규제지역 풍선 효과'로 인해서 김포 부동산 시장이 달아오르기 시작했다.나는 너무나 어이가 없어서 매수 생각을 포기하고 가만히 앉아있었다.
남은 것은 '실행'이었다.
우선 부동산 책 5권을 연달아 읽으며, 본격적인 공부를 시작했다. 퇴근하고 돌아오는 날은 몸이 천근만근이었지만, 그럼에도 하루에 최소 2-3시간은 확보해서 공부하겠다는 다짐을 했다.부동산 관련 유튜브와 인플루언서들의 블로그도 구독하면서 지식을 하나하나 쌓아나갔다. 관련 서적을 대략 10권정도 읽으니 어느정도 부동산 투자시 임장하는 법, 입지 분석하는 방법, 전세 레버리지 투자 등 기초 지식은 빠르게 터득할 수 있었다.
투자에 관한 기본 지식을 어느정도 머릿속에 채우고 나니, 부동산 임장(*관심있는 부동산 매물이 있으면 직접 현장에 가서 보는 행위)을 가급적 빠르게 진행하고 싶었다. 부동산 공부는 책으로 지식을 익히는 것 뿐아니라 직접 현장에서 부딪히며 경험으로 체득해야 한다고 생각했기 때문이다. 그 첫번째 임장 후보지는 김포 한강신도시였다. 당시 투자 후보지로 김포 신도시를 선택한 이유는 크게 2가지였다. 김포의 지리 여건상 서울로의 진입이 용이했다. 둘째는 당시에 수도권에 2억 - 3억대의 신축아파트가 있다는 사실이 놀라웠기 때문이다.
그러나 김포 신도시는 당시 내 집에서 차로 왕복 100km가 넘게 시간이 걸리는 곳이었다. 장기역~구래역 근방을 샅샅이 탐색하며, 생애 첫 아파트를 매수하기 위해서 동분서주했던 기억이난다.
불행히도? 하필이면 당시 김포 부동산 시장은 매우 뜨거웠다. 나의 진입시점에 맞추어 'GTX-D뉴스'와 '비규제지역 풍선 효과'로 인해서 김포 부동산 시장이 달아오르기 시작했다. 정부가 부동산 규제 지역을 연어어 발표하면서, 수도권에서 유일한 비규제 지역이었던 '김포'와 '파주' 와 같은 지역에 투자자들이 대거 진입하기 시작한 것이다. 여기에 '임대차 3법'으로 불안감을 느낀 실수요자까지 매매 행렬에 동참하며 순식간에 해당 일대의 부동산이 급등하기 시작했다.
인감과 가계약금을 챙겨서 10여곳이 넘는 부동산들을 돌아다녔다. 동시에 "바로 계약할 수 있다"는 강력한 의지를 소장님들한테 어필했다. 하지만 아무리 요청해도 집주인들의 계좌를 받을 수가 없었다. 1주 전, 3억 6천이었던 아파트가 순식간에 3억 8천, 4억으로 호가가 뜀뛰기 했다. 4억 1천만원을 주겠다고해도 집주인들이 계좌를 주지 않았다. 전국구에서 온 투자자들이 아파트가 너무 저렴하다며 집도 안보고 계좌를 입금해버리는 일이 허다했다.
집을 사려고 마음 먹었던 당일, 부동산 중개소에 각 지역의 투자자들이 10여명 가까이 몰려왔던 것 같다.
투자자: "계좌를 달라"
부동산: "계좌 못준다"
투자자: "집 안보고 계약하겠다"
부동산: "방금 전화와서 다른 분이 계약했다" 등등
정신없었던 그 날의 현장 그리고 내가 받았던 충격을 아직도 온몸으로 기억하고있다. 나는 너무나 어이가 없어서 매수 생각을 포기하고 가만히 앉아있었다.
그 때 받았던 충격은 다음과 같은 것들이었다.
'집 이라는 큰 상품을, 직접 눈으로 보지 않고도 계약금을 입금해버릴 수 있구나'
'급등장에서는 만반의 준비보다는 적당한 준비 후 실행이 나을 수 있겠다'
'아무리 노력해도, 이 시장에서는 그 노력이 안 통할 수 있겠구나'
사실 그 때는 너무 분한 마음이 컸다. 자주 임장을 가고, 세세하게 분석을 하다보니 이미 물건에 푹 빠져있었던 것이다.
그렇게 원했던 아파트 물건 매수에 실패하며, 당장 내 집 마련의 꿈은 좌초했다. 하지만 포기하지 않기로 결심했다. 본격적으로 부동산을 공부하기로 마음 먹은 것이다. 당시 가용 현금은 대략 3000만원 정도였고, 주식 투자금 및 대출을 추가로 활용하면 최대 1억원 정도의 금액까지 생각해볼 수 있었다. 다만 첫 주택을 말그대로 '영끌'로 구매하기에는 썩 마음이 내키지 않았다. 2020년 후반부 당시에도 집 값이 이미 많이 상승해 있었기때문이다.
따라서 내린 결론은 타인의 자본을 활용한 '전세 레버리지 투자', 즉 흔히 알려진 '갭 투자'를 활용하여 1주택을 셋팅하는 것이었다. 김포한강신도시 부동산에서 (매수를 실행하지 못했던) 실패 경험은 추후 필자가 부동산 공부를 시작하고, 본격적으로 투자에 뛰어들게 해준 계기가 되었다.
