뿅글이 <돈은 좋지만 재테크는 겁나는 너에게> 4
* 이 글은 앞선 글과 이어지는 글입니다. 뿅글이 <돈은 좋지만 재테크는 겁나는 너에게>의 'PART 6. 부동산과 친해지기' 리뷰입니다.
우선 이 글을 읽는 여러분께 일주일간 강녕하셨는지 여쭌다. 나는 개인적으로 좀 우울한 한 주를 보냈다. 현생을 사느라 바쁘기도 하지만 여러모로 마음처럼 되는 일이 잘 없었다. 저번 화에 홧김에 팔았다 다시 구매한 비트코인은 계속해서 떨어지기만 하고, 엔비디아는 추가 구매를 해볼까 했더니 환율이 난리법석이라 못했다. 그리고 못한 사이에 엔비디아 가격이 다시 조금씩 오르고 있고 말이다.
소비통제는 계속해서 진행하는 중이고 그 사이에 새로운 적금을 들었다. 토스에서 판매 중인 '굴비적금'이라는 상품인데 물론 다른 파킹통장이나 상품들이 있었지만, 접근이 쉽고 6개월짜리 상품인데 만기 시 최고 금리가 4.5%라 나쁘지 않아서 선택했다. 아직도 '접근이 쉽고'라는 말이 이유가 되는 게 내가 재테크 쪼졸이이기 때문이겠지? 싶으면서도... 그래도 접근이 쉬운 것부터 조금씩 해나가는 게 낫겠지 싶고... 이렇게 내가 재테크 쪼졸이인 것에 슬퍼만 하면 재테크 자체가 재미없는 것이 돼버릴까 봐 두렵고... 그런 마음이다.
게다가 합류할 가능성이 높았던 프로젝트에 나 대신 다른 사람이 자리를 꿰찼다는 이야기를 들어서... 다음 달부터 무슨 일을 해야 하지? 하는 생각에 더 그렇다. 프리랜서의 삶이 이렇게 위험하다. 아직 2월 초니까 더 좋은 기회가 있을 수도 있지만, 그래도 우울한 건 어쩔 수가 없다. 맛있는 거나 먹고 놀러나 다니고 싶은데 소비통제가 무분별한 리프레쉬 기회를 막고... 뿅글님 재테크 재밌다고 했잖아요... 프리랜서는 도대체 어떻게 살아야 하는 걸까. 프리랜서 생활을 5년 가까이하고 있는데도 참 이럴 때마다 막막한 건 어쩔 수가 없다.
여기까지가 저의 현생 한탄이었고요... 그래서 어쨌든 책으로 돌아가봅시다.
부동산 공부는 왜 해야 할까?
... 이렇게 부동산 정책이나 최근 흐름에 대해서는 아예 모르던 시절이 있었어요. 그때의 저는 책에서 이론적인 개념만 보고 '아, 오늘 공부 잘했다'라고 생각했었죠. 어느 정도 공부한 것 같은데도 막히는 부분이 개선되지 않으니까 이걸로는 안 되겠다 싶더라고요. 그래서 조금 더 가깝게 다가서자고 결심했어요. 책에서도 현장에 가라는 말이 많았지만 '그건 곧 집 살 사람에게나 해당하는 이야기 아닌가?' 싶어서 무시하고 책만 계속 읽었었거든요. 더 솔직해지면 현장에 가라고 하면서 함께 설명하는 내용들이 너무 어렵게만 느껴졌던 것 같아요. 설치하라는 부동산 앱이 한두 개가 아닌데, 참고하라는 사이트도 다수. 큰맘 먹고 설치는 했지만 사용법까지는 아찔해서 그대로 방치했거든요. 일단 매달 한 번씩 임장 하러 간다는 목표를 세웠어요. '임장'이란 현장에 직접 가서 해당 부동산을 조사하는 것을 말해요. 예를 들어 아파트를 매수하려고 할 때 원하는 지역에 실제로 가서 아파트 가격, 아파트 내부 시설, 주변 환경 등을 조사하는 거죠. 부동산 격언 중에 "현장에 답이 있다"라는 말이 있어요. 당장 집을 살 건 아니지만 안목을 넓힌다는 관점에서 도전해 보기로 했습니다. 무턱대고 실행에 옮긴 후 불과 한두 달만에 제 부동산 공부는 큰 변화를 맞게 되었어요.
ㅎㅎ 매 화 '아, 오늘 공부 잘했다'라고 귀결되던 나에게 오늘도 뿅글님이 방망이를 들고 와 냅다 후려치는데... 매 장마다 뼈를 맞고 이마를 퍽퍽 치느라 이 책을 읽는 동안 몸이 남아나질 않는 느낌이다. 솔직히 말해서 나는 아직도 재테크 관련해 뭔가를 결정해야 할 때 책을 펼쳐보거나 브런치를 들어와 내가 써놓은 글을 다시 읽고 있는데... 그게 아직 내 머릿속에 완전히 정립되지 않았다는 뜻이겠지... '어느 정도 공부한 것 같은데도 막히는 부분이 개선되지 않으니까 이걸로는 안 되겠다 싶더라고요.'가 정말 나의 마음이다. 뭔가 수능공부할 때 느낌도 나고 ^^ 분명히 열심히 했는데 왜 문제는 안 풀리는 걸까 싶고. 그러니까 더 공부해야지... 내 걸로 만들어야지... 재테크 진짜 어렵다~!
아무튼 이 부분에서 저자는 '대기업 2년 차 박대리 이야기'를 통해 왜 부동산 공부를 해야 하는지 설명한다. 요약하자면, 박대리는 결혼을 앞두고 신혼집을 구해야 하는 상황을 맞이하게 된다. 상사는 박대리에게 집을 매입할 것을 추천하지만, 박대리는 부동산 가격에 거품이 껴있다고 생각하며 언젠가 합리적인 가격이 된다면 구매하기로 하고 전셋집을 구한다. 보유 자산 2억에 3억의 대출을 끼고 5억짜리 전셋집으로 들어가는데 회사와도 멀지 않고 동네도 좋아서 생활에 만족하게 된다. 차도 바꾸고 골프도 즐기고 파인다이닝도 수시로 들락거리며 행복하게 신혼 생활을 하던 와중, 2년이 지나자 집주인이 전세금을 올리겠다며 2,500만 원을 요구한다. 통장에는 여행용으로 저축해 둔 1,500만 원밖에 없고, 대기업에 다니니 몇 달 긴축재정을 운영하면 1,000만 원은 맞출 수 있을 것 같아 안도의 한숨을 내쉰다. 그러나 2년 뒤에 또 전세금이 오를 것을 생각하니 너무 아찔해져서 그제야 집을 매입해볼까 하고 알아보는데 2년 전과 너무나 다른 부동산 시장에 깜짝 놀라고 만다. 2년 전에는 구매할 수도 있었던 아파트는 가격이 너무 올라 이제는 꿈도 꿀 수 없고, 같은 5억짜리 전세 아파트들의 상태 또한 너무 별로다. 그제야 박대리는 후회를 하는 것이다.
이 이야기에서 중요한 점은 2년 전과 2년 후의 부동산 시장의 차이다. 집을 무조건 매입해야 한다는 게 아니라, 경제 공부를 해야 한다는 거다. 화폐가치와 자산가격의 관계에 대해 박대리가 알고 있었다면 2년 전에 전셋집을 구하고 나서도 꾸준히 재테크를 하고 있었을지 모른다. (아아... 박대리... 너 나냐고...!)
같은 돈을 아파트 사는 데 쓴 사람과, 통장에 그대로 둔 사람의 자산 차이가 바로 이럴 때 급격하게 벌어져요. 실제로 최근 몇 년 동안 부동산 시장이 정말 좋았죠. 자산가치가 급격하게 오르다 보니 벼락거지라는 신조어가 생길 정도였어요. '벼락거지'란 자신의 소득에는 큰 변화가 없는데 부동산이나 주식 같은 자산가격이 급격히 올라 상대적으로 빈곤해진 사람을 말해요. 실제로 재테크에 신경 쓰지 않았던 사람들 대부분이 이때 나만 뒤처진 것 같다는 느낌을 받았다고 해요.
나도 아직 무주택자인데, 이 이야기가 정말 남의 이야기 같지가 않았다. 현재 살고 있는 집은 3년째 살고 있는 입지 좋은 전셋집인데 (다행히 중간에 전세금이 오르거나 하는 일은 없었다.) 입지가 좋은 대신 집이 너무 낡아서 2년 계약이 끝날 때 이사를 가볼까 하고 알아본 적 있었다. 2년 전에 내가 가진 돈 (물론 대출 포함이지만) 으로는 더 많은 선택지가 있었는데, 2년 새 조건이 안 좋아진 것을 확인했다. 그리고 이번에 책을 읽으면서 다시 알아본 바 이제는 똑같은 전세금으로 들어갈 수 있는 집이 지하층 말고는 없다는 것도 알게 되었다. 하기야 이 집을 처음 구할 때도 3달 이상 매일같이 이 동네로 출근해 부동산에 출근 도장을 찍었고, 그때도 '이 돈으로는 좋은 조건은 어렵다.' 같은 말들을 들었으니 당연한 일일 것이다. 자산가격의 증가 속도가 너무 빨라서 소득 증가 속도로는 따라잡기 어렵다는 것을, 재테크에 관심 없을 때부터 알고 있었던 것이다. 아마 이 글을 읽고 있는 사람들도 다 알고 있을 것이다. 부동산이 얼마나 빠르게 성장하는지를.
처음 이 집에 전세 계약을 할 때 집주인이 '좋은 가격에 줄 테니 사라'고 추천했던 것도 생각났다. 지금도 변함없기는 하셔서... 내가 구매하면 5천만 원을 깎아주겠다고 하시긴 하셨는데 ㅋㅋㅋ 이게 어쨌든 쉬운 일은 아니다 보니 내내 고민만 하고 있다... 사실 아파트도 아니고 빌라인 것도 한 몫하고 말이다. 그런 와중에 이런 책을 읽고 있자니 고민만 늘어간다. 내가 살고 있는 동네는 어쨌든 그렇게 싼 동네도 아니고, 주거단지가 많아 학교와 주거 편의 시설들이 많고, 나름대로 유명한 상권도 있고, 서울의 변두리도 아니기 때문에 꽤 인기가 있는 동네인데 어려운 점은 또 큰 단지의 아파트들이 없고 소형 아파트나 빌라들이 주를 이루고 있는 동네라 이게 집을 사는 게 맞나 싶기도 하다. 또 거기에 내 고민을 더하는 것은 여기가 재개발 가능성이 높다는 것인데, 나는 그저 옛 동네 같은 정겨운 동네 분위기가 좋아서 들어왔을 뿐인데 이렇게까지 고민을 하게 될 줄은. 지금 안 사면 영원히 서울에 집을 못 사는 건 아닐까? 싶고... 아... 타임머신 타고 5년 뒤만 봐도 좋을 것 같은데 참 어렵다. 근데 어쨌든... 재테크 쪼졸이, 부동산의 ㅂ도 모르는 내가 결정하기에는 너무 어려운 문제이니 어쨌든 잠시 미루고 책을 계속해서 읽어보겠다.
미래까지 정확히 예측할 수는 없지만, 과거의 데이터를 보며 준비할 수는 있다고 생각해요. 상승만 주야장천 이어지지는 않았지만, 그렇다고 무조건적인 하락만 지속되지도 않았죠. 미세하게 침체기, 회복기, 상승기, 급등기 같은 사이클이 반복됐어요. 그래서 이번 시기를 놓쳤다고 해서 부동산 공부를 아예 놓을 게 아니라 다음 기회를 생각하며 준비하는 자세가 필요한 거예요. 2023년 현재 부동산 시장은 거래가 많지 않고, 큰 상승 역시 없었어요. 이럴 때가 오히려 공부를 시작하기에 딱 좋죠. 부동산 사이클은 약 10년을 주기로 반복되기 때문에 지금부터 준비를 잘하면 다음 상승장에서 유의미한 결과를 얻을 수 있을 거예요.
이런 부분을 읽으면 또 '아 맞다 힐링 에세이...' 하게 된다. 책이 2023년도에 나와서 이런 문구가 있긴 한데, 2025년 2월인 지금에도 부동산 시장은 여전히 침체기에 있는 것 같다. 거래량이 많지 않은 시기이니 지금도 공부하기 딱 좋을 때겠지? 아직 무주택자로서 생애 첫 주택 대출 등의 수혜를 누릴 수 있으니, 공부를 게을리하지 말아야겠다는 생각이 든다. 진짜 내가 집을 살 수도 있는 상황이니 더더욱...
7화까지 이 브런치 북을 연재하면서, '이만큼 알았는데 더 알아야 할까?' 하는 안일한 생각 같은 것들이 들곤 했다. 그래도 책을 열었으면 끝까지 가서 덮어야지 싶어서 계속 읽는데, 읽을 때마다 '그래. 아주 안일한 생각이었군^^' 싶은 것이다. 시장이 변하는데 공부를 그만둘 순 없지 않을까? 어쨌든 내가 아는 것들은 책에서 알려주는 이론적인 것들밖에 없는데, 그걸 시장에 적용하고 유연하게 대처할 수 있을 때까지 공부를 계속해나가야 '재테크 쪼졸이'를 진짜 탈출할 수 있는 것 아닐까? '힐링 에세이'는 생각보다 위대하구나 싶다.
부동산 공부는 어떻게 시작할까?
... 한 달에 한 번씩은 꼭 임장을 가기로 스스로와 약속했어요. 얼마 뒤 부동산 공부 인생에 놀라운 변화를 맞게 됐죠. 불과 3개월 만에, 지난 3년 동안 책으로 보던 것보다 부동산에 대한 이해도가 깊어진 거예요. 암기가 아니라 이해하고 있다는 걸 그때 처음 느꼈어요. 현장에 가볼수록 '아, 집을 살 때는 이렇게 임장 해야겠다. 부동산 공부할 때는 이렇게 임장 하는 거구나'하는 나만의 기준이 명확해지더라고요. 그렇게 이해하기 어렵던 부동산 커뮤니티의 글들 역시 고개를 끄덕일 수 있게 됐고요.
이게! 또! 다른 데 적용이 되는 얘기다... 저번 화에 주식과 관련한 공부를 하고서, 실제로 가지고 있는 주식들을 가지고 조금씩 더 들여다보기 시작했다. 예를 들면 얘기했던 대로 엔비디아 문제가 시급하므로 토스 증권의 엔비디아 커뮤니티를 찾아봤다. 근데 분명히 공부를 했는데도 이해가 안 되는 것이다. 어떤 사람이 올려놓은 글이 있었는데, 댓글에 사람들이 '너무 정확하십니다.', '잘 참고해 보겠습니다. 감사합니다.' 같은 표현을 하는데 나는 뭐가 맞는지, 뭘 참고해야 하는지 감이 오질 않았다. 그러니까 결국엔 공부를 덜했다는 것이다. 저자는 3년 동안 책으로 공부했는데도 임장을 가기 전까지 커뮤니티 글을 이해할 수 없었다고 하니, 조금은 위안이 되지만 내가 갈 길이 너무 먼 것 같아서 또 조금 암울하기도 하고... 어쨌든 신세한탄은 여기까지 하고 다시 부동산 이야기로 돌아가보자.
부동산 공부를 하던 초반 3년의 기간을 한 문장으로 정리하면 '수학책만 계속 쳐다보고, 수학 익힘책은 거들떠보지도 않았다'는 표현이 정확할 것 같아요. 이론은 열심히 공부했는데, 그 이론을 활용해서 문제 푸는 연습은 전혀 하지 않았던 거죠. 문제를 풀다 보면 이론이 더 명확하게 외워지잖아요? 부동산 공부 역시 마찬가지였어요. 2개를 병행해야 했던 거죠. 이걸 이렇게나 늦게 깨달았습니다.
또 다른 실수도 있었어요. 부동산 안에는 재건축 재개발, 소액투자, 일반 매매, 갭투자, 경매, 청약 등 다양한 방법이 있어요. 처음 시작할 때는 이 다양한 방법들 자체가 진입장벽이 되는데, 욕심만 커서 그 모든 걸 몽땅 다 한 번에 소화하려고 한 거죠.
방황 끝에 얻은 결론은 2가지입니다. 첫째는 한 번에 모든 걸 다 삼키려고 하지 않아도 된다는 것, 둘째는 처음 공부하는 사람이 이해하기 좋은 순서가 따로 있다는 것이에요. 저 같은 실수를 하지 않도록 여러분은 입문할 때 꼭 알아둬야 하는 것에서 시작해 보세요.
이 두 가지 결론에 또 위안을 얻는다. 한 번에 모든 게 되지 않는다고 징징대지 말고 찬찬히 꾸준히 해나갈 생각을 해야겠다. 건방지게 이제 쫌 그만해도 되지 않나? 같은 생각 말고... 두 번째 결론은 내가 가닿기에는 멀지만 어떻게 또 하다 보면 가닿을 수 있겠지? 그리고 나에게는 뿅글님이 있으므로... 위안을 삼아 본다.
좋은 지역을 알아보는 안목 기르기
... 거주가 주목적인 건 맞는데, 현실적으로는 어떤 곳에 거주하는지에 따라 자산 증식 속도가 달라져요. 이왕 돈 쓰는 거, 가장 좋은 선택을 하는 게 좋죠. 아파트라고 다 똑같이 오르는 게 아니니 투자 면에서 좋은 곳을 선택할 수 있는 안목도 필요하고요. 예전에는 넓고 쾌적한 집이 좋은 건 줄 알았는데 그게 전부가 아니었어요.
저는 안목을 기르기 위해 현장에 직접 가보는 '임장'을 적극적으로 권해요. 일반적으로 임장은 1년 이내에 집을 살 사람들에게 권하는 방법이더라고요. 그렇다고 완벽하게 정해진 '임장 방법'이 따로 정해진 것도 아니라서 그냥 가서 주변을 한 번 걸어보고 임장 다녀왔다고 말하기도 하고, 부동산에 들어가 이야기 좀 나누고 임장 다녀왔다고 하기도 하는 등 천차만별이었어요. 그런데 제가 직접 해보니까 꼭 당장 집을 살 계획이 없더라도 임장을 가는 게 좋다는 결론이 나더군요. 임장을 취미로 만드는 거죠. 취미 임장을 추천하는 데는 3가지 이유가 있어요.
첫째, 글은 한계가 있다
글보다 사진이 더 기억에 오래 남죠? 사진보다는 영상이, 영상보다는 실제 현장이 더 기억에 남는다는 게 첫 번째 이유예요. ... 현장에 가면 거리를 지나다니는 사람들의 연령, 표정, 도로 상태, 주변 상권, 공실, 도로의 정체 상태 등 한눈에도 많은 것이 들어와요. 글로 그 모든 걸 전하기란 어려울 수밖에 없어요. 아파트 가격에는 이 모든 것이 복합적으로 반영되어 있지만, 책이나 화면으로 보는 그 숫자들의 이유가 완벽하게 와닿지는 않거든요. ...
거리뷰도 마찬가지였어요. 특히 신도시는 하루가 다르게 바뀌기 때문에 거리뷰를 확인하는 '손품'만으로는 놓치는 게 많아요. ... 확실히 많은 사람이 '살고 싶어 하는 곳'은 당연히 비싸고, 나름의 공통점이 있어요. 직장 가깝고, 교통 편하고, 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 치안이나 학군이 좋아서 아이 키우기에도 좋죠. ... 이론이 중요하지 않다는 게 아니라 '이론만' 보고 있으면 안 된다고 말하고 싶어요
둘째, 비교할 수 있는 지역이 많아진다
첫 집부터 모두가 선망하는 곳에 장만하기란 부모님의 엄청난 도움 없이는 거의 불가능해요. 그래서 내가 가진 예산에서 최고의 선택을 하는 게 중요하고, 그러려면 가능한 한 여러 지역을 알고 있는 게 유리한 거죠. ... 이런 식으로 다양한 정보가 쌓이면 처음 보는 새로운 지역에 가도 예전에 갔던 임장 지역을 바탕으로 한 비교가 수월해지는 거예요. 그런 과정이 결국 비교할 수 있는 탄탄한 안목을 만드는 데 도움이 된다고 생각해요.
셋째, 기사를 볼 때 생각하는 깊이가 달라진다
취미 임장을 시작한 이후에 명확하게 달라진 점을 꼽으라면 임장을 다녀온 지역과 관련된 기사가 나왔을 때 더 깊이 생각하게 된다는 거예요. 한 번 그 지역에 대해 알게 되니 계속 이후의 상황이 궁금해지더라고요. 당시에 알게 된 그 지역 호재의 진척 상황을 확인해 보기도 하고, 이후에 가격 변동을 보며 '이렇게 됐구나' 생각하기도 했어요. ... 집을 한 번도 안 산 사람은 있지만, 한 번만 사는 사람은 거의 없다는 말을 들었어요. 대부분은 계속해서 더 좋은 입지를 가진 상급지로 이동하고 싶어 하죠. 일찍부터 내공을 쌓은 사람들은 그만큼 많은 데이터를 흡수하고 있으니 선택해야 할 상황이 되었을 때 더 현명한 판단을 할 수 있을 거예요.
저자가 '임장'을 추천하는 세 가지 이유에 대해 옮겨보았다. 가장 중요한 점은 '비교할 수 있는 지역이 많아진다'인 것 같다. 나로 예를 들자면... 나는 사실 지금 살고 있는 동네에 영원히 사는 게 꿈이었는데... 전세를 구할 때 발품을 팔면서 굳어진 생각이었다. 이 동네는 20대 초반에 선배들과 한 두 번 놀러 와본 게 다였는데, 그때의 기억이 참 좋았다. '동네가 예스러워서 정겹네.' 하는 생각이 있었다. 그리고 집을 구하면서 내가 중요시한 것이 세 가지가 있는데 하나, 초등학교가 있을 것. 둘, 강아지 등 반려동물을 키우는 인구가 많을 것. 셋, 노인 인구가 많을 것이었다. 풀어서 설명하자면 초등학교가 있다면 주변 거주단지에 살고 있는 가구가 가족단위일 가능성이 크다. 그리고 학교가 있으므로서 치안도 어느 정도 보장이 된다. 강아지 등 반려동물을 키우는 인구가 많은 것은 개인적인 생각이지만 그 동네 사람들의 인성의 문제와 연관된다. 동물에게 친절한 인간이 보통 인간에게도 친절하다. 그리고 강아지가 많다면 주변에 강아지들을 산책시킬 수 있을만한 곳이 있다는 뜻도 된다. 실제로 지금 살고 있는 동네는 한강과 가깝다. 노인 인구가 많아야 할 필요성은 그들이 이 동네에 오래 살았다는 뜻이기 때문이다. 한 인간이 오래 살만한 동네는 어떤 동네일지 생각해 보면 된다. 그 외에는 한강의 북쪽일 것이 있었다. 이유는 간척지가 아닌, 예로부터 인간이 살아왔던 지역이기 때문이다. 이사 오기 직전에 한강 남쪽에 살아보았는데, 매우 삭막했었기에 이런 선택을 했다. 그런 조건들을 앞세워 살만한 곳을 구하다 보니 지금의 동네로 오게 되었고, 살아보니 확실히 좋아서 영원히 사는 게 꿈이 되었다. 이만한 동네가 서울에 또 있을까? 싶은 생각이었다. 그러다 보니 나의 시야가 확실히 좁아진 것이 사실이다. 지금도 종종 동네의 부동산 매물들을 찾아보곤 하는데, 절대 우리 동네를 벗어나진 않는다. 나갈 생각이 없으니 알 필요도 없다는 생각이었다.
그러나 이번 파트를 읽으며 내가 이 동네에 영원히 살 수 있을까? 를 생각해 봤는데 아마 불가능하지 싶다. 앞서 얘기했듯이 대단지 아파트가 없기 때문에, 이 동네에 집을 산다면 재테크로서의 부동산이 기능을 못할 것 같다. 영원히 혼자 살 생각이라면 이 동네에 영원히 살 만할 수도 있겠으나, 결혼을 하고 (지금은 별로 생각 없지만) 혹시나 애를 갖게 된다면 더 그렇다. 물론 재개발과 관련된 이슈가 있으니 그 부분을 노려볼 수도 있겠으나... 현재 가지고 있는 지식으로는 그걸 노릴 수 있을지 모르겠다. 그리고 누구와 결혼을 할지 모르겠지만 배우자의 직장 위치도 중요할 것이고... 점점 더 고려해야 할 게 많아서 어지럽다.
어쨌든 이 동네에 영원히 살 수 없다면 비교할 수 있는 지역이 많은 것은 분명히 앞으로의 부동산 재테크 인생에 큰 도움이 될 것이다. 집을 구매하는 게 다이소에서 물건 하나 사는 것처럼 간단하진 않으니 구매하는 빈도는 낮겠지만, 큰 금액이 거래되다 보니 좋은 선택을 하는 게 중요하지 않은가!
그리고 개인적인 생각이지만 모든 자금은 연결되어 있기에... 부동산과 주식과 저축과 어쩌구 저쩌구들이 다 별도의 것이 아니라는 생각이 들어서, 이 부분을 공부하면 저 부분도 공부해야 하는 것이 아닐까 싶다. 고로 내가 다른 자산을 재테크 수단으로 운용하더라도 결국에는 부동산도 알아야 할 것이다. 실제로 부동산으로 재테크를 하지 않더라도 기사를 볼 때 더 깊은 생각을 할 수 있다면 어떻게든 도움이 되지 싶다. 어쨌든 세상은 아는 만큼 보인다고들 하니까.
임장을 취미로 만드는 방법
부동산 투자를 하려면 그 지역을 제대로 이해하는 게 중요해요. 투자금액은 정해져 있으니 최선을 선택할 수 있는 안목이 필요한 거죠. 문제는 그런 안목을 한 순간에 얻을 순 없다는 거예요. 그래서 저는 '취미 임장'을 선택했어요. '꼭 돈이 다 생긴 다음에 알아봐야 하나? 미리 알아보면 몇 년 뒤에는 시야가 확 넓어질 것 같은데?' 이런 생각에서 말이죠. 대신 남들보다 조금 일찍 시작하니까 몇 날 며칠 밤새는 건 하지 않기로 했어요. 그저 임장을 하나의 취미로 만들어서 즐겁게 하자고 마음먹었죠.
임장 준비는 1주일에 4시간만, 임장은 1달에 1번만!
임장 하기로 결심했을 때 아는 지역을 빨리 많이 만들고 싶다는 조급한 생각이 들 수 있어요. 하지만 처음엔 여러 지역을 많이 가는 게 아니라, 하나의 임장 지역을 제대로 가는 게 더 중요해요. 그러기 위해선 임장 전에 손으로 알아볼 수 있는 내용은 최대한 알아보고 가야 해요. 실제 임장 시간 이상으로 손품 시간이 들어가야 하는 거죠. 단, 너무 많은 시간을 들이면 금방 지쳐서 숙제로 느끼게 될 수 있으니 적당한 선이 필요했어요.
오래 할 수 있는 취미로 만들기 위해 제가 선택한 방법은 한 달 중 3주는 1주일에 딱 4시간씩만 손품을 팔고, 마지막 1주 중 하루는 임장을 가는 날로 정하는 것이었어요. 당장 내 집 마련할 것도 아닌데, 일주일 168시간 중 4시간 정도는 부담스럽지 않더라고요.
임장 D-DAY는 맛있는 거 먹는 날!
임장 가는 날은 새로운 지역을 여행한다는 느낌으로 즐겁게 출발했어요. ...임장 당일에는 아무래도 야외에서 많이 걸어야 해서 체력 소모도 그만큼 커요. 기본 1만보씩은 걷게 되더라고요. ...그래서 중간중간 양질의 식사로 영양 보충을 잘해줘야 해요.
그 지역에서 유명한 식당을 찾아서 그날만큼은 고생한 자신을 위해 맛있는 걸 먹으며, 즐겁게 임장 하는 게 정말 중요한 포인트랍니다.
마음 맞는 임장 메이트 찾기
혼자 가는 것보다는 임장 메이트를 구해 둘이 가는 게 더 좋아요. 함께 건강한 취미를 공유할 수 있는 임장 메이트가 있으면 정말 도움이 됩니다. 혼자 갈 때는 미처 못 보고 놓칠 수 있는 걸 임장 메이트가 발견하고 볼 수 있게 해주기도 하고, 임장 가는 길에 서로 조사한 내용을 이야기하며 몰랐던 부분을 알게 되기도 하지요. 혼자 다니면 금방 그만두게 될 수 있는데, 함께하는 사람이 있으면 상대방이 열심히 하는 모습이 동기부여가 되기도 해요.
이 정도면 나도 할 수 있겠는데?라는 생각이 드는 게 사실이다. 게다가 전부터 룸메가 '우리 시간 있을 때 임장 갈래?' 같은 말도 했었고. 남자친구에게 얘기해 보니 '임장 데이트' 같은 게 실제로 있다고도 들었다. 아... 역시 똑똑한 인간들은 다 이렇게 하고 있구나 싶어서 자괴감이 좀 들었지만, 어쨌든 지금이라도 알았으니 됐다 싶고... 이게 진짜 취미가 될 수 있을진 모르겠지만 도전해 보는 것도 나쁘지 않을 것 같다. 사족이지만 나는 사실 딱히 취미랄 것도 없어서... 영상업계에서 일하면서 쉬는 날엔 누워서 드라마나 영화를 섭렵하고, 좀 더 여유가 있을 땐 책을 읽고 리뷰를 쓰거나 시나리오를 쓰는 것 말고는 하는 일이 없기 때문에... 밖으로 나다니는 취미 하나쯤은 있어도 좋을 것 같다는 생각이랄까?
따라 하기 쉬운 임장 사전조사 7단계
이제 임장에 나서봅시다. 뭐부터 해야 할까요? 가기 전에 뭐부터 하라고 했었죠? 맞아요! 손품 팔기. 우선 사전조사를 하는 거죠. 손으로 알아볼 수 있는 모든 걸 알아보는 단계로, 손품 과정을 얼마나 잘했느냐에 따라 현장에서 느낄 수 있는 게 많이 달라져요.
한 가지 미리 알아둘 것이 있어요. 부동산 공부를 위한 취미 임장 방법과 1년 이내에 집을 살 사람이 해야 하는 임장 방법은 다르다는 것이에요. 여기서는 효율적인 취미 임장 방법을 소개할 거예요. '한 장 짜리 임장 지도'를 만드는 과정이기도 하지요. 임장 할 때는 짐이 적을수록 좋으니까 우리는 직접 그린 지도 하나만 딱 들고 다닐 거예요.
1단계 : 지역 선택
임장이 처음이라면 평소에 잘 다녔던 지역을 선정하는 게 좋고, 좀 익숙해지면 나중에는 '어, 여기 뉴스에 좀 많이 나오던데 궁금하네?' 하는 지역 위주로 보는 게 좋아요. 내가 궁금한 곳을 봐야 재밌거든요. 적응될 때까지는 하루에 한 지역 정도만 보세요. 지역의 크기에 따라 다른데, 예를 들어 서울처럼 넓은 곳이면 ○○동 하나를 선택해도 좋고, 하루에 자차로 쭉 돌아볼 수 있는 곳이면 ○○시 전체를 봐도 됩니다.
...
"제가 가진 투자금으로 가능한 지역만 보는 게 좋을까요?" 이런 질문을 하는 사람들이 있는데, 아닙니다! 비싼 곳도 보는 게 좋아요. 부동산 투자에 처음 나설 때는 투자금이 적은 경우가 대부분이라 그 가격에 맞추면 정말 좋은 입지를 가진 지역은 거를 수밖에 없어요. 더 좋은 지역에 대한 이해가 없는 상태에서 투자금에 맞는 지역만 보면, 이 정도는 괜찮다고 생각하게 될 수 있어요. 집값이 비싼 지역에도 가봐야 어떤 점이 현재의 시세를 만들었는지도 생각해 볼 수 있잖아요. 나중에 다른 지역을 볼 때도 꽤 괜찮은 판단 기준이 되어줄 거예요. 무엇보다 우리는 지금 집을 매수하려는 게 아니라 지역을 보는 안목을 넓히는 것이 목적이니까 다양한 곳에 골고루 가보는 게 가장 좋아요.
2단계 : 크게 보기
네이버 지도에 들어가서 내가 보고 싶은 지역을 크게 훑어보는 게 가장 먼저 할 일이에요. 동 단위도 좋고, 구 단위도 좋고요. 검색한 후 대략적인 위치를 봐두세요. 눈으로 역이나 공원, 백화점 등 굵직굵직한 것들이 주변 어디에 있는지를 확인합니다.
그다음에는 화면 오른쪽 위에 있는 '지적편집도'를 클릭합니다. 평소에 보던 지도가 아니라서 낯설게 느껴질 거예요. 여기에서는 신도시 등 근처에 있는 지역을 파악해요. ... 근처에 신도시가 생기면 그만큼 아파트 공급이 많아질 테고, 일산에 있는 수요가 그 근처 신도시로 가게 될 확률도 높아요. ...
이제 화면 아래에 있는 '도로·철도'를 클릭합니다. 지도에 있는 선들이 무엇인지가 나타나는데, 앞으로 예정되어 있거나 지금 공사 중인 도로와 철도를 확인할 수 있어요. ...
부동산 투자에서 교통은 정말 중요한 요소더라고요. ...
그다음에는 '용도'를 클릭하세요. 용도를 클릭하면 현재 지역을 용도별로 나눠서 볼 수 있어요. 주거지역은 어디고, 상업지역은 어디인지 정도를 눈으로 확인하면 돼요. ...
3단계 : 집값 분포 보기
이번에는 관심 있는 지역에 아파트 가격이 어떻게 분포되어 있는지를 확인할 거예요. '호갱노노'라는 사이트를 이용하는데, 앱도 있고 사이트도 있습니다. ...
어떤 브랜드 아파트들이 있는지, 각 아파트의 세대수는 얼마나 되는지 등 자세히 알고 싶을 때 여기저기 클릭하며 확인해 보세요. ...
저는 평당 가격을 기준으로 하위에서 상위 순으로 보고 있어요. 하위 지역을 보다가 상위 지역으로 올라갈수록 입지적인 차이가 크거든요. 이걸 온전히 느끼려면 하위에서 상위로 보는 게 도움이 됐어요.
4단계 : 아파트 보기
... 우선 중요한 아파트를 먼저 보고, 나중에 그 지역을 찾아가서 알고 있는 범위를 더 넓혀도 늦지 않아요. 방문 한 번으로 끝내고 다시 안 볼 것도 아니잖아요. 지금은 지역 이해 차원의 임장이니까 투자나 거주 측면에서 좋은 아파트 위주로 찾아볼 거예요.
보통 500세대 이상이 살기 좋으니 옵션을 설정해 500세대 이상 되는 아파트만 봅시다. 지역의 규모에 따라 다르지만 보통 500~1,000세대 이상으로 설정하면 됩니다. ... 처음엔 5~10곳 정도만 본다는 생각으로 걸러보세요. 5단계에서 최종적으로 볼 아파트를 정할 거라서, 이번 4단계에서는 간단하게 범위만 정하면 됩니다. 보고 싶은 아파트를 정했으면 아파트 이름과 간단한 특징을 적어요.
5단계 : 모든 임장후기 파악하기
... 다른 사람이 공들여 정리해 놓은 것이라 시간도 단축되고, 최대한 많은 정보를 얻을 수 있어서 정말 도움이 많이 됐어요. 이렇게 정리된 정보를 이용해도 5단계는 많은 시간이 필요해요. ...
다른 임장후기를 보면 좋은 점은 여러 가지가 있어요. 일단, 그들이 사전조사한 내용을 확인할 수 있죠. 내가 놓친 부분이나 더 알아야 하는 부분까지 파악할 수 있어요. 이런 후기를 많이 보다 보면 공통적인 내용이 있는데, 같은 내용이라 지루한 게 아니라 오히려 더 좋아요. 그만큼 여러 사람이 중요한 부분이라고 생각한다는 거고, 여러 번 보니 머릿속에 더 깊이 남거든요.
또 '내가 임장 가서 봐야 할 것들'이 정리된다는 장점도 있어요. ... 그들이 봤던 시점과 내가 보는 시점에서의 상황이 다를 수도 있고, 그들이 놓친 부분도 있을 테니 후기 내용을 100% 정답이라고 맹신하지 않는 게 좋아요.
...
오히려 후기 중에 잘 모르는 내용이 있을 때가 더 좋은 기회가 돼요. 공급이 어떻다, 입주가 어떻다, 미분양이 어떻다는 말이 나오는데 그게 뭔지 모른다면 그때그때 검색해서 내 걸로 만드는 거죠. ... 한 번에 모든 게 다 정리된 책을 읽을 때보다 직접 알아보면서 궁금한 걸 하나씩 해결하는 게 더 머릿속에 잘 남더라고요. ...
5단계에서 중점적으로 파악해야 할 것은 해당 지역의 부동산 이슈와 진행 상황이에요. 임장후기나 인터넷 검색으로 쉽게 알 수 있어요. 그 지역의 이슈가 무엇인지를 먼저 파악한 후, 그 이슈의 중심에 있는 아파트 위주로 살펴보세요. 진행 상황은 임장후기만으로는 알기 어려우니까 최근 뉴스기사를 통해 파악하는 게 좋습니다.
"부동산은 심리에 의해 좌우된다"라는 유명한 말이 있어요. 해당 지역의 집값이 상승할 것이라는 분위기가 형성되면 실수요자나 투자자가 시장에 적극적으로 뛰어들죠. 반대의 경우 거래량이 뜸해지며 가격이 더 낮아질 때까지 관망하게 되고요. 그래서 부동산 커뮤니티를 통해 일차적인 심리를 파악했어요.
6단계 : 나만의 원 페이퍼 임장지도 그리기
이제 드디어 지도를 그립니다. 앞에서 아파트를 정했고, 임장후기를 보면서 일차적으로 알게 된 정보들도 다 스크랩했잖아요. 그걸 토대로 나만의 한 장 지도를 그리는 거죠.
7단계 : 맛집, 카페 챙기기
... 그 지역 맛집이나 카페를 찾다 보면 2030 핫플이 어디인지도 정확하게 알 수 있고, 지역 주민들은 어디로 놀러 가는지 주민들의 생활패턴이 추려지기도 해요. 굳이 말하자면 주요 상권 파악용이랄까요. 되도록 그동안 먹어보지 못했던 것들을 선택해 새로운 추억을 많이 만들어 보세요. 이렇게 다녀오니까 정말 좋은 기억으로 남았어요.
이 부분은 나의 도전을 위해 발췌해 놓았다. 임장을 취미로 만들려면 뭘 해야 하는지 알아야 하니까... 우선은 저자의 말처럼 (이 말은 발췌해두진 않았지만) 이렇게 따라서하다 보면 나한테 맞는 방법도 찾을 수 있겠지.
... 어떤 방법으로 투자하든 결국 지역을 잘 아는 건 큰 무기가 돼요. 지금부터 한 지역 한 지역 알아가면 꼭 필요한 순간에 정말 큰 도움이 된다고 장담할 수 있어요. 즐겨야 오래 할 수 있다는 사실을 잊지 말고, 최대한 즐겁게 잘 다녀오길 바랄게요.
힐링! 에세이! 만세!
이렇게 힐링하며 다독여주고 나면, 이제 청약 파트로 넘어간다.
청약에 도전하고 싶다면 미리미리!
주택 청약은 '새로 분양하는 신축 아파트'의 입주자를 선정하는 거예요. 어차피 다른 아파트를 살 때처럼 내 돈 주고 입주해야 하는 건데 왜 청약에 당첨되고 싶어 하는 걸까요? 이런저런 이유가 있지만 일단 말 그대로 '신축' 아파트의 '첫' 입주자로 들어갈 수 있다는 게 매력적이에요. ...
신축 아파트에 들어갈 방법에는 청약 말고도 재개발 재건축이 있어요. 그런데 재개발 재건축은 매수 후 입주까지 상당히 오랜 기간을 두고 기다려야 한다는 점, 그리고 청약보다 큰돈이 필요하다는 점에서 2030에게 적당한 방법은 아니라고 생각해요. 모든 분양건이 다 좋은 것도 아니에요. 청약 모집을 했는데 모집 인원보다 실제로 계약한 인원이 적으면 '미분양이 났다'라고 말해요. ... 미분양이 난 이유는 다양하지만 인근 시세 대비 분양가가 높았을 가능성이 커요.
보통 인기 많은 분양건을 보면 분양가가 저렴하다는 특징이 있어요. 분양가가 싼 지 비싼지를 알려면 단지 인근의 신축 아파트와 비교해 보면 돼요. 주변 비슷한 입지에 있는 A 아파트의 시세보다 새로 분양되는 B 아파트의 분양가가 2~3억 저렴하다면, 2~3억만큼 싸게 사는 거니까 '안전마진'이 있다고 말해요. 사도 손해 볼 일은 없는 거죠.
청약의 또 다른 장점은 당장 집값을 다 갖고 있지 않아도 입주할 때까지 돈을 모을 수 있다는 것이에요. 일반적인 매매 계약에서는 계약부터 잔금까지 길게는 3개월 정도의 시간만 주어지는데요. 청약은 당첨 후 입주 전까지 보통 1년 반에서 2년이 걸려요. 그럼 우린 그 사이에 돈을 더 모을 수 있겠죠? 내 집이 열심히 지어지는 동안 그 집을 생각하면서 돈을 열심히 모으는 거예요.
분양가의 10~20%의 계약금은 모은 돈으로 납부하고, 그 후 약 50%의 중도금은 대출받아 처리할 수 있어요. 그렇게 계약일로부터 1년 반이 지났는데도 입주할 때 돈이 부족하다면 전세를 받아서 잔금을 내는 방법도 있어요.
사실 이 일련의 과정이 한동안 어려웠어요. 2022년 정책까지만 해도 중도금 대출 한도가 있었고, 집을 사면 무조건 일정 기간 거주해야 하는 등 조건이 많았거든요. 그런데 중도금 대출 제한도 2023년 1분기 내 폐지되고, 실거주 의무까지 폐지되면서 다시 가능하게 된 거예요.
청약은 특히 부동산 정책에 영향을 많이 받기 때문에, 바뀌는 부동산 정책에 항상 귀를 기울이고 자신에게 맞는 전략을 수립하는 게 가장 중요하답니다.
그러니까... 재개발 재건축은 매수 후 입주까지 상당히 오랜 기간을 두고 기다려야 한다는 점 ^^... 이 동네에 내가 영원히 살 수 없을 것 같다는 생각에 불을 지펴준다. 그렇다고 내가 청약에 당첨된다는 보장도 없지만... 어쨌든 선택지를 아는 건 좋은 일이니까. 여기서는 2023년에 실거주 의무가 폐지되었다고 언급되어 있는데, 찾아본 바로는 지금은 실거주 의무가 있는 아파트와 없는 아파트로 나뉘어서 청약을 하고 있는 것 같다. 실거주 의무가 부활한 건지 어떤지 정확히 부동산 정책까진 알 수 없으나 찾아본 바는 그렇다.
청약통장은 어떻게 가입하나요?
... 만약 청약통장이 없다면 하루라도 빨리 만드는 게 좋아요.
무순위 청약이나 아파텔 청약은 청약통장 없이도 지원할 수 있어요. '무순위 청약'은 청약이 다 끝난 후 미분양된 세대나 부적격 등으로 취소된 미계약 세대에 청약하는 걸 말해요. 아파텔 청약은 오피스텔인데 아파트처럼 거실과 방이 있는 곳을 말하고요. 하지만 가장 많은 국민주택과 민영주택을 분양받으려면 청약통장이 꼭 필요하니 미리 만들어두세요. 민영주택의 선호도가 더 높고, 나중에 분양이 끝난 후 입주했을 때 해당 지역의 대장 아파트가 되어 있을 확률 역시 더 높습니다.
나는 우선 저번에도 얘기했듯이, 청약통장이 있다! 어릴 때 부모님이 만들어주신 것으로, 현재 생애최초 공급에 넣었을 때 손해 볼 건 없을 정도의 통장이다. 아예 1순위인지는 잘 모르겠는데... 생애최초는 무리 없이 넣을 수 있는 수준인 것으로 파악되었다. 어쨌든 이 글을 읽는 누군가가 청약에 관심이 있는데 청약통장이 없다면 얼른 만드실 것을 추천한다. 아무래도 기간도 중요하니까.
청약 신청 시 필요한 자격
청약통장만 있으면 내가 원하는 분양건에 언제든 청약할 수 있는 줄 알았는데 그건 아니었어요. 청약 가입 기간, 예치금액, 주택 보유 여부, 거주지 등 다양한 지원 자격을 충족해야 하더라고요. 본인의 상황에 따라 1순위, 2순위로 나뉘는데 대부분 괜찮은 청약은 1순위에서 마감되니까 1순위 청약통장을 만들어 놓는 게 중요해요. 그래서 이번에는 공통으로 갖춰야 하는 자격에 대해 정리해 볼게요. 자세한 조건은 조금씩 다를 수 있으니까 신청하기 전에 입주자모집공고문을 꼼꼼하게 확인하세요.
'현재 집이 없으니까 난 당연히 신청할 수 있겠지'라고 생각했는데요. 무주택 세대주가 아니라서 저는 신청할 수 없었어요. '무주택 세대주'는 세대주를 포함한 세대원 모두가 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 세대주를 말해요. 쉽게 말해 청약 신청하는 본인이 주민등록등본상 '세대주'로 등록되어 있어야 하고, 부모님과 같이 산다면 부모님과 본인 모두 주택을 갖고 있지 않아야 한다는 뜻이에요.
지역별, 면적별 예치금을 충족해야 청약할 수 있어요. 여기서 지역은 '내가 청약하고 싶은 지역'이 아니라 '지금 내 거주지로 설정된 지역'을 말해요. 면적은 내가 청약하고 싶은 크기 맞아요. ... 기준이 되는 날짜는 청약 신청일이 아니라 모집 공고가 난 '모집 공고일' 기준이라는 것도 알아두세요.
여기서 눈물 나는 점은 내가 세대주가 아니라는 점이다... 지금 살고 있는 집은 룸메의 자금이 좀 더 많이 들어가 있어서 룸메가 세대주로 되어있다. 들은 바로는 세대주로 있는 기간도 중요하다고 하는데, 이 부분도 좀 더 알아봐야 할 것 같다. 그게 필요하다고 해서 당장에 세대주를 나로 전환할 수 있을지도 잘 모르겠지만...
2030이 청약에서 공략하기 좋은 것들
청약에 당첨되기 힘들다고는 하지만 쉽지 않다는 게 불가능하다는 건 아닐 거예요. 지금도 누군가는 공략하기 좋은 것들을 열심히 찾아 당첨되고 있을 거니까요. 어찌 되었든 모집인원이 있고 본인이 조건을 다 갖췄는데, 조건이 되는지도 모른 채 시도조차 하지 않는 건 너무 아깝잖아요.
이번에는 2030이 청약에서 공략하기 좋은 것들에 대해 알아볼 거예요. '오, 이거 진짜 기회가 있긴 하겠는데?' 싶은 것들이니까 2~3년 뒤에 직접 거주할 집을 마련하고 싶은 사람이라면 특히 주목해서 봐주세요.
일반공급의 추첨제
일반적으로 '청약'하면 떠오르는 건 청약점수로 당첨자가 선정되는 일반공급 가점제예요. 그런데 일반공급에는 가점제뿐만 아니라 '추첨제'도 있거든요. 주변에 20대에 당첨된 사람이 있다면 추첨제였을 확률이 높아요. 말 그대로 추첨이라서 청약점수 등의 조건 없이 모두 같은 상황에서 경쟁하는 거니까요.
생애최초 특별공급
추첨제, 가점제로 당첨자를 선발하는 일반공급 외에도, 특정한 조건에 맞는 당첨자를 선발하는 '특별공급' 제도라는 게 있어요. 특별공급은 신혼부부, 다자녀, 생애최초, 장애인 등 다양하고, 1세대당 평생 딱 1번만 당첨될 수 있는데요. 특정한 조건을 충족해야 해서 일반공급보다 특별공급 경쟁률이 더 낮은 편이에요.
특별공급에서 추천하는 건 '생애최초'예요. 일반공급보다 경쟁률이 낮다고는 하지만, 사실상 결혼하지 않은 미혼 1인 가구에게 주어지는 특공 기회는 거의 없었어요. 기존에는 생애최초 특별공급도 기혼자나 자녀가 있는 유자녀 가구만 신청할 수 있었거든요. 그러다가 2021년 11월에 민간주택에 한해 생애최초에도 추첨제가 도입되는 기회가 생겼어요. 미혼 1인 가구라면 생애최초 추첨제 30% 물량에 청약 신청을 할 수 있게 된 거죠.
단, 이 경우 전용면적 60㎡ 이하 주택에만 지원할 수 있어요. 흔히 아는 평수로 말하면 24평형이에요. 혼자 살거나 아이 없는 신혼부부가 지내기에 괜찮은 면적이고, 첫 주택이니까 24평형도 나쁘지 않다고 생각해요. 면적과 가격은 비례하기 마련인데, 첫 주택을 마련하는 시기에는 아무래도 보유 자금이 많지 않으니 현실적으로 공략하기 좋은 기회라고 할 수 있죠.
무순위 청약
앞서 말한 일반공급 추첨제, 생애최초 특별공급 등은 20대가 도전할 수는 있지만 청약통장이 있어야 하고, 지역별/타입별로 예치금액도 충족해야 하는 등 여러 조건을 갖춰야 해요. 그런데 무순위 청약은 이런 조건 없이 100% 추첨으로만 당첨자를 선정하죠. 무순위 청약은 분양 일정이 모두 끝난 뒤에 부적격 물량이나 취소 물량 등으로 나온 잔여세대에 한해 청약 기회를 제공하는 거예요. 남은 세대를 주워 간다는 의미에서 '줍줍'이라고도 불러요.
2022년까지는 '해당 지역에 거주하는 무주택자'만 그 지역에 무순위 청약이 가능해서, 청약 당첨확률을 높이려고 일부러 그 지역으로 전입신고를 하기도 했어요. 그런데 2023년 2월 중으로 지역 거주 요건이 폐지되면서 당해지역에 거주하지 않아도 청약할 수 있게 되었어요. ... 기회는 확대됐지만, 줍줍이 나왔다고 모두 좋은 조건은 아니니 옥석 가리기를 잘한 후 신청하길 바랄게요.
일반 청약 외에 다른 부분들도 있다는 걸 알고는 있었는데 이렇게 자세히는 처음 알았다! '추첨제'로 당첨이 되었다는 말은 들어보긴 했는데 한 아파트에서 여러 가지 유형으로 청약을 하고 있다는 건 몰랐다... 그냥 추첨제 아파트 있고 일반 청약 아파트 있고 그런 건 줄 ^^ 혹시 결혼할 일 없이 혼자 살아야 하는 상황이 온다면 생애최초를 노려보는 것도 좋을 것 같고... 신혼부부 특공 같은 말은 예전부터 많이 들어와서 (주변에 이제 슬슬 결혼하는 사람들이 늘다 보니 ^^) 알고는 있었는데 혼자서도 가능하다니! 이래서 아무튼 사람은 공부를 해야 된다...
실제로 청약 신청하기
청약홈 사이트랑 마구 친해지기 - 입주자모집공고와 청약 신청 과정
... 입주자모집공고는 '청약홈' 사이트에서 확인할 수 있어요. 아파트 청약을 노린다면 청약홈이랑 친해지세요. 청약홈의 청약 캘린더를 보면, 어떤 아파트의 청약 신청일이 언제인지가 잘 정리되어 있어요. 클릭하면 모집공고 및 세부정보까지 쫙 확인할 수 있답니다.
...
청약 신청 시 특히 주의해야 할 점은 자격 요건을 잘 갖췄는지를 확인하는 거예요. 부적격으로 당첨이 취소되면 일정 기간 다른 일반 청약 및 민간 사전청약 당첨이 불가하거든요. 자격을 제대로 확인하지 않고 청약에 넣어서 힘겹게 만든 청약통장에 당첨 제한이라도 걸리면 억울하겠죠? 청약 신청은 간단하지만, 부적격일 경우 제한이 있으니 꼭 신중하게 넣으세요.
청약 어디서 하는지 다들 알고 있었나요? 예 저는 몰랐습니다. 이제 이런 말 하는 것도 좀 지겹다. 이 브런치 북을 쓰면서 매번 이런 말 하는 것 같은데... 나처럼 이렇게 무지한 사람이 있긴 한 걸까? 싶다. 청약통장에 당첨 제한이 걸릴 수 있다는 것도... 전혀 몰랐다. 아- 나의 무지함에 감탄하는 것도 정말 지겹다.
당장 청약하지 않더라도 미리 해두면 좋은 것들
당장 청약 신청을 하지 않을 거라도 미리 하면 좋은 것들이 있어요. 첫 번째는 모집공고를 보고 이해할 수 있는 수준을 갖추는 것입니다. 각 분양건에는 입주자 모집공고문이 있어요. 많게는 30쪽이나 돼서 그 방대한 양에 미리 겁을 먹었던 기억이 있는데요. 전체를 다 볼 필요는 없어요. 청약에는 일반공급이 있고, 특별공급이 있다고 했죠? 특별공급만 해도 종류가 많은데, 이 모든 것에 대한 안내를 공고문에 다 넣다 보니 양이 많아진 것뿐이에요.
내 상황에 맞는 청약 공략법을 미리 공부하세요. 앞부분에 있는 공급 금액과 공급 내역, 내가 지원하고자 하는 유형에 대한 설명을 보면 바로 이해할 수 있는 수준으로 만들어 놓는 게 좋아요. 특정 지역, 평형에 따란 분양가에 대해 감을 익히고, 세부적으로는 어떻게 지원 자격이나 요건이 다른 지도 알고 있는 거죠. 이건 한 주에 모집공고 3~4개씩 보면서, 총 4주 정도만 해보면 금방 파악할 수 있어요. 그 연습을 한 후 청약홈에 들어갈 때마다 요즘은 분양가가 어떻게 나오는지 확인해 보면 더 좋아요.
두 번째는 청약 공고가 올라오면 경쟁률을 추측해 보고 결과를 비교해 안목을 기르는 거예요. 청약은 무조건 좋다는 이야기가 많은데, 신축의 함정에 빠지면 안 돼요. 특히 시장이 좋지 않을 때는 청약도 옥석을 가리는 게 중요하거든요. 공부가 아니라 진짜 신청할 때가 왔다면 모델하우스에도 가보면서 더 깊이 조사하겠죠? 이때 헷갈리면 안 되는 게, 처음 보는 거라서 그 분양건이 되게 매력적이고 좋게 보일 수밖에 없어요. 비교 대상이 없으니까요. 그래서 그전에 연습이 필요해요.
괜찮다 싶은 분양건이 있으면 지금 살 것처럼 청약 공고문을 확인하고, 홈페이지에도 들어가 보고, 입지도 확인한 후 예상 경쟁률을 추측해 보세요. 청약 신청기간이 끝나면 경쟁률 정보를 보는 거예요. 내 에상치보다 더 낮은 결과가 나왔다면 인터넷을 검색해서 다른 사람들의 의견은 어땠는지도 한 번 보고, 이유를 추론해 보는 거죠. 이런 연습을 거치다 보면 점점 괜찮은 분양건을 분별할 수 있는 안목이 생길 거예요.
이제 해당 지역을 잘 아는 게 어떤 방식의 부동산 투자를 하든 중요하다는 말에 공감할 거예요. 신도시라고 다 같은 가격이 아닌 것도 그렇죠. ... 투자할 수 있는 상황이 왔을 때, 그제야 지역 공부를 시작하면 시간이 너무 아까워요. 더구나 그때는 또 그때대로 세금이나 투자 방법 등 신경 쓸 게 많아서 정신없거든요. 이 책을 읽은 여러분은 촘촘히 준비한 걸 기반으로, 버리는 시간 없이 안정적으로 자산을 일굴 수 있을 거예요.
이 내용을 토대로 최근 가장 이슈였던 방배동 '래미안 원페를라' 청약을 살펴보았다. 청약홈과 친해질 겸, 청약에 대해 좀 더 자세히 알아볼 겸, 내 상황이 어떤지 볼 때 어떤 것들을 고려해야 할지 살펴볼 겸, 뭐 겸사겸사 청약홈에 한 번 들어가 보았다.
출처 : 청약홈우선 청약홈에서 '래미안 원페를라'의 입주자모집공고를 확인했다. 글을 쓰는 지금은 2025.02.08이므로 청약은 모집은 이미 끝난 후다. 이 아파트의 경우 최근에 인스타에서도 '로또 청약' 같은 말로 크게 이슈가 되었었는데, 그 이유는 여러 가지를 살펴보면서 알 수 있었다.
출처 : 청약홈에서 다운받은 래미안 원페를라 입주자모집공고 PDF 먼저 공고문의 첫 페이지를 보면, 거주의무기간에 '해당 없음'을 확인할 수 있다. 이게 위에서도 말했듯이 최근에는 거주의무기간이 있는 경우 (대부분 분양가 상한제가 적용된 아파트들)와 없는 경우가 섞여 있는데, 래미안 원페를라는 거주의무기간이 없었다. 고로 계약금을 지불한 이후에 잔금은 전세를 받아서 처리할 수도 있다는 말이다. 그렇다면 이제 계약금과 잔금, 그리고 주변 전세 시세를 확인해 보러 가도록 하자.
출처 : 청약홈에서 다운받은 래미안 원페를라 입주자모집공고 PDF만일 내가 이 청약에 당첨이 되었다면 '생애최초'일 확률이 높으니(아직 신혼부부 특공 같은 건 먼 일이니까), 그렇게 가정하고 60㎡ 이하 면적만 확인했다. 내야 할 계약금이 20%인데 최저 약 3억 4천2백만 원, 최고 약 3억 6천만 원이다. (당장에는 없지만..) 이 돈이 있다고 생각하면, 이 이후 중도금과 잔금은 몇 달에 걸쳐 조금씩 낼 수 있다. 중도금 같은 경우 60%의 금액을 4~9월까지 6번에 걸쳐 지불하고, 잔금 20%는 입주 지정일에 낸다. 약 1억 6천 ~ 1억 8천만 원을 6번씩, 잔금은 처음 냈던 계약금과 비슷하게 지불하게 된다. 다 합쳐보면 계약금을 제외하고 약 13억 ~ 14억 4천만 원가량 되는데, 이 금액을 전세금으로 낼 수 있을까?
우선 이 부분은 주변의 아파트들의 전세금을 알아본 바, 가능할 수도 있고 아닐 수도 있다로 정리되었다. 왜냐면 네이버 지도를 기준으로 살펴봤을 때 주변 전세금이 14억 이상이고, 높게는 20억까지도 측정되어 있었는데 평형을 맞추니 뚝 떨어졌기 때문이다. 큰 평수에 청약이 당첨되었다면 가능하겠으나, 그러면 또 중도금과 잔금의 금액이 올라갈 테니 변수가 크다.
대충 나는 이 정도까지만 이해했고, 이후 '래미안 원페를라 청약'과 관련된 여러 부동산들의 블로그 글을 확인해 봤다.
출처 : 청약홈에서 다운받은 래미안 원페를라 입주자모집공고 PDF입주자모집공고에 보면 이런 문구가 있는데, 이게 발목을 잡는다. 중도금과 잔금은 대출로 치를 수가 있는데 (준공 전에 전세부터 잡아다 넣을 순 없으니...) 정확히는 이해하지 못했지만... 파악한 바로는 집주인인 내가 대출을 끼면 전세 세입자가 대출을 낄 수 없고, 따라서 전세를 받기 위해서는 전세 세입자가 12억 이상의 현금을 보유하고 있어야지 가능하다는 말이라고 한다.
현금을 12억 보유하고 있는 전세 세입자가... 어딨어... 찾아보니 조건부 전세대출도 있다고는 하는데, 전세 세입자로 살고 있는 나로서 내가 현금 12억을 보유하고 있는데 굳이 전세대출을 끼고 들어갈까? 싶다. 물론 방배동을 벗어날 수 없는 사람들이라면 가능할지도 모르겠지만...
그리고 찾아보다 보니 '안전마진'에 대한 이야기도 많이 나왔다. '래미안 원페를라' 근처에 27년 전에 지어진 아파트와 분양가가 비슷하게 나왔고, 따라서 안전마진이 4억 6천 ~ 6억 4천만 원까지라 하니 자금 유통이 가능한 사람이라면 충분히 '로또 청약'일 수도 있겠다 싶었다.
주변에 학교도 있고 동네도 좋아서 아이 키우기도 좋고, 세대도 1,000세대 이상이고, 또 주변에 대형 아파트 단지들이 많이 들어설 예정이라 충분히 괜찮은 조건이라는 평이 많았다.
어쨌든 나한테는 지나간 기회(?)이고 공부용으로 살펴본 거였으니... 살펴본 후기를 말해보겠다. 우선 청약이라는 게 '어렵다'고만 생각했는데 입주자모집공고문을 열심히 살펴보다 보니 이해 가는 부분이 많았다. 입주자모집공고문이 총 78페이지여서 너무 방대한 양이었는데 저자가 얘기했던 대로 '나에게 해당하는 부분'을 열심히 찾으니까 읽어볼 만했달까? 모든 글자를 낱낱이 보면 당연히 어렵지만... '나에게 해당하는 부분'이라는 것은 그렇게 많지 않으니... 그리고 '로또 청약'이라고 불리는 것들도 해당하는 사람들이 분명히 있다는 것을 느꼈다. 나 같은 경우 '래미안 원페를라'에 청약을 넣기에 걸리는 부분은 '무주택세대주'가 아니라는 것과 자금 유통이 저만큼 불가능하다는 거였는데, 이 부분들이 해결된다면 충분히 '로또 청약'이 될 수 있겠구나 싶었다. 왜냐면 일단 계약금과 중도금, 잔금까지 다 해도 18억이 안 되는데 주변 신축 아파트의 '입주권'만 18억 8천만 원이었기 때문에... 이 금액을 대출이든 전세든 뭐든 치를 능력만 있다면 안전마진에 더하여 자산가격의 상승까지 분명히 큰 이익을 누릴 수 있었을 것으로 보인다. 물론 재테크 쪼졸이로서 18억이니 뭐니 하는 돈이 너무 현실성이 없고, 괜히 '로또 청약'이라는 말에 넘어가 당첨되었다가 파산하거나 당첨을 포기하고 이후 일정 기간 동안 청약에 제약이 걸릴 것이 먼저 상상되어 무서워버리고 말지만.
이렇게 청약을 살펴봤고 내 의견을 줄줄이 적어두긴 했지만, 이게 정답은 아닐 것이다. 분명히 재테크 고수들이 해결책을 찾을 거고 그들은 또 저 멀리 천상계로 가버리겠지만... 그래도 여기까지 공부해 본 게 어디냐. 이 책이 아니었다면 청약홈이고 뭐고, 한 번도 들어가 본 적 없는 상태로 '주택청약이 그래서 정확히 뭘까?' 하고 말았을 것이다. 종종 이렇게 들어가 보고 비교해 보며 내 안목을 넓혀나가야 언젠가 진짜 주택청약을 할 수 있을 때 도움이 되겠지. 저자의 말이 정말 사사건건 옳아서 신기하다.
뭐... 이 글의 마무리까지 왔지만 여전히 나는 이 동네에 집을 살지 말지 결정을 못했고... 샀을 때의 메리트와 리스크, 사지 않았을 때의 메리트와 리스크도 아직 다 파악하지 못했고... 그렇지만 차차 알아나갈 수 있을 것 같은 기분이 든다. 공부를 하면서 자꾸 내가 모르는 세상이 너무 넓다는 걸 알게 되어서 좀 슬픈데, 이 슬픔을 동기 삼아 더 멀리 나아가면 좋겠다. 그러려면 내가 포기하지 않아야겠지만. 어쨌든 언젠가 남자친구와 '임장 데이트'라는 것도 실천해볼까 싶고, 내가 고민을 하는 풀도 넓어질 것 같으니 이러거나 저러거나 손해 보는 건 없다! 함께하는 쪼질이 여러분도 그렇게 느꼈으면 좋겠다.
알아볼 건 세상에 너무 많고 매 글마다 '더 알아봐야겠다'라고 쓰는데 얼른얼른 공부해야지... 싶으면서도 현생에서 일이 너무 안 끝난다. 그래도 너무 지치진 말아야지. 새로운 세상을 탐구할 수 있음에 감사하며... 아직 내가 젊다는 것에 다행이라고 느끼며... 여러분, 지치지 말고 나아갑시다 :)
