주택정책, 지방분권화해야...
주택문제는 진보-보수 정부를 떠나 구조 문제이다. 주택문제가 항상 대통령 선거나 여의도 국회에서 항상 쟁점화로 비화되는 것은 디테일의 영역인 세분화된 수요공급정책에 악마가 숨어있기 때문이다. 주택정책의 디테인한 악마는 중앙정부의 의지와 상관없이 수도권 중심의 주택정책으로 몰아간다.
수도권 중심 주택정책의 부작용은, 대규모 택지개발에 따른 수도권이 비대화하고 상대적으로 비수도권 쇠퇴에 상당한 영향을 준다. 이는 지자체의 도시재생사업에 저해 요인이 되었다. 또한 주택공급 중심의 택지개발은 일자리와 기반시설 부족을 초래했다. 미러한 부작용은 중앙정부 중심의 획일적인 공급정책으로 수요자 중심 주택정책의 부재에서 발생한 것이다.
국가가 중앙집권의 정치구조를 가질수록 수도권 집중을 초래한다. 한국은 수도권 주택문제가 발생할 때마다 '주택정책의 분권화'보다는 중앙정부 주도의 대규모 신도시 개발(택지개발)로 문제를 풀어왔다. 문재인 정부의 3기 신도시와 2.4 대책이 바로 그러한 발상이다.
지방은 쇠퇴하던 말던...
주택이라는 상품의 수요자들은 이미 세분되어 있다. 일괄적인 평형대 공급정책과 금융정책, 주거복지정책으로 해결하기 어렵다. 결혼 전 20~30대 주택 수요자들의 욕구와 결혼 후 20~30대 주택수요자들의 욕구가 다르며, 40~50대, 60대 이상의 욕구도 다르다. 또한 주택 수요자들의 소득수준에 따라 공급해야할 주택의 유형과 가격대, 평형대 등이 다르며, 가구원수에 따라 그 수요의 욕구가 다르다.
지역별로 수요가 다르고 공급 조건도 다르다. 서울과 광주가 다르며, 부산과 의정부가 다를 것이다. 즉, 주택 정책은 수요자들의 욕구를 쪼개고 쪼개서 맞춤형으로 펼쳐야 하는 '미분형 주택정책'의 시대로 접어 들었다. 더 이상 중앙정부 주도의 주택정책으로는 수요자들의 욕구에 부합하기 어려렵다 이런 현실을 도외시 하고수도권 중심의 신도시 개발은 지방도시의 쇠퇴와 소멸을 가속화시킨다.
중앙정부 주도의 균형발전은 환상이다.중앙정부 중심 균형발전은 이론적으로는 그럴싸할지 몰라도, 대부분의 국가에서 실패했다. 제이콥스는 중앙정부 중심의 균형발전정책은 도시 간 '쇠퇴의 거래'로 규정한다. 국가가, 즉 중앙정부에 의해 통제되는 도시들은 쇠퇴의 거래를 주도하면서 특정 도시에 부를 몰아준다. 부를 빼앗긴 지방도시들은 도시 기능이 축소되고 쇠퇴한다.
중앙정부 주도가 아닌 지방분권에 의한 균형발전을 추진해야 한다. 그 중심에 주택정책(=부동산정책)의 권한이양이 있다. 중앙정부는 주택정책의 가이드라인 제시와 재정, 기금지원을 중심으로 하며, 지방정부가 권한을 이양받아 '미분형 주택정책'을 수행해야 한다.
주거(주택)은 지역적인 입지가 존재하며, 지역주민들의 편의를 위해 공급되는 고부가 상품이다. 그럼 당연히 지방정부가 권한을 가지고 주택정책을 실행하는 것이 맞지 않는가!
미국도 중앙정부는 주택정책의 가이드라인 제시, 지방정부는 주택정책의 계획수립 및 추진한다. 프랑스는 1983년 지방분권법 개정을 통해 지방정부가 주거안정을 위해 계획 수립, 추진할 수 있도록 했으며, 2000년 '도시의 연대 및 재생에 관한 법률' 이후 공공주택 공급 시 중앙정부가 토지취득 지원 및 재정지원을 강화했다.
영국도 2012년 지방정부 중심의 분권화된 상향식 정책기조로 전환하여 , 지방정부는 지역의 주택수요를 평가하고 개발에 적절한 지역을 설정하여 주택을 공급하는 책임을 가지고 있다. 일본도 2005년 지역주택특별법 제정을 통해 지방정부 중심의 주택계획, 공급을 시행하고 있다.
이에 우리나라도 중앙정부는 주택정책에 대한 과감한 권한이양을 통해, 부동산가격 폭등, 전세난 심화 등 '악마의 사이클'에 걸린 이 구조적 문제를 해결하기 위한 단초를 마련해야 한다.
