아파트 갈아타기(1)
예산 및 기준 수립, 매물 탐색 과정
1) 예산 확정
이번에 서울에 아파트를 마련했다는 친구 이야기에 혹시나 해서 가용자산을 계산해 보았다. (이래서 친구따라 강남간다는 말은 진리인 것이다.)
올해 들어 보유한 아파트 거래가도 상승하고 저축액도 늘어서 이것저것 대출을 끼면 서울 아파트로 옮겨볼 수 있을 것 같았기 때문이다. LTV, DSR 한도에 맞춰 신용대출, 회사 대출, 담보대출을 끌어다 쓰니 서울로 옮겨볼 만한 예산이 되는 것 같았다. (취득세+복비+인테리어까지 고려해야 한다.)
2) 아파트 선택 기준 수립
예산과 생활 패턴을 고려하여 세운 선택 기준. 처음부터 명확하게 세운 것은 아니고 두리뭉실한 생각(?)만 갖고 매물을 보다 보니 기준이 조금씩 세워졌다.
매일 대중교통으로 출퇴근해야 하므로 지하철역 도보 10분 내외에 교통이 편한 곳
실거주해야 하므로 사용승인일은 25년 미만
20평대 방 3개, 계단식 (30평 대면 서울 도심과 너무 멀어져서 평수를 줄였다.)
향후 리모델링, 재개발 이슈, 단지 편의성을 고려해 500세대 이상을 기준으로 잡았지만, 500세대 이상에서는 적정한 아파트를 찾을 수 없어서 주변에 대단지가 있어 주거환경이 좋다면 400세대 이상도 고려대상에 포함시키기로 했다.
하지만 숫자로 기준을 세워도 “살고 싶다”는 느낌이 드는 것이 가장 중요하다. 다음 갈아탈 때는 (현재 규정이 유지된다면) 취득세, 부대비용만 해도 1억 가까이 들 것이기 때문에 최소한 5년은 직접 살아야 한다. 내가 살기 좋은 곳이 남도 살기 좋을 것이기 때문에 미래 가치가 서울 평균만큼은 상승할 것이라는 믿음도 있었다.
3) 아파트 탐색
네이버 부동산 앱에서 사용승인일/매매가/평수/방 개수로 필터링해 보니 매매 후보가 많이 나오지도 않았다. 후보가 많지 않으니 선택도 금방 할 수 있을 것 같았는데 아니었다. 작은 돈도 아닌데 모든 조건이 마음에 드는 곳을 찾기 쉽지 않았다. 아파트가 괜찮으면 위치가 안 좋고, 위치가 좋으면 나홀로 아파트고. 이 큰돈으로도 이런 곳 밖에 못 가다니… 하며 우울해하다가 그래도 서울 아파트를 볼 수 있다는 게 얼마나 큰 행운인가 싶어 정신을 고쳐 먹기로 했다. 기준을 충족하면서 호갱노노/직방 후기 중 이곳은 안 되겠다. (중앙난방, 층간소음, 주변 환경) 싶은 곳은 거르고 매물을 예약하여 임장을 시작했다.
4) 임장한 곳
1. 서대문 천연뜨란채
- 개요: 2006년식/22평/방 3개/1,008세대/호가 8억 5천~9억/실거래가 8억 2천~8억 5천
- 장점: 서대문역 도보 가능/출퇴근 30분 이내/대단지
- 단점: (내 기준) 단지 내 언덕이 심한 편이고 정돈된 느낌이 아니었음, 언덕에 위치, 여기다! 라는 느낌이 없음
2. 당산 양평 현대 6차
- 개요: 2000년식/21평/방3개/770세대/호가 9억 8천~10억/실거래가 9억 5천
- 장점: 교통의 요지 당산, 당산역 도보 15분
- 단점: 당산역 주변 느낌이 내 기준 정신없음. 진 빠지는 느낌. (평소 사람 많은 것 극혐) 단지 간 거리가 좁고 다른 후보 대비 면적 좁음
3. 종로 센트레빌
- 개요:2008년식/24평/방3개/416세대/호가 9억5천~10억/실거래가 9억5천
- 장점: 숨어 있는 교통 깡패, 창신역 도보 3분, 강남/종로/합정 30분 내 가능, 단지 내 언덕이 있지만 정돈된 느낌, 평수 대비 면적 넓고 구조 좋음, 당산 다음 가서 그런가 사람 없는 한적함이 너무 좋았음
- 단점: 상권이 너무 없고, 창신/숭인동이 서울에서 가장 낙후된 곳이라는 좋지 않은 이미지
(여기서 알 수 있었던 나의 선택 기준: 사람은 없을수록 좋지만, 상권 및 지역 이미지도 어느 정도 중요함. 나는 집순이기 때문에 상권은 의미 없다고 생각했는데 너무 없는 것도 문제더라. 아파트와 동네는 너무 마음에 들었는데 이 부분이 마음에 걸려 포기했다.)
4. 정릉 꿈에 그린
- 개요: 2015년식/24평/방 3개/349세대/호가 8억 7천~9억/실거래가 7억 4천~8억 4천
- 장점: 다른 후보군에 비해 매매가 낮음, 성신여대역 도보 15분, 성신여대역 상권 이용 가능, 한화가 신경 쓰고 잘 지었다고 함 (층간소음 적음, 초고속 엘리베이터, 시스템 에어컨 등), 신축, 구조 괜찮음
- 단점: 정릉 역 도보 2분 가능하지만 우이선은 2량이라 출퇴근 꽤 붐빌 듯, 소단지, 마음이 안감(아마 처음 가본 지역이라 그런 듯. 이유를 모르겠음)
5. 돈암 코오롱하늘채
- 개요: 2016년식/24평/방 3개/629세대/호가 9억 2천~10억 5천/실거래가 8억 9천~9억 3천
- 장점: 성신여대역 도보 10분, 성신여대역 상권 이용 가능, 신축이라 구조 좋음, 나와 상관없지만 정릉보다 학군이 좋다고 함
- 단점: 저층을 제외하면 호가와 실거래가 차이가 컸음, 역시 그냥 마음이 안감 (4번과 같은 이유일 것 같은데 역시 이유를 모르겠음)
그 외 손품으로만 판 신도림 현대 3차는 대단지, 교통 깡패인 신도림에 위치한 점이 좋았지만 대림동이란 이미지, 너무 많은 유동인구, 올수리 되었던 9억 8천 매물이 거래되자 호가 10억 인 매물만 남아서 마음이 짜게 식었다. 그 외 신길, 노량진 구축도 가능했지만 연식이 지나치게 오래됐거나, 매물이 없거나, 현재 리모델링을 추진해서 당장 거주가 불안정해질 수 있고, 역세권이 아니라 제외했다. 친구들에게 추천받은 신당, 왕십리, 답십리 지역 역시 상황은 비슷했고, 태어나서 그 지역에 가 본 것이 손꼽힐 만큼 적기 때문이 머리로는 투자 가치가 이해됐지만 마음이 가지 않았다.
5) 고민의 시작
결국 며칠 동안 몰아서 임장도 다녀보고 하루 종일 네이버 부동산만 보고 있었는데도 마음에 드는 곳을 찾지 못했다. 즉시 입주가 가능한 매물은 세낀 매물 대비 5천~1억 이상 비쌌고, 매물 자체가 많지 않았다. 게다가 호가는 최근 실거래가 대비 5천~1억은 높아 적정 가격인지 감도 오지 않았다. 고민하는 자체도 머리가 빠개질 것 같아 이렇게 스트레스받느니 지금 사는 곳에 그냥 살아야겠다 포기할까 말까 하는 와중에 새로운 후보지가 나타나는데…
(2편에서 계속됩니다.)
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