서울에 아파트 장만하고 배운 6가지
다음 갈아타기를 위한 배운 점 기록하기
1. 지금 내가 할 수 있는 것 하기
올해 7월 영끌 예산을 계산해 보기 전까지 내가 서울에 아파트를 살 수 있을 것이란 생각은 하지도 못했다.투자공부, 저축 등 지금 내가 할 수 있는 일에 집중하면 기회는 오는 것 같다. 기회를 잡을 수 있도록 준비해야겠다.
2. 주변 사람들에게 나의 목표 알리기
나의 목표를 소문내면 소중한 친구들이 도와준다.
부동산에 관심있던 친구, 최근 집을 장만한 친구까지 발 벗고 도와주었다.
같은 맥락에서 친구, 가족 가능한 한 많은 사람과 함께 임장가는 게 좋다. 내가 놓친 것을 봐준다.
3. 관심 매물, 주기적으로 지켜보기
매수계약을 하고 보니 한 달 전이었다면 같은 가격으로 더 좋은 뷰, 좋은 층의 매물을 잡을 수 있었다는 것을 알았다. 아파트는 같은 단지라도 층, 뷰, 동, 인테리어 상태 등 조건이 다르고, 내가 원할 때 원하는 매물이 있으란 법도 없다. 관심 아파트를 정해놓고 주기적으로 매물, 시세의 흐름을 지켜보면 좋은 타이밍에 갈아탈 수 있을 것 같다.
* 갈아타기 로드맵을 세우고, 다음 갈아탈 아파트를 열심히 째려보다가 보유한 아파트와의 갭이 줄어들었을 때 갈아탈 수 있으면 좋겠다.
4. 보유 매물의 시세를 최대한 열심히 파악하기
난생처음 아파트를 팔아보니 내가 적정 가격으로 판 건지 감이 오지 않았다. 상승장이니 실거래가보다 높게 내놓았다가 선매수 후매도의 후달림으로 부동산에서 제시한 호가(신고가긴 했지만)로 후다닥 팔아버렸다. 어떤 가격으로 팔았든 더 비싸게 팔았어야 하는데… 하는 아쉬움이 남았을 것 같긴 하다. 하지만 진인사 대천명, 최선의 노력으로 시세를 파악하고 고민하면 그나마 후회를 줄일 수 있을 것 같다.
부동산 중개소는 거래 성사가 제일 중요하므로 매도자에겐 낮은 가격을, 매수자에겐 높은 가격을 제시할 확률이 높다. 그러므로 매수자인 척 부동산에 가서 가격을 물어보면 조금 더 합리적인 답을 들을 수 있다.
5. (여유가 있다면) 경쟁 매물을 고려해 매물을 내놓기
단지 내 다른 매물의 호가에 따라 나의 아파트 가격이 정해질 수 있기 때문이다. 단지 내 나의 매물이 단독이라면 내가 제시하는 가격이 기준가가 되겠지만, 더 좋은 매물이 있다면 그 매물의 가격에 따라 나의 매물 가격이 정해진다. (마치 동네 대장 아파트의 가격에 따라 다른 아파트의 가격이 정해지듯이.) 실제로 나의 매물 가격을 낮추니, 단지 내 1층 평형도 내가 낮춘 금액만큼 호가를 낮추는 것을 보았다.
6. 계약 시 챙겨야 할 사항
- 중도금, 잔금 일정: 중도금 금액은 협의 가능, 매수인 입장에선 중도금이 없는 것이 좋지만, 중도금 지급 시 계약 파기가 불가하므로 요즘 같은 상승장엔 매수자가 나서서 중도금을 입금하는 편이라 함. 일반적으로 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50% (대출이 껴있다면 채권담보액을 제외한 금액의 40%를 중도금으로 받을 수 있음)
- 계약서 특약사항: 꼭 챙겨야 하는 조건(일정, 빌트인 가구 등)이 있다면 특약에 꼭 넣기 (부동산 특약사항을 검색해서 넣어야 할 만한 조항 넣기)
7. 그리고,
- 집은 돈으로 사는게 아니라 집으로 사는 것이다. 갖고 있는 집 팔고 더 좋은 집으로 이사가는 것.
- 상승장인데 매물은 많지 않으니 최근 실거래가보다 최소 5천만 원~1억 원 이상 호가가 높았다. 매물의 적정 가격을 알기 어려워 예산이 가능한 매물 중 호가의 지름 수준이 낮은 것에 손이 가더라. 역시 주식이든 부동산이든 적정가치를 파악하여 저평가 자산을 찾는 것이 중요하다. 이를 위해선 꾸준한 공부가 필수.
- 아파트에도 팔리는 순서가 있다. 1층/탑층 등 수요가 정해진 층을 제외하면 낮은 가격순으로 팔린다.
- 가격 조정 시 중개소, 상대방 눈치보지 말고 내가 원하는 만큼 질러보기. 안 되면 말고가 중요하다. 어차피 부른만큼 깍아줘도 더 깍아볼걸… 후회가 남는다.
- 거래가 빨리 끝나서 그런지 조금 더 차분히 진행해도 됐을텐데 싶다. 후보지 매물들 중 9억대가 빠른 속도로 사라져서 마음이 급해진 면이 있다. 며칠 정도는 생각할 시간을 가졌어도 좋았겠다. 너무 천천히 진행했다면 갈아타기가 어려웠으려나. 어렵다.
- 내가 내놓은 아파트를 갭 투자자가 사면 추가되는 프로세스
1) 세입자들에게 추가로 아파트를 보여 주어야 하고,
2) 세입자와 전세계약을 해야 한다. (이때 전세계약금 역시 나에게 입금되고, 잔금 처리 시 전세권이 매수자에게 승계됨)
- 모든 계약을 끝내고나니 몇달 전부터 달고 살던 편두통도 없어지고, 커리어 욕심도 없어졌다. 이자갚을 월급 주는 회사도 감사하다. 번뇌가 사라진 느낌. 나도 모르게 갖고 있던 욕구가 충족된 느낌이다.
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