2025년,
서울과 지방 부동산이 걷는 다른 길
이재명 정부 5년, 우리는 어떤 선택을 해야 할까?
한국 부동산의 두 얼굴
요즘 부동산 얘기만 나오면 사람들 표정이 복잡해진다. 서울 사는 사람은 "또 올랐네" 하고 한숨을 쉬고, 지방 사는 사람은 "우리 동네는 언제 오르나" 하며 답답해한다.
2025년 8월 현재, 우리나라 부동산 시장은 그야말로 양극화의 극치를 보여주고 있다. 한국은행 보고서에 따르면, 2014년 이후 서울 집값은 112% 올랐는데 전국 평균은 43%에 그쳤다. 무려 69%포인트 차이다.
더 충격적인 건 서울 집값이 전남 지역의 4배를 넘는다는 사실이다. 같은 나라에서 이런 일이 일어날 수 있을까 싶지만, 이게 바로 우리의 현실이다.
'똘똘한 한 채' 현상의 심화
가장 흥미로운 건 '똘똘한 한 채' 현상이다. 다주택자 규제가 강해지면서 "어차피 한 채만 가질 거라면, 서울의 좋은 아파트 한 채를 갖자"는 심리가 확산됐다.
실제로 2025년 상반기 부산, 대구, 광주 등 지방 거주자들이 서울 아파트를 산 건수가 4,000건이 넘었다. 전국의 돈이 서울로 빨려들어가는 모양새다. 마치 블랙홀처럼 말이다.
지방에서는 미분양 아파트가 쌓여가는데, 그 83%가 비수도권에 몰려있다. 2025년 4월 기준으로 준공 후 미분양이 12년 만에 최고치를 기록했다니, 이 격차가 얼마나 심각한지 알 수 있다.
이재명 정부의 새로운 시도
2025년 출범한 이재명 정부는 과거 정부들의 실수를 반면교사 삼겠다고 공언했다. 노무현, 문재인 정부가 "초강력 규제" 일변도로 가다가 오히려 부작용을 낳았던 걸 보고 배운 것 같다.
새 정부의 핵심 전략은 '투트랙 접근'이다.
서울 등 과열 지역: 정교한 수요 억제 + 공급 확대
지방 침체 지역: 경기 부양 + 수요 진작
6월 27일 발표된 첫 부동산 대책을 보면, 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 묶고, 다주택자 대출은 아예 금지했다. "현금 부자만 서울 집 산다"는 말이 나올 정도로 강력한 조치였다.
반면 지방에는 공시가격 2억원 이하 주택 취득세를 1%로 낮추고, 미분양 주택 매입자에게 감면 혜택을 주는 등 완화책을 폈다.
향후 5년, 세 가지 시나리오
시나리오 1: 서울 강세 지속 (기본 시나리오)
가장 현실적인 시나리오다. 금리 인하와 공급 부족이 맞물려 서울 집값이 꾸준하게 오르고, 지방은 여전히 정체되는 상황이다.
구조적 요인들이 하루아침에 바뀌기는 어렵다. 젊은 층의 수도권 유입, 지방의 인구 고령화는 계속될 테고, 이는 부동산 수요의 차이로 이어진다.
시나리오 2: 정책 균형 성공 (완화적 수렴)
정부의 투트랙 전략이 성공하는 경우다. 서울 도심 재건축과 3기 신도시가 원활히 진행되어 공급이 늘어나고, 동시에 지방에 기업 투자와 일자리가 생겨 지역 경제가 살아나는 상황이다.
이 시나리오에서는 서울 집값이 급등세를 멈추고 안정되며, 지방도 바닥을 다지며 서서히 회복한다. 가장 이상적이지만, 정책 실행력에 달려있다.
시나리오 3: 거품 심화 후 조정 (변동성 시나리오)
정부 정책이 시장 신뢰를 얻지 못하거나, 유동성 효과로 서울 부동산에 거품이 더 끼는 경우다. 단기적으로는 가격이 뛰지만, 이후 금리 재인상이나 대출 규제 강화로 조정을 받는다.
다만 한국 주택시장은 과거 사례를 보면 급락보다는 거래절벽 형태의 완만한 조정이 일반적이었다. 따라서 과대 상승분의 10-20% 조정은 충분히 가능하다.
대중 심리가 만드는 시장
부동산 시장에서 심리는 정책만큼이나 중요하다. 2010년대 후반부터 형성된 '부동산 불패' 신화가 여전히 강력하다. "정부가 누르려 해도 결국 오른다"는 학습 효과가 뿌리깊게 자리잡았다.
여기에 정보 확산 속도가 훨씬 더 빨라졌다. 유튜브 부동산 채널, 단톡방, 온라인 카페, SNS를 통해 시장 소식과 전망이 실시간으로 퍼진다. "지금이 바닥", "앞으로 폭등" 같은 신호에 다수가 일제히 움직이는 경향이 강해졌다.
아래 그래프는 서울 지역의 '전년동월대비 매매가격 증감률'이다. 그래프를 보면 2000년대 상승과 2010년 이후의 상승의 모습에 차이가 있음을 볼 수 있다. 그 차이는 바로, 2000년대의 상승은 지역구 간에 상승 움직임이 흐름이 시차를 두고 전이되고 움직임의 차이도 비교적 크다. 반면 2010년 이후의 상승은 지역구 간의 상승의 전이흐름이 짧은 시차를 두고 거의 동시다발적으로 나타났던 것을 볼 수 있다.
지난 몇년간 여러 프롭테크의 발전과 시장 참여자들의 학습 등이 더해져서 앞으로의 상승 흐름은 더욱 빠른 움직임의 동조화가 가속화될 것으로 보인다.
전년동월대비 매매가격 증감률 @ 서울우리는 어떻게 대응해야 할까
정부 차원에서는 정책의 일관성과 신뢰 회복이 핵심이다. 과거처럼 "다주택자 때려잡기"식 접근보다는, 시장 원리를 존중하면서도 투기 수요는 차단하는 정교한 정책이 필요하다.
개인 차원에서는 확률적 사고가 중요하다. "무조건 오른다" "무조건 떨어진다"는 확신보다는, 여러 시나리오에 대비한 전략을 세워야 한다.
특히 지방 거주자라면:
무작정 서울 집을 사려 하기보다는
지역 개발 계획과 인구 동향을 꼼꼼히 살펴보고
본인의 라이프스타일에 맞는 선택을 하는 게 현명하다
서울 거주자라면:
과도한 레버리지는 피하고
실거주 목적과 투자 목적을 명확히 구분해서
감당할 수 있는 범위에서 결정하는 게 좋다
마무리: 반복되지 않을 역사
과거 부동산 역사는 패턴을 보여주지만, 똑같이 반복되지는 않는다. 시대에 맞게 새로운 양상으로 전개된다.
앞으로 5년간 한국 부동산 시장은 양극화라는 큰 흐름 속에서 정부 정책, 가격 사이클, 대중 심리가 서로 영향을 주고받으며 진화해갈 것이다.
현재로는 서울 집중 현상과 지방 침체가 쉽게 바뀌기 어려워 보이지만, 정부의 의지와 대응에 따라 그 속도와 강도는 충분히 조절될 수 있다.
중요한 건 현재 드러난 징조들을 바탕으로 가능한 경로들을 인지하고 대비하는 일이다. 정부든 개인이든 여러 가능성에 대한 플랜 B를 갖추는 것이 향후 5년의 불확실성 속에서 최선의 전략일 것이다.
역사는 반복될 수도 있지만, 우리는 과거의 교훈을 바탕으로 더 현명한 선택을 할 수 있다. 이번 부동산 사이클에서 이재명 정부는 어떤 새로운 해법을 보여줄지, 모두가 주목하고 있다.
부동산은 단순한 투자 수단이 아니라 우리의 삶의 터전이자 가장 큰 자산입니다. 따라서 숫자와 그래프 너머에는 각자의 꿈과 현실이 있습니다다. 현명한 선택으로 모두가 행복한 결말을 만들어가길 바랍니다.
이재명 정부와 함께 하는 앞으로 5년의 부동산 시장, 여러분은 어떻게 생각하시나요?
댓글로 의견을 남겨주시면 또 다른 글로 생각을 정리해보겠습니다.
