세상을 읽는 기본 상식, 직주근접
[ 글을 시작하기 전에 ]
중학교 사회 시간에 베드타운이라는 단어를 배운 기억이 있다. 베드타운의 정확한 표기는 베드룸 타운(Bedroom town)으로 직역하면 잠만 자는 도시라는 말이다. 베드타운은 도심에 과도한 인구가 몰리는 것을 방지하기 위해 만들어진 위성도시를 말하기 것으로 일반적으로 교통이 편리한 지역에 자연스럽게 발생된다.
< 베드 타운 이미지 > (출처 : 구글 이미지)우리나라에서만 발생되는 현상이 아니고 전 세계적으로 도심에 인구가 집중되면서 중심 지역이 상업 지역으로 발전되면서 거주 공간이 부족해지거나 부동산 대지의 가격이 상승하면서 외곽으로 인구가 분산되면서 발생되는 현상이다.
우리나라의 경우 서울특별시의 인구를 분산하기 위한 목적으로 만들어진 성남, 분당, 일산 등의 1기 신도시가 대표적이라고 할 수 있었다. 그리고 철도 교통이 발전되면서 자연스럽게 형성이 된 곳으로는 의정부, 안양, 부천 등도 있다.
이렇게 베드타운이 생긴 이유는 서울의 주요 중심지와의 접근성이 거주 지역 선택의 중요 지표가 되면서 시간이 가면서 자연스럽게 형성이 된 것 같다. 그런데 이런 현상을 부동산에서는 직주근접이라는 용어로 부르고 있는데 알아두면 좋은 상식 정도가 될 것 같아서 설명해 보고자 한다. 그러면 직주근접이라는 단어에 대해서 알아보도록 하자.
Ⅰ. 직주근접의 의미
직주근접이란 직장과 주거지가 가까운 것을 의미하는 부동산 용어다. 집을 구할 때 직장 가까운 곳에 집을 얻는 것이 좋은데 이는 출퇴근 시간이 삶의 질에 많은 영향을 주기 때문이다. 직장과 집이 가까우면 가까울수록 좋을 것 같은데 막상 또 너무 가까우면 개인의 사생활에 침해가 올 수 있다고 해서 적당한 거리를 선호하기도 한다고 한다.
< 직주 근접 이미지 > (출처 : ReaCast)직주근접이라는 것이 꼭 거리만을 이야기하는 것은 아니다. 거리가 멀다고 해도 도로와 지하철이 잘 되어 있어서 출퇴근에 걸리는 시간이 짧아질 수 있는 곳도 직주근접의 효과가 있는 곳이라고 말할 수 있다.
Ⅱ. 직주근접과 부동산 가격
직주근접이 중요한 이유는 직장이 모여있는 곳은 이미 정해져 있으니 그 지역을 중심으로 국가에서 도시 계획을 세우고 교통편을 발달시키기 때문에 우리는 직장에서 집까지의 거리와 교통편을 중심으로 거주지를 고려하게 된다.
예를 들어서 국토교통부가 서울과 인천, 경기도권의 교통난이 심화되는 것을 해소하기 위해서 투자를 하기로 결정했다고 해보자. 그런데 어디서 어디를 연결하고 어디를 통과하게 할 것인지가 주요 논제가 될 수 있다. 이럴 때에 기준이 되는 것이 직장이 많이 몰려있고 사람들이 많이 사용하는 지하철 역이나 버스 정류장을 기준으로 추가 투자를 고려하게 된다.
결국 직장은 사회적인 요소이기 때문이고 직장의 위치는 이미 정해져 있는 공간으로 변하기가 어렵다. 그리고 회사가 모여있는 곳은 시너지 효과가 발생할 수 있어서 지속적으로 사람들이 모이고 더 많은 직장들이 모이는 현상이 지속된다. 한 개의 회사가 성장하면 그 회사와 연관이 있는 화사들이 모이고 그 회사 주변에 인프라가 형성이 되는 식의 발전이 이루어진다.
이 때문에 회사의 위치는 선택할 수 있는 요소가 아니고 정해진 곳에 가야 하는 운명이 있기 때문에 개개인들이 직장을 기준으로 집을 선택해야 하는 것이다. 그리고 직장을 선택할 때에는 회사와 자신이 거주하는 곳까지의 거리와 회사를 지나가는 교통편이 어떤 것이 있는가가 매우 중요하다.
근래 개통한 도로나 철도가 이 예를 가장 잘 보여주고 있는데 SRT의 개통으로 강남과 인접한 수서에서 평택, 동탄 간은 지역으로의 이동이 15~20분대로 급격하게 단축되기도 했다. 그리고 이렇게 국토발전을 위해서 투자된 예산으로 인해서 주변의 집값이 상승하게 되기도 한다.
< SRT Super Rapid Train > (출처 : 구글 이미지)일례로 SRT(Super Rapid Train)가 지나가게 되는 수서나 평택, 동탄은 강남과의 접근성이 개선되면서 집값이 많이 상승한 상태이다.
집을 구입할 때에는 자신이 좋아하는 곳을 기분으로 집을 사게 된다. 그렇지만 개인적으로는 집이라는 단어와 부동산이라는 단어에 대해서는 조금 다르게 생각을 하는 것이 좋다고 생각한다. 집이라는 곳은 가족들과 함께 거주를 하는 곳이고 행복감과 안정감을 준다는 개념으로 여러 가지를 고려해서 사야 한다.
자신의 직장에 대한 고려도 해야 하지만 아이들이 교육이나 부부가 직장이 다를 경우 누구의 직장을 기준으로 집을 정할까 하는 것도 매우 중요한 기준이 된다. 이런 점을 고려해볼 때에 집이라는 공간은 경제적인 이점보다는 모두의 편의성을 위해서 선택을 하게 된다. 그렇기에 때로는 꼭 자산 가격의 상승을 기대하고 집을 사는 것은 좋은 선택은 아니라고 생각을 한다.
자가 거주한 채 같은 경우에는 집값이 오르면 좋겠지만 직장과의 거리가 너무 멀거나 환승을 할 수 있는 역이 없어서 매일 편도로만 두 세 시간씩 걸려서 출퇴근을 하는 것은 삶의 질에 부정적인 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
그러면 부동산이라는 개념은 집과 어떤 점이 다른 것일까? 부동산이라는 개념은 자산의 한 부분으로써 움직이지 않는 자산이라는 개념이다. 이 경우에는 자신의 자산 상승을 기대하는 부분이 크기 때문에 내가 살고 싶은 집이 아니라 사람들이 살고 싶어 하는 집을 구입하는 것이 맞는 방향이라고 보인다.
이때에 사용할 수 있는 것이 직주근접 즉, 직장이 많은 곳인 강남, 종로, 시청 같은 곳과의 접근성이 어떻게 되는지 지하철 역 같은 대중교통을 잘 발달이 되어있는지를 고려해서 구입을 해야 하는 것이라고 생각한다.
Ⅲ. 직주근접을 떠나 직주 일치의 시대
최근에 나오는 새로운 단어 중에 하나는 직주근접을 떠나서 직주 일치의 시대가 온다고 한다. 그러면 직주 일치는 무엇일까? 이는 직장과 집의 거리가 가까운 것이 아니라 집과 직장이 동일시되는 재택근무 같은 개념을 말한다고 보면 된다.
< 재택 근무 관련 이미지 > (출처 : 한국 일보)앞서 이야기한 것 중에 하나가 직주근접을 위한 선택을 아무리 잘하고 싶다고 해도 직장이 있는 곳의 아파트 가격은 이미 너무 많이 상승해서 집을 구입하는 것은 당연히 무리고 전제나 월세로 살게 되어도 너무 많은 금융 비용이나 부담으로 인해서 고민이 많이 생기게 된다.
이 때문에 우리는 직장과 집의 거리가 먼 지역으로 점점 벗어나게 된 거이고 이로 인해서 출퇴근 지옥이라는 상황을 겪으면서 살아와야 했다. 그렇지만 4차 산업혁명 덕분에 인터넷 속도가 빨라지고 코로나로 인해서 그동안 현실화되지 못했던 재택근무라는 업무 형태를 잠깐이나마 경험을 해보기도 했다.
재택근무를 하면서 처음에는 어려울 것이고 현실적으로 안 맞을 수도 있다는 생각을 했는데 막상 해보니 출퇴근으로 인해서 버리는 시간을 개인적으로 활용하면서 매우 좋았다. 여기에 아침에 일찍 일어나서 이동해야 하는 등의 체력적인 부담도 줄어들면서 업무 효율성도 높아지는 경험을 해보기도 했다.
가족이 있는 경우에는 아이들과 아침을 먹을 수도 있었고 저녁에는 아이들이 집에 오는 것을 기다려보기도 하는 독특한 경험을 해보기도 하였다. 이런 소소한 경험을 하면서 직장이라는 공간에서 모두가 모여서 일을 하게 될 경우 시너지 효과가 나기도 하지만 이를 기술적으로 극복하게 된다면 종업원 입장에서 상당한 이점이 될 수 있지 않을까 하는 생각도 들었다.
여기에 고용주 입장에서도 건물 임대라는 부담에서 벗어날 수 있고 이와 연관된 다양한 부대비용 그리고 아침저녁 출퇴근을 지원할 경우 이에 따른 비용 절감에도 효과적일 수 있기 때문에 장점이 있을 수 있다고 생각한다.
고용주 입장이나 종업원 입장을 모두 고려해 보았을 때에 재택근무와 직주 일치라는 것이 어쩌면 미래 사회의 한 가지 근무 형태가 될 수도 있지 않을까 하는 생각이 들기도 한다.
[ 글을 마치며 ]
직주근접이라는 단어를 알게 된 계기 자체가 7~8년 전에 부동산 관련 책을 읽으면서 알게 되었다. 출퇴근 시간에서 사람들은 시간의 낭비를 원하지 않는데 이 때문에 직장과 집의 거리가 가까운 것을 선호한다는 것이다. 그렇기 때문에 결국은 직장이 많이 있는 곳을 중심으로 국토가 발전이 되고 경제력이 집중될 것이기 이 점을 고려해서 집을 구입해야 한다고 쓰여 있었다. 그런데 개개인의 직장은 모두 다 다른데 다들 각자의 직장을 기준으로 결정하게 되면 부동산 가격 변동에 큰 의미가 있겠는가 하는 생각이 들었다.
그런데 공부를 계속하면 할수록 결국은 직장이 많이 몰리는 곳에 사람들의 유동성이 증가되게 되고 이를 기반으로 그 지역이 계속해서 활성화된다는 것을 이해하게 되었다. 그렇지만 사람들이 많이 모이는 곳은 가격이 너무 비싸서 이미 접근하기 어려운 곳이 되어버렸다. 역시 부동산이라는 것은 결국은 내가 원하는 것이 아니라 나만 좋아하는 것이 아니라 모두가 좋아하는 것을 선택해야 하는 것을 배울 수 있었다.
그리고 사람들이 무엇을 원하는지를 알기 위해서 크게 고민할 필요도 없었다. 가격이 가장 비싼 곳이 사람들이 가장 원하는 곳이라는 것도 알 수 있었으니 말이다. 직장 가깝고 주변에 공원이 있고 학군도 좋으면 사람들이 모두 살고 싶어 할 것이기 때문이다.
그런데 만약에 직장에 대한 개념이 조금 바뀌어서 직주 일치가 된다면 앞으로는 부동산을 바라보는 시선에 변화가 생길 수도 있지 않을까 하는 상상을 해보기는 한다. 물론 언제가 될지는 모르겠지만 말이다.
