건물주, 어렵지 않아요
건물주 플랜과 리스크 관리
<어른이의 돈 되는 생활> 291쪽을 보면 다음과 같은 내용이 있습니다.
… 주거 만족을 일부 포기한다면, 다양한 길을 시도할 수 있습니다. 새 아파트 대신 유망한 지역의 오래된 아파트를 선택할 수도 있고, 방 한 개를 포기하는 대신 잠재력 있는 기업의 주주가 될 수도 있습니다. 호화로운 인테리어와 베란다 확장을 포기하면 월세를 받을 수 있는 작은 상가를 소유할 수도 있지요. 때로는 넓은 공간과 지하주차장, 커뮤니티 시설과 엘리베이터를 포기하면 건물주가 되는 것도 가능합니다. 허풍이 심하다고요? 전혀 그렇지 않습니다. 조금만 발품을 팔고 공부한다면 사실이라는 것을 알 수 있습니다. 제가 자산을 늘려 온 비법 중 하나가 바로 이것입니다.
허풍이 아니라고는 했지만 위 글에 공감하기는 어려울 수도 있을 것 같습니다. 건물주가 되는 것은 이번 생에는 어려운 일이라고 대부분 생각하기 때문입니다. 여기 실제로 있을 법한 건물을 하나 예로 들어보겠습니다.
1) 건물주가 되는 데 필요한 금액
이제 ‘쉬운 빌딩’을 매수하려면 얼마가 필요한 지 알아보겠습니다.
8억 원 정도가 있으면 건물주가 되는 것이 가능합니다. 신용대출을 사용한다면 8억 원보다 적은 금액으로도 건물주가 될 수 있습니다. 최근 서울 아파트 중위 가격이 10억 원을 넘어섰다고 합니다. 결국 서울 아파트 하나를 팔면 건물주가 되는 것이 가능하다는 이야기입니다. 5층 주택의 보증금이 2억 원이므로 10억 원을 투입하면 5층 주택을 이용해 거주까지 해결할 수 있습니다. 그럼 이제 건물을 매수했을 때 실제 수익은 어느 정도가 되는지 살펴보겠습니다.
2) 건물 수익성 분석
명목 수익금액은 약 4,400만 원이지만 실질 수익금액은 대략 2,800만 원 정도로 떨어집니다. 연간 임대료의 20%가량은 각종 세금(보유세, 부가가치세, 종합소득세 등) 및 관리비 (엘리베이터 관리비, 청소 용역비, 수리비 등)로 사용되기 때문입니다. (20% 가정은 개인적 경험에 의한 것으로 변동 가능합니다.) 건물 개요의 명목 수익률은 4%였지만, 실질 수익률은 3.5%인 셈입니다. 담보대출 금리를 3.5%로 가정하였는데, 대출금리가 더 높다면 수익률은 당연히 더 하락합니다. 건물 매수 시 주의할 점은 (상식이겠지만) 최소한 대출금리보다는 수익률이 높아야 한다는 점입니다. 그렇지 않으면 실제로 벌어들이는 현금흐름이 마이너스(-)가 되기 쉽습니다. 3.5%의 수익률이 낮다고 느껴질 수도 있지만 2,800만 원의 추가 수입은 적은 금액이 아닙니다. (주식투자로 연간 2,800만 원을 더 벌수 있을지 생각해 보십시오.) 가격 상승은 어떨지 모르지만, 각종 보유세로 낑낑대야 하는 아파트보다는 경제적 측면에서는 유지가 훨씬 수월합니다.
3) 리스크 관리
건물의 가장 큰 리스크는 ‘공실’입니다. 공실이 나면 위의 모든 가정은 순식간에 물거품이 됩니다. 최악의 상황을 가정해 갑자기 건물의 절반이 공실이 났다고 가정해 보겠습니다. 임대료도 당연히 절반으로 줄어들게 될 것이고 이 경우의 수익성은 다음과 같습니다.
20억 원의 건물에 10억 원가량 대출을 받은 상태에서 절반이 공실이 났기 때문에, 명목 수익률은 당연히 0% 근처로 수렴하게 됩니다. 실질 수익률은 마이너스로 떨어지고 현금흐름은 1년에 1,200만 원가량 손실이 납니다. 따라서 1년에 1,200만 원의 여유 현금흐름을 마련할 수 있어야 최악의 상황에서도 건물을 유지할 수 있습니다. 그렇기 때문에 “퇴직금이랑 모은 돈을 잘 모아서 퇴직 후에 건물 하나 마련하면 되지.” 이런 생각이 위험한 것입니다. 노후 자금을 몽땅 끌어모아서 건물을 하나 마련하면 공실에 취약해지기 때문입니다. 따라서 여유 자금을 남겨 놓고 투자를 해야 하고, 퇴직하기 훨씬 이전부터 준비를 하는 것이 바람직합니다. 게다가 퇴직할 시기에 건물 가격이 폭등하면 모든 계획이 틀어져 버립니다. 따라서 노후 준비는 퇴직 이전부터 하는 것이 당연한 일이라는 것을 기억해야 합니다. 퇴직 이후에는 현금흐름 창출 능력이 크게 감소하기 때문입니다.
4) 건물주 플랜 총정리
첫째, 신용대출 포함 8억 원(변동 가능)을 모으면, 그럴듯한 건물의 주인이 될 수 있다.
둘째, 주거의 편의성을 포기하면(아파트 매각 또는 건물에 입주 등) 건물주가 될 수 있는 길이 열린다.
(유주택자가 주택이 포함된 건물을 매수하면 당연히 다주택자가 되므로 세금에 유의할 것)
셋째, 대출금리보다는 수익률이 높아야 유지가 수월하다.
넷째, 절반 정도의 공실에도 버틸 수 있는 현금흐름을 준비해야 한다.
매수를 고려할 때 건물이 아파트와 가장 크게 다른 점은 마음에 드는 매물을 찾기가 어렵다는 것입니다. 아파트는 마음에 드는 단지를 고르면 가격이 문제일 뿐, 매물을 찾기가 비교적 수월합니다. 아파트 매매에서는 매물 확보보다 타이밍이 더 중요할 수 있습니다. 하지만 건물은 똑같은 건물이 없는 데다 내가 원하는 건물이 매물로 나온다는 보장이 없습니다. 따라서 더 오랜 기간동안 탐색하고 발품을 파는 수고를 들여야 합니다. 위 예시에서는 8억 원 정도면 가능하다고 했지만 위치와 특성에 따라 더 적은 금액으로도 가능할 수 있습니다. 좋은 건물의 특징은 건물주가 중요하게 여기는 가치에 따라 달라집니다. 그러므로 내가 중요하게 생각하는 것이 무엇인지를 알고 그런 조건을 충족하는 건물을 찾기 위해 꾸준히 노력하는 것이 필요합니다.
건물주가 되는 방법은 다음과 같습니다. 필요한 종잣돈을 모으는 것이 가장 기본이고, 종잣돈이 모이기 전이라도 꾸준히 공부하고 좋은 매물을 찾기 위해 발품을 팔아야 합니다. 그래야 원하는 시기에 매수가 가능합니다. 매수를 했다면 최악의 상황에도 버틸 수 있도록 여유 자금이나 현금흐름을 확보해야 합니다. 가장 쉬운 방법은 직장이나 본업에서 소득이 있을 때 매수하여 대출을 갚아 나가는 것입니다. 그러면 어떠한 상황이 와도 끄떡없는 건물주가 될 수 있습니다.
