재건축, 다시 기대할 수 있을까?

인플레이션 속에서 변하는 부동산 시장, 신축과 재건축의 향방은?

모든 자산은 시간이 지나면서 감가상각을 겪으며 가치가 하락하는 것이 일반적이다. 자동차도 3년만 지나면 신차 가격 대비 10~20%가량 하락하는 것이 보통이다. 그러나 우리나라의 30년 이상 된 아파트는 이례적으로 꾸준히 가격이 오르며 예외를 보여왔다. 특히, 용적률이 낮은 저층 아파트는 재건축 기대감으로 인해 “몸테크”라는 신조어가 나올 정도로 높은 인기를 끌었다.

하지만 최근 인플레이션으로 인해 인건비와 자재비가 급격히 상승하면서 상황이 크게 바뀌고 있다. 일부 건설사는 공사비 부담으로 완공을 앞둔 아파트의 공사를 중단하고 재협상을 요구하고 있으며, 재건축 부담금 역시 크게 증가했다. 과거에는 작은 평수를 소유하고 있어도 재건축을 통해 넓은 평형으로 전환하거나 추가적인 수익을 얻을 수 있었지만, 지금은 재건축 비용 부담이 커져 주춤하는 상황이다. 그 결과, 최근 부동산 상승장에서는 5년 이하 신축 아파트가 가격 상승을 주도했으며, 이어서 신축과 유사한 커뮤니티 시설을 갖춘 15년 이하 준신축 아파트들이 주목받고 있다.

그렇다면 재건축 시장이 다시 활성화되기 위해 필요한 조건은 무엇일까? 첫째, 현재 배로 증가한 재건축 부담금을 수요자가 받아들이는 것이 중요하다. 과거와는 달리, 이제는 높은 비용을 감수하고 새 아파트로 전환하는 것이 불가피한 상황이다. 둘째, 정부의 정책적 지원이 절실하다. 용적률을 높이거나 재건축 인센티브를 제공함으로써 도심 내 재건축을 가속화할 필요가 있다. 도심 거주 수요가 높아진 만큼, 효율적인 재건축 절차를 통해 주거 환경을 개선하는 방향이 필요하다. 셋째, 국민의 소득 증가가 반드시 뒷받침되어야 한다. 현재와 같은 고가 부동산을 감당할 수 있는 수요층이 줄어들고 있기 때문에, 소득을 증가시키고 새로운 일자리와 창업을 활성화해야 한다. 또한, 금리를 낮추고 혁신적인 산업에 자금이 흘러가도록 유도할 필요가 있다.

이 세 가지 조건이 충족되어야만 재건축 및 리모델링 시장이 활성화될 수 있다. 그러나 이러한 변화가 이루어지기 전까지는 5년에서 15년 사이의 준신축 아파트가 시장의 중심이 될 가능성이 크다.