자연취락지구 개발제한구역 개발하려면? 수서역세권 궁마을
자연취락지구 개발제한구역 개발하려면? (수서역세권 궁마을)
자연취락지구 개발제한구역 개발하려면? (수서역세권 궁마을)
도심 속 한적한 시골마을 같은 수서동 궁마을
수서역에 인접해 있는 자연취락지구인데요.
현재 궁마을은 개발제한구역입니다.
수서역세권 개발지 주변에는 궁마을처럼 그린벨트 내 단독주택들이 모인 취락지구들이 있습니다. (궁마을, 쟁골마을, 교수마을 등) 오래전부터 수서역 복합타운 개발과 함께 이 지역들도 그린벨트가 풀릴 것이란 기대감으로 땅값이 치솟았던 곳들인데요. 한때 개발제한구역중에서 가장 땅값이 비싼 곳이었고 지금도 단독주택 금액대가 상당합니다.
2014년 용도지역별 최고.최저 개별공시 가격
궁마을에서 얼마 전에 착공한 하우스플래너 시공사의 신축 현장입니다. 보통 개발제한구역 하면 아무것도 개발을 할 수 없다고 생각하는 분들이 있지만 개발제한구역도 개발을 할 수 있는 방법들이 있습니다. 개발제한구역을 개발하는 방법들에 대해서는 다음번에 컬럼으로 자세하게 소개해드리겠습니다.
그래도 그냥 넘어가긴 아쉬우니 간단하게만 설명을 해드리면...
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개발제한구역 신축하려면?
원칙적으로 개발제한구역은 신축이 매우 까다롭습니다. 하지만 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 주택이 있던 토지, 개발제한구역 내 주택을 소유한 농업인이 기존 주택을 철거하고 자기 소유의 농장이나 과수원 안에 주택을 신축하는 경우에는 신축이 가능합니다.
원주민 - 개발제한구역 지정 이전부터 살고 있던 경우 기존주택을 최대 5층 이하 300㎡(90평)까지 증개축 가능
외지인 - 이주 후 바로 신축 불가. 주민등록 옮기고 실거주 3년 후 대지에 100㎡(30평)까지 신축 가능. 음식점은 이주 후 5년이 지나야 가능
이축권을 활용한 신축
또한 원주민으로부터 이축권을 구입해서 원주민의 명의로 증.개축을 하거나 이축을 한 뒤, 자신의 명의로 소유권을 이전받는 방식으로 투자를 할 수도 있습니다. 하지만 이축권 매입은 여러 가지 확인을 해야 하는 내용이 많기 때문에 특약조건으로 향후 문제 소지를 최소화하고 사전에 이축권에 대한 입증서류도 꼼꼼히 검토해야 합니다.
이축권이란? (용마루)
이축권은 기존에 개발제한구역에 살던 주민이 공익사업의 시행이나 자연재해 등으로 기존 주택을 유지하기 어려운 경우나 타인의 토지 위에 주택이 있는데 토지 소유자의 동의를 못 받아 증개축을 할 수 없는 경우에 인근 지역으로 새로운 부지에 집을 신축할 수 있는 권리를 주는 제도입니다. 쉽게 말해 지역 내 법으로 인정하는 입주 딱지라고 생각하시면 됩니다.
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이축권에 대한 좀더 자세한 내용은 다음에 설명을 해드리겠습니다. ^^
현재 궁마을의 모습은 아래와 같습니다. 도심 속 전원마을 느낌이라고 생각하면 됩니다.
궁마을을 답사하다 바로 인접한 자연녹지 그린벨트에 못 보던 신축현장이 있었는데요.
여기는 어떻게 개발이 된 건지 히스토리가 궁금해서 자료를 찾아봤습니다.
자료를 보다 보니 개인적으로 조금 의문이 드는 부분이 있어서 담당공무원에게 직접 문의를 해봤는데요. 오래전부터 맹지로 개발이 불가능해서 시와 소송을 했던 땅인데 몇 년 전에 관련법 내용이 바뀌고 개발을 할 수 있게 되었다는 사실을 알게 되었습니다.
궁금하면 물어보세요.
사실 오늘 제가 하고 싶은 말인데요.
보통 부동산 답사를 가거나 길을 가다 특정 토지나 건물에 대한 궁금한 점이 생기면 궁금한 것으로 끝나는 경우가 많습니다. 하지만 이럴 때는 자료를 찾아보고 궁금한 점에 대해서 주저하지 마시고 관련 공무원이나 전문가들에게 물어보시는 걸 추천합니다.
가끔 공무원분들은 전화를 너무 안 받고 부서를 계속 돌려서... 답답할 때도 많지만 대부분 계속 궁금한 점을 물어보면 자세한 설명을 들을 수 있습니다.
저도 처음에는 토지주나 건축주도 아닌데 남의 땅에 대해 담당 공무원에게 이것저것 물어봐도될까 하고 걱정했던 적이 있었는데요. 부동산을 배우면서 느낀점은 모든 분야를 다 잘아는 전문가는 존재하지 않다는 사실입니다. 진짜 필요한 능력은 각분야 전문가들과 소통할 수 있는 준전문가 지식을 빠르게 습득하고 전문가들의 도움을 받으며 의사결정을 할 수 있는 내공을 키우는 거죠.
내공이 쌓일수록 질문을 두려워하지말고 설계.시공.세무.금융 전문가들에게 계속 물어보고 배워야 남들보다 빠르게 성장할 수 있습니다. 질문을 두려워 하지마세요. 질문을 해야 성장을 합니다.
부동산 공부를 하다보면 이론으로만 어렴풋이 알던 내용들은 외워도 쉽게 잊혀지는 반면 실제 현장을 가서 관련 전문가와 공무원들에게 질문을 하면서 습득한 정보는 훨씬 이해도 잘되고 오랫동안 잊혀지지 않는 경향이 있었습니다. 오늘부터는 궁금한 점이 있으면 지나치지 말고 담당 공무원이나 관련된 전문가들에게 물어보는 습관을 가져보시길 바랍니다.
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