아파트 분양권 전매 제대로 이해하기

아파트 분양권 전매 프로세스 제대로 이해하기 

분양권 거래 (전매)하는 법

분양권 거래는 일반 매매와 달라 처음 거래를 하는 사람은 다소 어렵게 느껴질 수 있다. 하지만 기본적인 흐름과 실제 들어가는 비용만 이해하면 어려울 것이 전혀 없다. 중도금 승계 절차 외에는 일반 매매와 거의 동일하고 거래 과정은 중개업소가 알아서 처리해주므로 걱정할 필요가 없다.

분양권 전매에 대해 꼭 알아야 하는 기본적인 내용에 대해 간단히 살펴보도록 하자.

분양권 전매 절차는 다음과 같은 절차로 진행된다. 

분양권 매매계약서 작성 (중개업소 또는 직거래)

→ 실거래가 신고 (관할 지자체)

→  중도금 대출 승계 / 상환 (은행) 

→ 권리의무 승계 / 계약자 명의변경 (분양사무소) 

→ 양도세 신고 (주소지 관할 세무서)

분양권 매매 시 필요자금은 다음과 같다.

- 분양 계약금 + 프리미엄 + 확장/옵션비 + 중도금 + 중개수수료 + 세금

거래 진행과정 세부 내용 

분양권 전매 절차는 중개 / 대출 / 명의변경을 하는 주체 기준으로 나누어 이해하는 것이 쉽다.

 

1) 부동산 중개업소

매도, 매수자 간의 분양권 매매계약서를 작성한다. 

매도, 매수자 간의 직거래도 가능하지만 공인중개사 직인을 요구하는 경우가 많다.

Q) 분양권 전매 중개수수료 계산하는 방법은? (분양가 전체 vs 일부)

계약서 날짜 기준으로 중도금이 납입된 만큼의 총액이 중개료 산정의 기준이 된다.

예를 들어 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%인 6억 원 아파트의 경우 중도금 2회 납부한 상태라면

중개수수료를 산정하는 금액은 기 납입된 6억 원의 30% 1.8억 원이 된다. 

(1.8억 = 계약금 6000만 원 + 납입된 중도금 2회 차 합계 1억 2천만 원)

분양권 매매계약서가 작성되면 실거래가 신고와 은행 대출 승계 신고를 진행하게 된다.

Q) 실거래가 신고 금액의 기준은?

실거래가 신고는 분양가외에 프리미엄 및 추가로 들어가는 비용을 모두 합산하여 신고한다.

추가 비용 = 발코니 확장 + 옵션비용 + 프리미엄(P)

Q) 계약금 / 잔금 지급일은?

계약금 : 계약서 작성 시 지급

잔금 : 명의 변경일에 잔금 지급

2) 은행 (중도금 대출 승계)

보통 매도자가 받은 중도금 대출을 매수자에게 넘기는 과정을 "중도금을 승계받는다"란 표현을 쓴다.

매도자는 근저당을 말소하는 개념이므로 중도금 대출 승계과정에 크게 신경 쓸 것이 없고 매수자는 새로 LTV와 신용에 대한 대출심사를 받고 문제가 없으면 대출을 승계받게 된다.  

Q) 만약 매수자가 승계를 원하지 않는다면? 

대출을 상환하면 된다.

3) 분양사무소 (명의 변경)

중도금 승계가 된 이후 분양사무소로 가서 매도자/매수자 간 명의변경을 한다. 매수자는 기존 계약서의 권리의무도 승계받고 최종적으로 명의가 변경된 아파트의 분양계약서를 받게 된다.

보통 매매계약서 ~ 중도금승계 ~ 명의변경의 과정은 하루안에 종료된다.

무엇이든 처음 한 번이 익숙하지 않아서 어렵게 느껴지는 것이며, 막상 거래를 해보면 어렵지 않으니 이번 기회에 분양권 전매의 전반적인 흐름만 잘 이해하도록 하자.