아파트 분양권 가격이 형성되는 원리 (매도전략세우기)

아파트 분양권 가격이 상승하고 하락하는 시기는? 

아파트 분양권을 투자할 때 가격이 크게 변동하는 시기는 크게 2번이 있다.

1. 전매제한 해제 시기

수요와 공급 원리 

- 대기 매수자 > 매도자 → 가격 상승

- 대기 매수자 < 매도자 → 가격 하락

전매제한이 해제되면 일시적으로 시장에 공급이 많아지는데 수요와 공급의 원리에 따라 향방이 결정된다.

만약 매도자가 공급하는 물량보다 전매가 풀리기를 기다린 매수 대기자가 많았다면 가격은 당연히 상승하고 그 반대의 경우라면 가격은 하락한다.

2. 입주시기

- 전세보증금 > 중도금 대출+잔금 → 가격 상승 (매도자 우위)

- 전세보증금 < 중도금 대출 + 잔금 → 가격 하락 (매수자 우위)

입주시기의 시세는 전세가의 형성에 달려있다.  만약 계약금을 10% 내고 중도금 대출을 받은 상태에서 2년 후 입주시기가 됐는데 전세 가격이 중도금 60%와 잔금 30%의 합을 넘는다면 수분양자 입장에서는 계약금 10% 이하로 자기 자본을 거의 들이지 않고 아파트를 유지할 수 있게 된다. 이 경우 수분양자는 굳이 바로 팔지 않더라도 세입자의 보증금을 활용해 2년이라는 시간을 벌 수 있기 때문에 손해 볼 것이 없으므로 전세가는 유지되거나 상승하고 이로 인해 매수 가격도 상승하게 된다.

하지만 반대의 경우 전세가가 중도금+잔금의 합보다 훨씬 밑도는 상황이 발생한다면 매수자 우위 상황이 되며 가격은 하락하게 된다. 특히 투자관점의 수분양자 입장에서는 전세금을 받아도 중도금 대출 상환과 잔금을 확보하는데 추가적인 자금이 많이 필요하게 되면 리스크를 감당하기보다 더 큰 손해를 입기 전에 매도를 하게 된다. 입주기간은 보통 2달 정도가 주어지는데 전세보증금으로 중도금과 잔금이 확보하지 못하면 전세가와 매매가는 동시에 하락하게 된다. 

분양권 투자를 할 때는 전매제한 해제 시기, 입주시기, 잔금 후 시기에 따른 시뮬레이션을 해보고 자신의 상황에 맞는 결정을 하는 것이 중요하다. 청약한 아파트의 비교 대상이 될 수 있는 주변 인근 아파트의 시세를 확인하여 매도 시기와 전략을 가상으로라도 반복하며 연습하다보면 분양권 투자의 전반적인 흐름을 이해하고 스스로 분석하고 응용하는 능력을 키울 수 있다.