23. 매너 없는 매도자, 이성을 잃은 매수자
8.2 정부 대책을 기회로 부동산 투자의 어려움과 두려움을 극복하자.
매너 없는 매도자
불안함에 이성을 잃은 매수자
부채질하는 부동산 업자
요 몇 달 우리 부동산 시장을 이렇게 흘러갔다.
집주인은 집을 보여주고 정작 구매 의사를 표하면 계좌를 안 불러 준다. 좀 더 높은 가격에 팔 수 있을 거라는 생각에 가계약금을 넣지 못하게 한다. 또는 그 자리에서 5천 또는 1억씩 호가를 올린다. 어떻게 보면 우리 집 가치가 얼마나 매겨지나 확인해보고 싶은 악한(?) 마음도 비친다. 바쁜 시간을 쪼개 집을 보러 온 사람은 헛걸음치기가 일쑤다. 동시에 이것마저도 못 잡으면 어쩌나 하는 불안함에 휩싸인다.
사람들이 모이면 부동산 이야기가 빠지지 않는다. 그 모습이 흡사 2007년 추석 연휴를 보는 듯하다. 친척들끼리 누구는 어디에 무얼 사서 얼마를 벌었다더라. 누구는 이번에 전세를 못 올려줘서 이사를 갔다더라 등등. 배가 고픈 건 참아도 배 아픈 건 못 참는다는 게 일반 사람들의 심리이다. 아파트로 돈을 번 사람은 좋겠지만 미처 그렇지 못한 사람들은 그들과 의가 상해버리는 경우도 많았다.
이처럼 비정상적인 부동산 상승은 모두의 이성을 잃게 만든다.
고수들은 부동산 시장도 경제 원리를 기반으로 흐름을 파악하지만, 일반인들은 모멘텀 투자의 늪에 빠진다.
#. 모멘텀 투자
증시 투자방식의 하나. 모멘텀 투자란 장세가 상승세냐 하락세냐 하는 기술적 분석과 시장 심리 및 분위기 변화에 따라 추격 매매하는 투자방식을 말한다.
모멘텀 투자는 기관 또는 외국인 투자가 등이 시장 분위기에 따라 '과도 매수'또는 '과도매도'하는 투자방식으로, 예를 들면 지난 몇 개월간 이미 상승세를 보인 주식을 매입하는 투자를 말한다. 개별 기업의 실적이나 역량을 바탕으로 투자하는 전통적 방식과 대비된다.
모멘텀 투자가 유행하면 대개 기업 펀더멘털과 관계없이 '투자심리'에 의해 주가가 결정되는 경우가 많다. 주가가 오르는 주식은 무조건 사들이 들는 반면 반대의 경우는 이유를 불문하고 내던지는 경향이 강하기 때문이다. <출처 : 네이버 지식백과. 모멘컴 투자(시사상식사전, 박문각)>
직장인 K과장 전세로 있던 아파트에 재건축 플래카드들이 곳곳에 붙는다. "재건축 추진위 발족", "안전진단 실시" 등등. 지은 지 30년도 더 되는 아파트에서 녹물과 낮은 수압, 주차 전쟁에 시달리며 여긴 절대 안 오를 거라 생각했는데. 한 달 새 집주인들은 몇 천씩 호가가 올리고 있었다.
또 다른 직장인 J 씨의 부모님은 예전에 이사 나왔던 아파트를 다시 샀다. 아파트를 지은 지 30년이 넘었다는 이유였다. 재건축이 될 거라는 막연한 기대를 가지고 말이다. 누가 재건축으로 돈 벌었다는 얘기만 들었지 용적률이나 추가 분담금, 초과이익환수제 등 기본 용어도 모르시는 어르신들이었다.
위의 두 사람 모두 오래된 아파트는 다 재건축이 되고 곧 돈을 번다고 착각할 수 있다. 그래서 공부가 중요하다. 두 아파트 모두 대지지분과 주변 시세를 따져보아 사업성이 있는지 먼저 생각해봐야 한다. 재건축 후 동일한 평수를 받기 위해 추가로 내야 할 금액이 1~2억이 넘어가기도 하기 때문이다. 그렇다면 재건축을 기다릴 필요 없이 주변의 신축 아파트를 구매하는 게 낫다. 이러한 내용은 부동산에서 절대 알려주지 않는다. (지난 글 '6. 민낯을 꿰뚫어 봐라' 글 참조). 대강 15년이 넘은 아파트는 리모델링으로, 30년이 가까워진 아파트는 재건축 이슈를 내세워 거래를 성사시키기만 하면 되기 때문이다. 특히나 지금처럼 너도 나도 상대적 박탈감에 매수를 추격하고 있는 상황이라면 훨씬 거래가 수월하다. 부동산의 목적은 '거래 성사'지 '쌍방의 수익'은 부차적 문제다.
결국 부동산 시장의 흐름도 경제 원리를 벗어나지 않는다. 부동산 정부 정책은 '규제'와 '활성'을 주기적으로 반복하며 흘러간다. 항상 이러한 시장의 변화 가능성을 염두하고 있지 않으면 조급함 마음에 크게 실패하기 쉽다.
부동산 경제 원리 주체 역시 가계, 기업, 정부이다. 그들의 상관관계는 다음과 같다.
이러한 부동산을 주체별 목적에 따라 흐름이 발생한다. 이러한 사이클을 알고 있다면 2013년부터 정부가 많은 부동산 활성화 정책을 내왔던 것을 기억할 것이다. 미분양 아파트의 양도세 5년 면제 및 1가구 2 주택으로 반영하지 않겠다는 정책, 청약 1순위 규제 완화, 재건축 초과 이익 환수제 유예 등 다양한 정책이 있었다. 결국 시장은 부양되었고, 지금은 활황이라 다시 규제가 들어온 것이다.
10년 만의 최고로 센(?) 정책이라고까지 표현되는 이번 8.2 부동산 정책에 부화뇌동할 필요는 없다. 장난감 모으듯 아파트를 구매했던 다주택자라면 타격이 있겠지만, 대부분의 사람들에게는 10년 만에 찾아온 좋은 기회다. 투기꾼들의 손을 묶어놨으니 말이다.
실패하지 않는 아파트 고르는 방법을 5가지로 요약해 보자면,
#1. 출퇴근에 유리한 역세권 아파트 → 지하철역 도보권이 전세가가 높아 매매가 상승에 유리하다.
#2. 젊은 부부들이 많이 사는 아파트 → 학군이 좋고 학원가 및 병원 형성이 잘 돼있다.
#3. 5년 이내 신축 아파트 → 평면도가 우수하여 넓고, 재건축을 기다리며 살지 않아도 된다.
#4. 업무 지구 근처 아파트 → 지속적인 수요 창출 효과가 있다.
#5. 잘 모르겠으면 각 지역의 랜드마크 아파트 → 상승기에 많이 오르고 하락기에 많이 안 떨어진다.
#6. 호재 없이 주변 신축 따라 갭메우기 아파트 → 피해라.시장의 착시현상이 사라지면 원래가격으로 돌아간다.
그럼에도 불구하고 매수자 우위의 시장이 되기까지는 시간이 필요할 것이다.
이유는 '금리'이다. 금리가 오르기 힘든 상황이며, 미국마저도 금리 인상 계획을 발표하고 있지 않다. 즉, 저금리가 상당기간 지속될 것이며 돈은 부동산이나 주식으로 흘러갈 수밖에 없다.
물론 저금리가 좋은 점도 있다. 기 대출자들도 낮은 금리 덕에 좀 더 버틸 수 있어 2009년처럼 하우스푸어가 많이 발생하지는 않을 것이다. 또한 무주택자라면 대출 가능 범위 내의 아파트를 사기에 좋은 시기이다.
이제는
진짜 부동산 공부를 해야 할 때이다.
역경을 기회로 바꾸자.
투기가 아닌 눈물겨운 내 집 마련을 위해
