서울을 팔고 도쿄를 샀습니다 - 임대/투자수익을 함께!
세율 낮고 임대인 보호가 잘되어 있는 일본으로 오세요!
한국 부동산에 '올-인'하는 분들의 결정을 존중하지만, 저는 대세를 따를 생각은 전혀 없습니다. 한국 부동산 시장에 꽤 큰 거품이 꼈던 데다, 아래와 같은 두 가지의 난점이 존재하기 때문입니다.
첫 번째는 과도한 투자규모입니다. 아파트 가격이 2020~2021년 30% 이상 올랐기에, 초기 투자금이 많이 들 뿐만 아니라 부채 부담도 짊어져야 합니다. 그러다 2022년 같은 폭락장 만나면 자칫 깡통찰 위험을 각오해야 합니다. 두 번째 문제는 입지 및 주택유형 선택이 가져올 치명적인 영향에 있습니다. 1990년까지만 해도 지방이나 수도권 주택가격, 그리고 아파트와 단독주택가격이 비슷하게 올랐습니다. 그러나, 이후 세상이 바뀌었습니다. 수도권 아파트, 그 가운데에서도 강남 아파트의 독주가 시작되었죠. 따라서 어떤 입지, 어떤 유형의 주택을 구입하느냐가 투자의 핵심 포인트가 되었습니다. 이 두 가지 모두 어려운 일이며, 특히 2022년의 대폭락 사태로 '부동산은 안전자산'이라는 주장도 힘을 잃어버렸죠.
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이런 상황을 어떻게 대응해야 할까요?
저는 해외 부동산 투자가 답이라 생각합니다. 오늘 소개하는 책 "서울을 팔고 도쿄를 샀습니다"를 읽게 된 이유가 여기에 있죠. 이 책의 서두는 우리의 상식을 깨뜨리는 내용으로 채워져 있습니다(책 28쪽).
잃어버린 20년으로 기억되는 일본 부동산 과연 지금은 어떻게 되었을까? 버블 붕괴 이후 오를 기미가 보이지 않던 땅값이 조금씩 들썩이기 시작했다. 도쿄, 오사카 등 주요 도시의 땅값이 2013년부터 꾸준히 상승하고 있다. 도쿄23구의 공시지가는 2013년 이후 평균 3%씩 신장했고, 도쿄 5구라고 불리는 주요 도심부인 신주쿠구, 시부야구, 미나토구, 주오구, 지요다구에서는 매년 평균 6%씩 올랐다. 중요한 것은, 7년 전과 비교해 6%가 오른 것이 아닌, '매년' 6%씩 올랐다는 사실이다.
그렇다면 오사카는 어떨까? 오사카는 일본 제2의 도시로, 한국인들은 흔히 부산과 비교를 많이 하는데 이는 오산이다. 오사카부의 인구는 900만 명으로 서울의 인구와 비슷한 수준이고, 경제 도시 중에서는 세계 3위에 오를 만큼 큰 대도시이다. 오사카부에 속한 오사카시 내에 오사카 3구라고 불리는 주오구, 기타구, 니시구의 경우 일본 국토교통성(한국의 국토교통부에 해당)에서 발표한 공시지가가 연평균 10%씩 올랐다. 이 10%라는 수치는, 매년 10%의 수익률만 낸다면 금세 부자가 될 수 있다는 속설도 있을 만큼 상징적인 수치인데, 오사카가 이 엄청난 수익률을 기록한 것이다.
그렇다면 땅값 말고 주택 가격은 어떻게 되었을까? 타워맨션이라 불리는 일본의 아파트 가격을 살펴보면, 역시 2013년부터 신축아파트의 가격 강세가 계속되어 현재는 2013년 기준 40% 이상 오른 상태를 유지하고 있다.
제가 몇 차례 소개한 바와 같네요. 일본의 핵심 도시지역, 도쿄와 오사카 아파트 가격은 급등세가 이어지는 중입니다(아래 <그림>이 포함된, 최근 일본 부동산시장 동향에 대해서는 일전에 올린 글 "2022년 일본 아파트 가격, 6년 연속 최고가 경신!"을 참고하세요).
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일본, 적어도 도쿄나 오사카 등 대도시 부동산 투자는 그렇게 위험한 선택이 아닌 것 같습니다. 그럼 어떤 유형의 건물을 사야할까요? 책의 128쪽을 인용해보겠습니다.
초고층 타워맨션이나 레지던스가 최근 대두된 이유는 내진 설계 기술의 발달에서 찾을 수 있다. 일본인들은 어려서부터 크고 작은 지진을 매년 겪으며 살아왔기 때문에, 지진에 대한 공포와 익숙함이 혼재되어 있다. (중략) 타워맨션은 20층(높이 60미터) 이상의 건물을 말한다. 기준이 20층인 이유는 20층을 넘어서면서 안전진단이 강화되기 때문이다. (중략) 어설프게 지어진 맨션보다 20층 이상의 타워 맨션이 더 안전할 수 있게 된 것이다.
또한 생활의 편의성 면에서도 타워맨션이 우위에 있다. 타워맨션은 대부분 역세권에 위치해 있고, 내부에 헬스장이나 수영장 등 다양한 커뮤티니 시설이 포함되어 있다.
한국이랑 비슷하군요. 즉 고층의 타워맨션 인기가 높아지고 있고, 이게 주택가격의 상승을 주도하는 것 같습니다.
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그런데 한 가지 의문이 제기됩니다. 건물을 사서 거주하거나, 아니면 세를 놓아야 하는데.. 외국인이 이를 잘 관리하는 게 쉽지 않을 것 같습니다. 책의 198쪽을 인용해보겠습니다.
내 건물에도 담당 관리회사가 있다. (중략) 건물 관리를 맡기게 되면 업체에서 매월 1회 직접 방문하여 시설에 문제가 없는지 확인하고 외부 청소를 한 다음 사진과 함께 결과 보고서를 보내준다. 해외 투자자인 내게는 매우 환영할만한 시스템이 아닐 수 없다.
더 나아가 임차인의 관리도 관리회사가 대행한다고 합니다. 책의 203쪽을 인용해보겠습니다.
일본은 임차인이 계약 해지를 원하는 경우, 1~2개월 치 월세에 해당하는 '해지예고금'을 지불하고 퇴거할 수 있다.
세상에, 계약을 해지하면 추가적인 돈을 내야 한다니.. 임대인의 천국 같습니다. 그런데, 혹시 막장 임차인 문제는 없을 지 궁금합니다. 이에 대해 책 211쪽을 인용해보겠습니다.
일본은 임차계약할 때 연대보증인을 내세우거나 보증보험회사에 가입하는 것이 필수이다. 계약 당사자인 임차인이 만일 월세를 제 때 못내면 함께 계약서에 도장을 찍었던 연대 보증인이나 보증보험 회사가 대신 월세를 납후한다.
연대보증인을 두어야 하는 군요. 이렇게 임대인을 위한 제도가 잘 보장되어 있는데, 왜 주택가격이 상대적으로 쌀까요? 궁금증을 감출 수 없습니다.
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마지막으로 일본의 부동산 세금에 대해 살펴보겠습니다. 필자가 구입한 18억원 상당의 주택의 연간 세금은 42만멘(420만원 전후)에 불과하다고 합니다. 연 0.23%라니! 세금이 너무 싸서 한숨이 나올 정도입니다. 마지막으로 월세가 연 얼마 정도 나오는지 궁금할텐데.. 이 부분에 대해서는 끝까지 말씀 안해주시네요. 도쿄 5구의 방 하나 짜리 원룸이 월 8.7만 엔 레벨이고, 방 3개짜리 아파트는 18.2만엔 레벨이니 상당한 임대수익이 발생할 것 같습니다. 1~2층은 사무실, 3~5층은 주택 임대가 되어 있고 보유한 주차장 렌트요금도 함께 수령하니 말입니다.
암튼 이 책 읽고, 일본에 (부동산 구입용) 법인 설립을 신중하게 고민하게 되었음을 밝힙니다. ㅎ
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자산배분 앱, 프리즘 앱 링크는 아래와 같습니다~
무조건 자문 계약 해야 하는 것은 아니니, 찬찬하게 살펴보셔도 좋을 것 같습니다.
