대항력(전입신고+거주) 그리고! 우선변제권(+확정일자)

내 전세보증금을 안전하게 지키는 법 확실하게 알고가기!

깡통전세, 깡통주택 주의보. 요즘 뉴스에 자주 등장하는 이야기죠. 

무리하게 빚을 내어 매수한 집에 임차인으로 전세 계약을 맺어 들어갔는데 갑자기 집값이 하락하면서 

오히려 집값이 전세가격보다 더 떨어지면, 보증금을 전부 돌려받지 못하는 위험에 처할 수도 있는 상황을 이야기하는 것인데요. 아래의 기사네요. 일어나면 안 되는 상황인데, 상상만 해도 섬뜩하죠?

그러면 전세 계약을 맺으면서 미리 이런 깡통전세를 예방하려면 어떻게 해야 할까요?

아마 이사를 해본 사람이라면 한 번쯤 전입신고, 확정일자, 대항력이라는 말들을 들어봤을 텐데요. 

예전에 처음 혼자 살 전셋집을 구하면서 이사하자마자 주민센터에 달려가서 전입신고를 하고 

확정일자를 받아야 된다는 이야기를 주변에서 귀가 따갑도록 들었는데 왜 해야 되는지 제대로 

이해도 하지 못하고 잔소리 들을까 봐 일단 무작정 가서 도장을 쾅 받고 나왔던 것이 생각나네요 ^^

우선 임대차 관계에서 ‘대항력’이라는 것의 개념을 이해하고 넘어가는 것이 좋습니다.

'대항력'은 쉽게 말해 기존에 계약했던 내 권리 사항을 제3자에게도 주장할 수 있는 힘입니다. 

이 대항력을 갖추려면 어떻게 해야 할까요?

 전세로 들어갈 주택에 대해 집을 담보로 대출을 하는 저당권보다 먼저 

선순위로 전입신고(주민등록신고)를 하고 이사하여 거주(주택의 인도)를 해서 

우선순위를 확보하는 것이 중요합니다.

그래서 이사하고 짐 정리하고 한 몇 달 뒤에 숨 좀 고르고? 가 아니라 

즉시 전입신고를 하라고 이야기하는 것이죠.

전입신고는 주민센터를 방문해도 되지만, 정부 24 홈페이지에서 손쉽게 처리가 가능합니다.

정부24 홈페이지

다른 경우에 대해서도 아주 친절하게 설명해 주고 있죠? 예를 들어 세대주 확인이 필요한 경우는

이미 세대주로 살고 있는 집에 내가 얹혀들어가는 등의 경우에 세대주가 승인을 해주는 경우 등이죠.

여기에 신청인 정보만 입력해서 직원이 처리만 해주면 끝입니다! 간편하죠?

이렇게 거주(이사=주택의 인도)와 전입신고(주민등록)을 마치고 나면 

익일, 즉 다음 날 0시부터 ‘대항력’이라는 것이 생깁니다.

이제 추후에 전세를 사는 도중에 집주인이 바뀐다면 ‘대항력이 있는 임차인’이 되었으므로

그동안의 내 권리를 새 집주인에게 그대로 행사할 수 있게 됩니다. 

두 번째로 '우선변제권'이라는 권리가 중요합니다.

임대차 관계에서 주택임대차보호법상 ‘우선변제권’이라는 것은 

내 전세보증금을 보호받고, 우선으로 되돌려 받을 수 있는 권리를 말합니다. 

이것은 내가 전세로 사는 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 해당이 됩니다. 

이 우선변제권을 갖추기 위해서는 앞서 말한 대항요건(전입신고(주민등록)와 주택 인도(거주))에 더해 

‘확정일자’를 받으면 됩니다. 그렇다면 여기에 추가로 확정일자를 받으면 어떻게 될까요? 

이때는 ‘우선변제권’이라는 것을 갖추게 됩니다. 

만약 우선변제를 갖춘 집이 경매에 넘어갔을 때 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 

돈을 돌려받을 사람들과의 우선순위가 결정되므로 직접 방문할 수 없다면 

인터넷으로라도 빠르게 받아두는 것이 좋습니다. 

확정일자도 인터넷으로 처리가 가능한데 정부 24가 아니라 '인터넷등기소'에서 진행합니다!

인터넷등기소 홈페이지

신청서를 작성하고 500원 수수료만 내면 

처리가 가능하니 미루지 않고 바로 해두면 좋겠죠!

우선변제권의 순위가 밀려 후 순위가 되게 되는 경우의 예시를 두 개만 들어볼게요!

예시 1)  임차인(21.1.15. 전입신고(주민등록)), 

저당권자(A 은행이 22.1.15. 저당권설정) -> 같은 날 시행

▶ 결과 :  임차인의 우선변제권은 주민등록(전입신고)를 마친 다음 날인 1월 16일 0시부터 발생하므로 

A 은행 저당권설정일 1월 15일보다 늦은 것이 됨. 

따라서 경매 진행시 보증금에 대한 배당을 못받을 수 있음

예시 2) 임차인(22.1.15. 확정일자 받음, 22.3.1. 전입신고(주민등록), 

저당권자(A 은행) 22.3.1. 저당권설정)

▶ 결과 : 임차인의 우선변제권은 주민등록(전입신고)를 마친 다음 날인 3월 2일 0시부터 발생하므로 

A 은행의 저당권설정일 3월 2일이 더 빨라 임차인이 후 순위가 됨. 

확정일자와 전입신고일이 다른 경우 둘 중에 늦은 날짜가 기준이 되기 때문입니다. 

이해에 도움이 되셨나요~! 

그럼 오늘도 행복한 하루 보내세요 ^^          

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